나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3685 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 914-4 쌍떼포레 제8층 제801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "호돌이어린이공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 까치산역(지하철 2,5호선) 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 중 제8층 제801호로서, (사용승인일: 2021-12-15) 외벽: 돌붙임 마감 등 창호: 알루미늄 및 PVC새시

이용상태

오피스텔(방, 거실겸주방, 화장실, 보일러실)로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스), 자주 및 기계식 주차장, 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) <추가기재>[주차장법제19조제4항의규정에의한주차장전용부지],건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 914-4 쌍떼포레 제8층 제801호에 위치한 오피스텔로, 서울남부지방법원 2026타경3685 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 4.76㎡ (약 1.44평)이며, 건물 전용 면적은 23.00㎡ (약 6.96평)입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 건물 정보

본 건물은 2021년 12월 15일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 오피스텔로, 지하 2층, 지상 15층 중 제8층 제801호입니다. 총 69세대로 구성되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 "호돌이어린이공원" 북서측 인근에 위치하며, 주변으로는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 환경

까치산역(지하철 2,5호선) 및 다수의 버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 물건은 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m)와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(외국인 등 특정 대상자) 관련 규정을 확인해야 합니다.

2.4. 도로 및 주변 시설

건물의 남측으로는 중로의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다. 주변에 혐오시설로 판단될 만한 특정 시설은 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 9월 19일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑7)입니다. 이 권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

등기부등본상 주택임차권(을1)이 존재하나, 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 임차인 현황에 따르면 주택도시보증공사(이경찬)가 보증금 309,000,000원, 차임 0원에 전입일자 2022년 3월 25일, 확정일자 2022년 3월 8일로 등재되어 있습니다. 다만, 본 물건의 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

3.3. 인수주의사항

본 물건은 임차인 이경찬 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이에 따라 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 화곡동은 주거와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔의 수요가 꾸준히 존재하는 곳입니다.

4.2. 배후 수요

까치산역을 이용하는 직장인 및 인근 주거 단지의 거주자들을 주요 배후 수요로 예상할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

주변이 단독주택, 공동주택 등 주거 지역과 혼재되어 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 조건

본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건을 수반하므로, 해당 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다. 조건 불이행 시 매수인에게 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 법규 및 제한

공항 관련 보호지구 및 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 인근 지역에 대한 규제가 존재하며, 토지거래허가구역 지정으로 인한 거래 제한 가능성이 있습니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로 상품성이 양호합니다.

* 지하철 역세권 입지로 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 조건으로 인해 매수인의 보증금 인수 부담이 없습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 준공된 지 얼마 되지 않은 신축 오피스텔로, 역세권 입지와 함께 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건입니다. 권리관계가 비교적 단순한 편이나, 임차인 관련 특수 조건이 존재하므로 입찰 전 해당 조건의 이행 여부 및 법적 검토를 철저히 할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보(2023년 11월~12월)에 따르면, 본건과 유사한 면적(23.00㎡)의 오피스텔 실거래가는 29,160만원으로 파악됩니다. 감정가는 295,000,000원으로, 이는 2023년 하반기 시세와 유사한 수준입니다. 본 건은 2026년 9월 시점에서 진행되는 경매이므로, 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다. 현재 시점의 정확한 시세 파악을 위한 추가 조사가 필요하나, 제공된 정보를 바탕으로 보수적으로 접근할 때, 감정가 대비 10%~20% 할인된 가격을 예상해 볼 수 있습니다.

보수적인 예상 입찰가는 250,000,000원에서 270,000,000원 사이로 산정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.