나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3717 [1] 서울특별시 양천구 신정동 955-7 건향파크빌7차비 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재"신서고등학교"북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '신정역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일 : 2019.07.25.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등 내벽 : - 창호 : 새시 창호 등 입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3717 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 955-7 건향파크빌7차B 제2층 제203호

토지면적: 19.52㎡ (약 5.91평)

건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

용도: 다세대주택

감정가: 317,000,000원

사용승인일: 2019년 7월 25일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "신서고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

건향파크빌7차B는 철근콘크리트구조 6층 건물로, 2019년에 사용 승인되었습니다.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

지하철 5호선 '신정역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

인접 도로상태는 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

관련 법규상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약 허가구역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 말소기준권리는 2023년 10월 27일자 반포세무서장의 압류입니다.

등기부상 소유권보존, 소유권이전, 신탁등기말소, 임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등이 등재되어 있으나, 대부분 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (김홍권): 보증금 370,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.01.11. 대항력 없음. (주의: HUG 관련 임차권, 보증금액이 크나 대항력 없음)

* 오지연: 보증금 30,000,000원, 차임 450,000원, 전입일자 2024.10.04. 대항력 없음. (주의: 최근 전입 및 보증금은 소액이나 대항력 없음)

임차인 및 임차권승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건을 명시하고 있으며, 이는 낙찰자가 인수하는 임차보증금이 없음을 의미합니다.

3.3. 말소 기준 권리

압류 (반포세무서장), 접수일자: 2023-10-27

3.4. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(압류, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

등기부상 임차권(을1)은 말소 예정으로 확인되어, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 신정동 지역은 주거지 중심의 상권이며, 인근에 신서고등학교와 지하철 5호선 신정역이 있어 유동인구가 있습니다.

주변에 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등이 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상업시설보다는 주거 편의 위주의 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 신서고등학교, 양동초등학교, 양강중학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 시설: 지하철 5호선 신정역, 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

제공된 정보상으로는 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 관련 특수 매각 조건: 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이는 낙찰자가 인수할 보증금은 없음을 의미하지만, 계약 조건을 명확히 확인해야 합니다.

* 선순위 임차권 관련: 등기부상 '을1' 임차권은 말소 예정으로 기재되어 있으나, '선순위임차권'이라는 문구가 특이사항으로 명시되어 있어 명확한 확인이 필요합니다. (현재 대항력 없는 것으로 판단)

* 토지이용계획 상 제한: 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 일부 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 건은 신축된 지 얼마 되지 않은 다세대주택으로, 신정역 역세권에 위치하여 입지 조건이 양호한 편입니다.

권리 관계상 인수해야 할 부담은 없어 보이나, HUG 관련 특수 매각 조건에 대한 명확한 이해와 검토가 필수적입니다.

최근 거래된 유사 물건들의 시세와 비교하여 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

건축물 자체의 상태는 양호하나, 복잡한 권리 관계 및 특수 조건으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 신정역과 인접하여 교통이 편리합니다.

* 신축 건물: 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물로 내부 상태 및 구조가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확성: 등기부상 말소 예정인 권리가 다수이며, 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보입니다.

* HUG 관련 조건: HUG의 조건부 매각은 리스크를 줄이는 요인이 될 수 있으나, 정확한 조건 확인이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

주변 실거래가 자료 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 위치의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 송원빌라 (23.14㎡): 130,000,000원 (2026.05.06.)

* 현대빌라B동 (36.89㎡): 225,000,000원 (2026.05.01.)

본건은 29.88㎡로, 위 사례들을 종합해 볼 때 면적당 가격은 약 5,600,000원 ~ 6,100,000원 수준으로 예상됩니다.

따라서 본건(29.88㎡)의 예상 시세는 약 167,000,000원 ~ 182,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 317,000,000원은 최근 실거래가 대비 높은 수준입니다.

임차인 관련 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

본 건의 현재 시세 및 주변 거래 사례, 그리고 권리 관계 상 특이사항을 종합적으로 고려할 때, 150,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. (주의: 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 확인이 필수입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.