나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100031 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1728 제창그로힐아파트 101동 1층110호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '조원초등학교' 북동측에 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 위치하는 주택지역으로 제반 입지환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 및 신대방역(2호선) 등이 소재하는바 제반 교통환경은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골지붕 제101동 제13층 중 제1층 제110호 건으로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 창 : 플라스틱 프레임 마감 등임.

이용상태

기준시점 현재 본건 전체 아파트(방3, 거실, 주방 겸 식당, 발코니2, 창고 등)으로 이용 중임. * 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 기재하였음.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방, 기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기, 화재탐지 및 화재경보 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 평탄한 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측, 서측으로 각 약 8m, 약 6m, 약 8m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 1728 :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100031 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1728 (제창그로힐아파트 101동 1층 110호)

(참고: 건축물대장상 신규 도로명 주소는 서울특별시 관악구 조원로13길 36이며, 집합건물 전유부 상 층수는 11층, 호수는 1102호로 기재되어 있어, 본 보고서의 소재지 표기는 사용자 제공 정보를 기준으로 하되, 정보 간 상이점에 대해서는 1.5. 잠재적 리스크 항목에서 상세히 다룹니다.)

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 657,000,000 원

토지면적 (지분): 40.21㎡ (약 12.16평)

건물면적 (전용면적): 79.30㎡ (약 23.99평)

건물면적 (분양면적): 관련 정보 없음

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2004년 1월 12일

1.1. 입지조건

주위 환경: 서울특별시 관악구 신림동 소재 '조원초등학교' 북동측에 인근하여 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 전형적인 주택지역으로, 전반적인 입지환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 2호선 신대방역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태: 본건은 단지 북측, 동측, 서측으로 각각 약 8m, 약 6m, 약 8m의 포장도로에 잘 접해 있어 차량 통행 및 주차가 원활합니다.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: (별도 기재 사항 없음)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대미상임: 본건에 임차인이 존재할 수 있으나, 보증금 및 차임에 대한 정보가 확인되지 않았습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있더라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 부담해야 할 위험이 있을 수 있으므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

집합건물 등기부 요약:

* 등기부채권 총액: 0원

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건이 소재한 관악구 신림동은 서울의 주요 주거 밀집 지역으로, 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

주변 시설: 인근에 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주택가 지역으로서 안정적인 소비 활동이 이루어지는 상권을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육환경: '조원초등학교'가 북동측 인근에 위치하여 초등학생 자녀를 둔 가정의 교육 환경에 유리합니다.

주거환경: 아파트 단지 내 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 주택가 인근의 다양한 생활 편의시설 접근성도 양호합니다.

교통: 지하철 2호선 신대방역을 이용하면 서울 시내 주요 업무지구 및 도심으로의 이동이 용이하여 출퇴근 등 교통 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장 정보 불일치: 본건의 주소 및 층수, 호수 정보에서 사용자 제공 정보(1층 110호)와 건축물대장상 정보(11층 1102호) 간에 상이한 부분이 발견되었습니다. 이는 낙찰 후 명도 절차나 소유권 이전 과정에서 법률적, 행정적 혼란을 야기할 수 있는 중대한 사안입니다. 따라서, 반드시 현장 방문을 통해 실물 현황을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

임대차 관계의 불확실성: '임대미상임'으로 기재되어 있어, 현재 해당 물건을 점유 중인 임차인의 유무, 대항력 유무, 그리고 인수해야 할 보증금 및 차임 등에 대한 추가적인 확인 절차가 반드시 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있다고 해서 위험이 없는 것은 아니므로, 잠재적 위험 요소를 간과해서는 안 됩니다.

토지거래계약 허가구역 지정: 본건 토지는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 현재 시점(2026년 10월 2일)에도 해당 지정 기간이 유효하므로, 본 물건을 취득하려는 목적이나 매수인의 자격(예: 외국인)에 따라 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 향후 거래 과정에서 제약을 야기할 수 있는 중요한 요소로 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 아파트로, 초등학교 및 지하철역이 인접해 있어 주거 편의성이 우수한 입지를 갖추고 있습니다.

하지만, 건축물대장과 제공된 정보 간의 층수 및 호수 불일치, '임대미상임'으로 인한 임대차 관계의 불확실성, 그리고 유효 기간이 남아있는 토지거래계약 허가구역 지정 등 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

따라서, 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 현장 실사를 통해 물건의 정확한 상태와 권리관계를 확인한 후, 신중하게 입찰 여부를 결정하시기를 권장합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 수요: 신림동은 서울 내에서도 주거 수요가 꾸준한 지역으로, 아파트의 경우 안정적인 시장 가치를 유지할 것으로 기대됩니다.

우수한 교통 접근성: 지하철 2호선 신대방역을 통한 서울 주요 도심으로의 편리한 이동은 본건의 중요한 가치 중 하나입니다.

생활 편의시설 인접: 초등학교, 버스정류장, 근린생활시설 등이 가까워 주거 생활에 필요한 편의성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 본 건의 경우, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다.

본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 실거래가, 주변 유사 물건의 시세, 본건의 권리관계 및 명도 가능성, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크 해소에 필요한 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석이 필수적입니다.

일반적으로 부동산 경매에서 감정가는 시장 가치의 기준점이 되며, 시장 상황, 물건의 상태, 경쟁 정도에 따라 입찰가는 감정가의 80%에서 120% 수준에서 형성될 수 있습니다.

본건의 감정가는 657,000,000원이며, 위에 제시된 제반 요소를 충분히 검토하고 현장 조사를 바탕으로 합리적인 수준의 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.