나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3705 [1] 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제18층 제1802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퀀텀 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 신도림역 남측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 일대는 상업시설과 오피스텔 등을 중심으로 인근에 교통 및 편의시설 소재하는 지역이며 주거용 및 상업용으로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호함.

교통상황

본건에 차량출입 가능하고, 인근에 지하철역 등이 소재하여 전반적인 대중교통 이용편익은 양호함. 본건의 북측 약 700m 거리에 지하철 1호선과 2호선의 환승역인 "신도림역" 소재하고, 서측 약 800m 거리에는 1호선 "구로역" 소재하고, 남측 약 1.2km 거리에 2호선과 7호선의 환승역인 "대림역" 소재함. 본건의 남동측 약 100m 거리와 북서측 약 130m 거리에 버스정류장이 각각 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 업무시설(오피스텔), 공동주택(도시형생활주택) 건물이며, 외벽 : 인조석 판붙임 마감. 내벽 : 벽지도배 및 인테리어 타일붙임. 창호 : PVC 창호.

이용상태

본건인 1802호는 오피스텔로 이용중임. (주방 및 거실, 욕실 겸 화장실, 현관)

설비내역

난방설비, 냉방설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 보안설비 등 갖추고 있음. 본건 건물에 옥내 자주식 주차 137대분 주차공간 확보되어 있음. (세대 당 0.386 대)

토지의 형상 및 이용상태

본 건물부지는 공동주택, 오피스텔 건물의 건부지로 이용중이며, 전체 대체로 가장형(접면도로를 기준으로 가로로 긴 직사각형의 모양)의 토지로서 간선도로에 비해 평탄함.

인접 도로상태등

본건 건물의 남서측으로 로폭 약 15m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 지정됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 그 밖의 참고사항 없음.

물건 비고

신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3705 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제18층 제1802호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 115,000,000원

* 토지면적: 2.78㎡ (약 0.84평)

* 토지지분: 2.7848㎡ (약 0.84평)

* 건물면적: 17.81㎡ (약 5.39평)

* 건물지분: 17.81㎡ (약 5.39평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 건축물 용도: 업무시설(오피스텔), 공동주택(도시형생활주택)

* 사용승인일: 2013년 9월 16일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 구로구 구로동에 소재하며, 신도림역 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 상업시설과 오피스텔이 밀집되어 있으며, 교통 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거용 및 상업용으로 입지 조건이 양호합니다.

* 교통상황

차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 편익 또한 우수합니다.

* 북측 약 700m 거리에 지하철 1호선과 2호선 환승역인 "신도림역"이 위치합니다.

* 서측 약 800m 거리에는 1호선 "구로역"이 소재합니다.

* 남측 약 1.2km 거리에는 2호선과 7호선 환승역인 "대림역"이 있습니다.

* 남동측 약 100m 및 북서측 약 130m 거리에 버스정류장이 각각 위치합니다.

* 도로상태

건물의 남서측으로 로폭 약 15m의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2026타경3705)이며, 채권액은 138,339,930원입니다.

* 선순위 임차인 현황

등기부상 선순위 임차인으로 한국토지주택공사(LH)가 확인됩니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 135,500,000원

* 전입일자: 2023년 2월 3일

* 확정일자: 2023년 1월 2일

* 대항력: 있음

* 특별매각조건 분석

본 물건의 특이사항으로, 신청채권자 겸 주택임차권 승계인인 서울보증보험주식회사가 매수인에 대한 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이 조건으로 인해 인수되는 임차보증금은 0원으로 계산됩니다. 즉, 매수인은 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

* 말소되지 않는 권리

등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다 (지상권 개요 없음).

4. 상권분석

* 지역적 특성

신도림역 남측 인근의 상업 및 업무 밀집 지역으로, 유동인구와 배후수요가 풍부한 지역입니다. 오피스텔 및 상업시설이 혼합된 복합 상권의 특징을 보입니다.

* 주변 상업시설 현황

단지 내 상가 및 주변 상업시설, 백화점, 대형마트 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 특정 혐오시설(예: 대규모 유해 시설, 폐기물 처리장 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 업무시설(오피스텔)과 공동주택(도시형생활주택)으로 사용되고 있습니다. 내부에는 난방, 냉방, 위생, 소방, 승강기, 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차 시설

건물 내 옥내 자주식 주차 공간 137대가 확보되어 있으며, 세대당 0.386대의 주차 비율을 보입니다.

* 주변 편의시설

신도림역 인근의 다양한 상업시설, 문화시설, 병원, 관공서 등을 이용하기 편리한 위치에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 (대항력)

선순위 임차인인 한국토지주택공사(LH)는 대항력이 있으나, 특별매각조건에 따라 매수인이 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 이는 입찰자에게는 큰 부담이 되지 않습니다.

* 시세 변동 가능성

부동산 시장의 전반적인 변동성 및 주변 지역 개발 계획에 따라 시세가 변동될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울의 핵심 교통 허브인 신도림역 인근에 위치하여 우수한 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다. 비록 선순위 임차인이 존재하나, 특별매각조건으로 인해 매수인이 보증금을 인수하지 않아도 되는 상황이므로 권리 관계가 비교적 명확하고 안전하다고 판단됩니다. 건축된 지 10년이 넘었지만, 관리가 잘 이루어졌다면 즉시 수익형 부동산으로 활용하거나 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 신도림역 등 주요 지하철 노선 이용이 편리합니다.

* 양호한 주변 환경: 상업 및 편의시설이 풍부하여 생활 만족도가 높습니다.

* 권리 관계 명확화: 특별매각조건으로 인한 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 건물 내 유사 면적의 오피스텔은 2026년 1월 기준으로 103,000,000원부터 110,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 115,000,000원이며, 18층이라는 층수 이점을 고려할 때 최근 거래가 대비 소폭 상승 가능성이 있습니다.

종합적인 시세 분석 및 권리 관계의 명확성을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 112,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 최고 거래가격을 상회하면서도 감정가 수준에 근접한 가격으로, 향후 시세 상승 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 합리적인 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.