나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3721 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1006-137 지오빌 제101동 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더존 · 평가일 2026.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산역" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재해 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류 및 지하철 "독산역"이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 중 6층 601호로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로서 후첨 "내부구조도"를 참조 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 평지인 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10미터 내외, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m (지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3721 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (집합건물 등기부요약 갑11 참조 시, 주택도시보증공사로 추정됨)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1006-137 지오빌 제101동 제6층 제601호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

건축년도: 2015년

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 19.78㎡ (약 6.0평)

건물 면적: 33.08㎡ (약 10.01평) (전용면적)

1.4. 감정가

감정가: 256,000,000원 (2억 5천 6백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산역" 남동측 인근에 위치합니다.

부근은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재해 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장 및 지하철 "독산역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 10미터 내외, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 준공업지역, 도로(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>

장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>

교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>

대공방어협조구역(위탁고도:해발194m (지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>

과밀억제권역<수도권정비계획법>

(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21) (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-10-15) (대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 개요

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 (갑11, 2026-02-13 접수)

본건 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위이거나 동일한 순위의 권리가 아닌 을3(주택임차권), 갑4(한국캐피탈 가압류), 갑5(메리츠캐피탈 가압류), 갑6(서민금융진흥원 가압류), 갑11(주택도시보증공사 강제경매), 갑12(금천구 압류) 등은 모두 소멸됩니다.

소유권 이전 등기(갑2, 갑3)는 말소되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (윤 )

보증금: 285,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-06-30

확정일자: 2021-06-03

배당신고일자: 2023-08-01

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기 (을3)이 있으나, 등기부요약상 '말소'로 표기되어 있습니다.

3.3. 소멸/인수 여부

인수할 임대차 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

물건명세서상 특별매각조건에 따라, 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인은 임대차보증금 반환 의무를 인수하지 않습니다.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 없습니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 그리고 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 생활 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설

교통: 지하철 독산역, 다수의 노선버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. (구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.)

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관련 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 사항이 주의사항으로 명시되어 있었으나, 특별매각조건을 통해 매수인이 임대차보증금 반환 채무를 인수하지 않고 임차권 등기가 말소되는 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 보증금 인수 관련 리스크는 해소된 것으로 판단됩니다.

5.2. 토지 이용 제한 관련 리스크

토지이용계획상 다수의 제한 사항(가축사육제한, 교육환경보호, 대공방어협조, 폐기물매립시설 설치제한, 토지거래허가구역 등)이 존재하여 향후 재건축이나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다. 특히 교육환경보호구역은 반드시 서울시남부교육지원청에서 확인이 필요합니다.

5.3. 혐오시설 유무

제공된 정보와 주변 환경 분석 결과, 현황상 인접하여 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 도시형생활주택으로, 독산역 인근에 자리하고 있어 교통이 편리합니다.

감정가는 2억 5천 6백만원이며, 면적은 토지 19.78㎡, 건물 33.08㎡입니다.

권리 분석상 HUG 관련 임대차보증금 인수 문제가 특별매각조건으로 해소되어, 매수인이 부담할 보증금은 없습니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

다만, 토지이용계획상 여러 제한사항이 존재하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 투자 포인트

핵심적인 권리 문제(보증금 인수)가 특별매각조건으로 해결되어 안전하게 취득 가능합니다.

독산역 역세권에 위치하여 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

향후 지역 개발 가능성과 함께 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 256,000,000원

최근 매매 사례 분석:

53. 72㎡, 2017년식 다세대: 440,000,000원 (약 819만원/㎡)

29. 87㎡, 2023년식 다세대: 325,000,000원 (약 1088만원/㎡)

21. 99㎡, 2012년식 연립: 140,000,000원 (약 637만원/㎡)

본건(33.08㎡)의 감정가는 256,000,000원 (약 773만원/㎡)입니다.

HUG 관련 인수 보증금 2억 8천 5백만원이 매수인에게 승계되지 않으며, 임차권 또한 말소되는 조건이므로 권리 부담은 없습니다.

최근 다세대 주택 매매 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가보다 높게 형성될 가능성이 있습니다. 특히 2023년식 다세대 주택의 높은 가격대를 감안하면, 본건(2015년식, 33.08㎡)은 약 2.8억원 ~ 3.0억원 수준에서 시세가 형성될 수 있습니다.

따라서, 최소한 감정가 이상, 보수적으로는 감정가의 110% 수준인 약 2억 8천 1백 6십만원을 고려한 입찰가를 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가: 285,000,000원 (2억 8천 5백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.