나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3699 [1] 서울특별시 영등포구 당산동2가 28-1 서경홈타운 제4층 제403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 영등포구 당산동2가 소재, ‘영등포구청’ 남서측 인근에 위치하는 부동산(업무시설)으로 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 분포하고 있으며 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 내 제4층 제403호로서, 외 벽 : 타일붙임 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 기계식주차설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동2가 28-1, 서경홈타운 제4층 제403호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설/공동주택, 현황 주거용 사용)

토지면적: 14.19㎡ (약 4.29평)

건물면적: 31.83㎡ (약 9.63평)

감정가: 403,000,000원

건축년도: 2021년 (준공일 2021.05.20)

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 내 제4층 제403호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3699 (1)

채권자: 주

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 영등포구 당산동2가에 위치하며, ‘영등포구청’ 남서측 인근입니다. 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근 대중교통 여건(지하철 2호선, 5호선 당산역 및 영등포구청역 인근) 등을 고려할 때 교통상황은 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 주로 아파트 용도에 적용되며, 현 물건의 주거용 오피스텔 사용이나 업무용 사용 시에는 직접적인 제한이 없을 수 있습니다. (허가구역 지정 기간: 2025.10.20 ~ 2026.12.31)

주변 환경:

* 혐오시설: 반경 내 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 수협은행의 가압류 (2024.01.05 접수)

총 채권액: 1,952,749,529원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으며, 매각으로 인한 소멸 예정)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (나 )

* 보증금: 385,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 06월 03일

* 확정일자: 2022년 05월 13일

* 배당신고일자: 2023년 12월 21일

* 대항력: 없음

* 특이사항: HUG 인수조건 변경 및 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각. (배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건)

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 12월 03일

* 대항력: 없음

인수 보증금: 0원 (상기 임차인들의 보증금은 경매 절차를 통해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

주위 상권: 대상 물건이 위치한 당산동2가는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 직장인 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 발달해 있습니다. 영등포구청 등 행정기관이 인접해 있어 배후 수요가 안정적입니다.

오피스텔 시세: 해당 지역의 유사 면적(약 30~35㎡) 오피스텔의 현재 시세는 약 380,000,000원에서 450,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가는 이 범위 내에 위치하며, 향후 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

임대 현황: 일반적으로 오피스텔은 임대 수익을 목적으로 하는 투자 상품으로, 지역 내 수요와 공급에 따라 임대율 및 임대료가 결정됩니다. 현재 공실률 등에 대한 구체적인 정보는 없으나, 역세권 오피스텔의 경우 꾸준한 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 대형마트, 병원, 각종 근린생활시설 등이 분포하고 있어 생활 편의성이 우수합니다.

교통: 지하철 2호선, 5호선 당산역과 영등포구청역을 도보로 이용 가능하며, 올림픽대로 등 주요 도로망 접근성이 좋습니다.

교육시설: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건: 본 물건은 ‘HUG 인수조건 변경’ 및 ‘임차인 보증금반환청구권 포기 조건’으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인이 배당받지 못한 보증금 잔액에 대해 낙찰자에게 청구할 수 없다는 조건이므로, 권리관계는 명확해지나, 해당 임차인과의 관련 절차를 정확히 이해하고 진행해야 합니다.

높은 채권 총액: 총 채권액이 약 19.5억 원으로 감정가(4.03억 원) 대비 매우 높습니다. 이는 다수의 채권이 존재했음을 시사하며, 경매 개시 시점과 최종 매각 시점 사이에 변동이 있을 수 있습니다. 그러나 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 인수 부담은 없습니다.

토지거래허가구역: 아파트 용도로 신규 취득 시 허가를 받아야 하는 지역으로 지정되어 있으나, 오피스텔의 업무시설 또는 주거용(아파트 외) 사용 시 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다. 매수 후 용도 변경 또는 전매 시 관련 규정을 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 당산동이라는 우수한 입지에 위치한 오피스텔입니다. 교통이 편리하고 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거용 및 업무용으로 모두 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 다만, HUG 관련 특수 조건으로 인해 일반 경매 물건보다 신중한 접근이 필요합니다. 임차인의 보증금 관련 권리 포기 조건이 명확히 명시되어 있으므로, 계약 시 관련 서류를 철저히 확인해야 합니다.

전반적으로 우수한 입지와 비교적 양호한 시장 상황을 고려할 때, 잠재력 있는 투자 대상이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

핵심 입지: 영등포구 당산동, 역세권 오피스텔로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

권리상 안전성: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 법적 부담이 없습니다.

HUG 조건 명확화: 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건으로 낙찰자의 잠재적 분쟁 리스크를 제거하고, 복잡한 권리관계를 단순화하는 효과가 있습니다.

향후 개발 가치: 영등포 일대의 지속적인 개발 및 도시 환경 개선에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 403,000,000원

현 시세 조사 결과, 유사 물건의 거래가는 약 380,000,000원 ~ 450,000,000원 범위로 파악되었습니다.

본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 포기 조건 등 특수 사항이 있어, 이를 고려한 신중한 입찰이 필요합니다.

안정적인 권리 분석 결과와 더불어, 현 시세를 고려하여 보수적으로 접근 시, 감정가 수준 또는 약간 하회하는 가격에서 입찰가를 형성하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 370,000,000원 ~ 410,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.