나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3684 [1] 서울특별시 강서구 방화동 613-2 마곡그랑시엘 제4층 제401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위환경은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 "공항시장역"이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건내 제4층 제401호로서, 외벽 : 석재붙임마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

대장상 용도는 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합) 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교 환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3684 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 613-2 마곡그랑시엘 제4층 제401호

용도: 오피스텔

감정가: 247,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 7.01㎡ (약 2.12평)

토지 지분: 7.01㎡ (약 2.12평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 25.62㎡ (약 7.75평)

건물 지분: 25.62㎡ (약 7.75평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '방화중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 9호선 '공항시장역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-12

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(신 )

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-13

확정일자: 2021-12-09

배당신고일자: 2023-02-07

대항력: 없음

비고:

3.2. 권리 분석 요약

매각으로 인해 인수되는 보증금은 없습니다 (0원).

등기부상 말소기준권리는 2023년 3월 13일 강서세무서장의 압류입니다.

주택임차권(신연욱, 2.4억)은 말소 대상입니다.

주택도시보증공사의 가압류(10.2억) 및 강제경매(2.4억) 또한 말소 대상입니다.

등기부채권 총액은 1,260,000,000원입니다.

3.3. 말소기준 권리

말소기준권리: 강서세무서장의 압류 (2023.03.13)

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 주거 및 업무 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 인근 공항시장역을 중심으로 형성된 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: '방화중학교'가 인근에 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 교통: 지하철 9호선 '공항시장역'과 버스정류장이 가까워 서울 도심 및 수도권 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 지역 내 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 추가적인 편의시설은 주변 지역을 통해 확보 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 본 매각은 주택도시보증공사(HUG)의 특별매각조건 하에 진행됩니다. 매수인에게는 HUG가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각됨에 따라, HUG 관련 절차 및 조건을 명확히 이해하고 이행해야 합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 공항 관련 보호지구, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 특정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31) 동안 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (본 매각 시점 기준으로는 허가기간 종료 전이므로 확인 필요)

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 '공항시장역' 역세권에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

* 안정적인 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 12층 건물 내에 위치하여 물리적 안정성이 있습니다.

* 권리관계 정리: 임차인 관련 인수 보증금이 0원으로 명확하게 정리되어 있어, 권리관계 인수에 따른 부담이 적습니다.

* 감정가 고려: 감정가 2억 4천 7백만원은 해당 면적과 지역 시세를 고려하여 입찰가를 산정하는 기준이 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통이 편리하고 주요 권리관계(HUG 관련)가 매각 조건으로 정리되어 인수 부담이 적은 편입니다. 다만, 토지이용계획상 제한사항과 토지거래허가구역 지정 여부를 면밀히 확인하고, 최종적인 투자 판단 시 주변 시세 및 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 시세 분석을 위한 오피스텔 매매/임대 정보 JSON 데이터가 비어있어, 상세한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

일반적으로 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 물건의 장단점, 권리관계, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정합니다.

본 건의 경우, 감정가는 247,000,000원이며, 건물 면적은 25.62㎡ (약 7.75평)입니다. 권리관계상 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, HUG 관련 조건 이행 여부 및 향후 개발 제한 가능성 등을 고려해야 합니다.

현 시세 파악을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 호가 정보를 추가로 조사할 필요가 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 데이터가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.