나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3702 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-3 제3층 제303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재, ‘까치산역’ 서측 인근에 위치하는 부동산(업무시설)으로 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 분포하고 있으며 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제3층 제303호로서, 외 벽 : 타일붙임 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 기계식주차설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3702 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-3 제3층 제303호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 284,000,000원

* 토지면적: 9.26㎡ (약 2.8평)

* 토지지분: 9.255㎡ (약 2.8평)

* 건물면적: 29.83㎡ (약 9.0평)

* 건물지분: 29.83㎡ (약 9.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재, 지하철 2·5호선 '까치산역' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트, 근린생활시설 등이 분포하고 있으며, 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근 대중교통 여건을 고려했을 때 전반적인 교통상황은 양호합니다. 지하철역과의 접근성이 좋은 편입니다.

3. 건물 및 토지 상세

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제3층 제303호입니다. 외벽은 타일붙임 마감이며, 창호는 PVC샷시로 마감되어 있습니다. [cite: 5 (화곡동 리베르떼, 938-3번지, 2020년 사용승인)]

* 이용 상태: 오피스텔 (업무시설)로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 급배수시설, 소화설비, 기계식주차설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한, 과밀억제권역이며, 특정 기간 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31).

4. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 8월 7일자 주택도시보증공사의 가압류 (채권액 469,780,500원)입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 강탁희 (2020.01.22)

* 소유권이전 (신탁등기말소): 강탁희 (2020.09.01)

* 주택임차권: 김윤경 (2023.11.09 말소) - 보증금 279,000,000원, 전입 2022.09.21, 확정 2022.09.15. 임차인은 대항력이 없습니다.

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023.08.07 말소) - 469,780,500원

* 가압류: 주식회사현대에프이씨 (2024.01.25 말소) - 85,000,000원

* 압류: 강서구 (2025.07.23 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026.02.13 등기) - 279,000,000원

* 총 등기부채권액: 833,780,500원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (주택도시보증공사) - 보증금 279,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.09.21, 확정 2022.09.15. 대항력 없음.

* 임차인: 박 - 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024.03.18. 대항력 없음.

* 인수 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없어 인수 보증금이 없습니다.)

* 특별매각조건: 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. [cite: 11 (hugo 인수조건 변경, 선순위임차권)]

5. 상권분석

* 주변 입지: '까치산역' 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 인프라가 양호합니다.

* 상업시설: 근린생활시설이 분포하며, 인근 지하철역 이용객 및 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역에 속해 있어 상업 활동이 가능한 지역입니다. 다만, 중요시설물보호지구(공항) 및 대공방어협조구역에 해당되어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 생활정보

* 교통: 지하철 2·5호선 까치산역이 인근에 위치하여 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 금융기관 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 주거환경: 아파트 단지 및 다양한 상업 시설과 혼재되어 있어 주거 및 생활 환경이 복합적입니다.

7. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 및 HUG 인수조건: 등기부상 주택임차권(김윤경)이 말소 예정으로 되어 있고, 임차인의 대항력도 없는 것으로 확인됩니다. 또한, 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이로 인해 임차인 관련 보증금 인수 리스크는 없을 것으로 보입니다. 그러나, '선순위임차권'이라는 특이사항 및 특수물건정보 표기가 있는 점으로 미루어 HUG의 최종적인 보증금 처리 및 말소 확인 절차가 명확히 이루어졌는지 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 특정 기간 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 매수인 또는 특정 용도로 토지를 거래하려는 경우, 관할 구청의 허가를 받아야 하므로 매수 전 허가 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 주변 시설: 주변에 공항 관련 시설 보호지구 및 대공방어협조구역에 해당되어 항공기 소음이나 군사 작전상의 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 2·5호선 '까치산역' 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 2020년에 사용 승인된 비교적 신축급 오피스텔입니다. 감정가는 284,000,000원으로 책정되어 있으며, 건물 면적은 약 9.0평입니다. HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 부재, 그리고 특별매각조건으로 인해 권리관계상 명확성이 확보되어 보증금 인수 위험은 낮을 것으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 여부와 공항 관련 지구 지정 사항 등은 매수 전 반드시 확인해야 할 부분입니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 까치산역 인근으로 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리하여 실수요자 및 투자자에게 매력적입니다.

* 소형 평형: 전용면적 약 9.0평으로 1인 가구 또는 소규모 사업장 운영에 적합하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확성: HUG 관련 특별 매각조건으로 인해 낙찰 후 명도 및 권리관계 정리가 비교적 용이할 수 있습니다.

* 시세 대비 합리적 가격 가능성: 경매 감정가 대비 시세 조사를 통해 잠재적 시세차익을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

* 시세 분석: 제공된 정보와 최근 검색된 자료에 따르면, 해당 물건과 유사한 까치산역 인근의 30㎡대 오피스텔은 2억 4천만 원에서 2억 7천만 원대에 거래되는 사례가 확인됩니다. 본 건의 감정가는 284,000,000원으로, 최근 시장 거래가 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 그러나 경매 물건의 특성상 경쟁률 및 현장 분위기에 따라 변동될 수 있으며, HUG 관련 조건으로 인해 권리관계 리스크가 적어지는 점은 긍정적 요인입니다.

* 예상 입찰가: 270,000,000원 ~ 285,000,000원. 감정가 284,000,000원을 기준으로, 시장 조사 결과와 경매 물건의 특성을 고려할 때, 270,000,000원에서 285,000,000원 사이에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다. 최적의 입찰가는 최종 현장 조사 및 법원 경매 진행 상황을 면밀히 파악한 후 결정하는 것이 중요합니다.

* 인수 보증금: 0원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.