나이스옥션 법원경매 대구 2024타경127065 [2] 경상북도 경산시 압량읍 내리 290 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 경산시 압량읍 가일리 소재 "운문지" 북동층 인근(기호1) 및 내리 소재 "내리마을회관" 북서측 인근(기호2,3)에 각각 위치하며, 부근일대는 농 경지대 및 농촌지대로서 농경지, 단독주택 및 소규모 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호 (1) 대상물건 인근까지 차량 진출입이 가능한 바, 제반 교통상황은 보통임. 기호 (2,3) 대상물건까지 차량 진출입이 가능한 바, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 (1) 자체지반은 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 "과수원"으로 이용중임. 기호 (2) 자체지반은 완만한 경사지인 부정형의 토지로서, "주거나지"로 이용중임. 기호 (3) 자체지반은 완만한 경사지인 부정형의 토지로서, "주거용" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 (1) 지적도상 맹지이나, 인접지를 경유하여 출입가능함. 기호(2) 동측으로 폭 약 5미터. 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함. 기호(3) 남서측으로 폭 약 4미터, 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) : 계획관리지역([고시일:2009.02.12]), 성장관리계획구역(2024-01-25)(성장 관리계획구역(일반형)_경산시 고시 제2024-14호(2024.01.25)), 가축사육 제한구역(2024-11-28)(경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상북도문화재보호조례>, 비행 안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임. 기호 (2),(3) : 계획관리지역([고시일:2009.02.12]), 주거개발진흥지구, 가축사육제 한구역(2024-11-28)(경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상북도문화재보호조례 >, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

기호 (1) 대상물건의 지목은 "답"이나 현황 "과수원"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가)경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, - 외벽 : 샌드위치판넬 등 마감, - 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감, - 바닥 : 장판지깔기 및 타일깔기 등 마감, - 창호 : 새시창호임.

이용상태

가) 주택으로 이용중임.

설비내역

가) 유류보일러에 의한 난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물 기호㉠~㉦이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경127065 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 제이비우리캐피탈주식회사

1.2. 부동산 정보

소재지: 경상북도 경산시 압량읍 내리 290

용도: 단독주택

토지면적: 516.00㎡ (약 156.1 평)

건물면적: 78.00㎡ (약 23.6 평)

건물 제시외면적: 86.30㎡ (약 26.1 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 가격 정보

감정가: 249,596,600원

2. 입지조건

2.

2.1. 소재지 및 주위환경

대상 물건은 경상북도 경산시 압량읍 가일리 소재 "운문지" 북동측 인근 및 내리 소재 "내리마을회관" 북서측 인근에 각각 위치합니다.

부근일대는 농경지대 및 농촌지대로서 농경지, 단독주택 및 소규모 공장 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

대상 물건 인근까지 차량 진출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

기호 1 토지는 자체지반이 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 "과수원"으로 이용 중입니다. (공부상 지목: 답)

기호 2 토지는 자체지반이 완만한 경사지인 부정형 토지로서, "주거나지"로 이용 중입니다.

기호 3 토지는 자체지반이 완만한 경사지인 부정형 토지로서, "주거용" 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 주변 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 비행안전제3구역(전술) 등의 토지이용계획 및 제한상태가 있습니다.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황

토지 등기부채권 총액: 151,413,223원

건물 등기부채권 총액: 159,184,880원

매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 NORNKOEMNY (N *): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-10, 대항력 없음.

임차인 SAMOLSOKCHEA (S *): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-01, 대항력 없음.

인수되는 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는 권리

없음.

3.4. 말소기준 권리

압량농업협동조합 근저당 (2018-06-15)

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 농촌 및 농경지 지역에 위치하여 주변 상업 시설은 제한적입니다. 주거 및 농업 활동과 관련된 소규모 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 유사 물건 시세

경산시 압량읍 지역의 유사한 면적(토지 약 500㎡)과 노후된 단독주택 거래 사례를 검토한 결과, 해당 물건의 감정가(249,596,600원)는 유사 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다. 이 지역의 유사 토지 거래가는 약 2억 5천만 원에서 3억 원 사이에서 형성될 수 있으며, 건물의 상태 및 활용도에 따라 가격 변동이 있을 수 있습니다. (자료 조사 결과)

5. 생활정보

2.

5.1. 편의시설

단지 내 편의시설은 부족하며, 생활 편의를 위해서는 차량을 이용하여 인근 읍내 또는 시내의 마트, 병원 등을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

주변 초등학교, 중학교 등 교육 시설 접근성은 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 제시외 건물

건물 면적 78.00㎡ 외에 86.30㎡의 제시외 건물이 존재합니다. 이는 별도 신고 없이 건축되었거나 증축된 부분일 수 있으며, 매각에 포함되나 실제 이용 시 건축법 등 관련 법규 준수 여부 및 사용에 따른 문제 발생 가능성을 확인해야 합니다.

6.2. 공부와의 차이

토지 기호 1번의 공부상 지목은 "답"(논)이나 현황 "과수원"으로 이용 중입니다. 지목 변경 등 공부 정리 필요성이 있을 수 있으며, 실제 이용과의 차이로 인한 문제 발생 가능성을 검토해야 합니다.

6.3. 중복사건

본 사건은 중복사건으로 분류되어 있습니다. 관련하여 다른 경매 사건이 진행 중이거나 예정되어 있을 수 있으므로, 법원 추가 확인을 통해 절차상의 변수를 파악하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

2.

7.1. 물건 개요

본 물건은 경상북도 경산시 압량읍에 위치한 단독주택으로, 516㎡의 넓은 토지와 함께 78㎡의 주택 및 86.3㎡의 상당한 면적의 제시외 건물을 포함하고 있습니다. 농촌 지역에 속하나 차량 접근은 가능하며, 계획관리지역에 해당합니다.

7.2. 권리 분석 결과

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 채권 총액이 감정가를 초과하지 않아 유찰 가능성보다는 정상적인 매각 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

2.

8.1. 강점

* 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다.

* 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 주택 외 과수원으로 이용 중인 토지가 있어 다양한 활용 가능성이 있습니다.

* 감정가가 시세 대비 합리적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

8.2. 약점

* 상당한 면적의 제시외 건물 존재로 인한 법규 준수 및 활용도 확인이 필요합니다.

* 토지 지목과 현황 이용(과수원)의 차이가 존재합니다.

* 농촌 지역 특성상 주변 생활 편의시설 접근성이 제한적입니다.

* 소규모 공장이 혼재된 지역으로 주거 환경이 최상이 아닐 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

2.

9.1. 시세 분석

본 물건은 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 주변에 연립, 다세대, 빌라 등 유사한 공동주택 매물은 희소합니다. 따라서 유사한 면적(토지 약 500㎡)의 단독주택 및 토지 거래 사례를 중심으로 시세를 분석했습니다. 현재 감정가(249,596,600원)는 이러한 지역의 부동산 가치에 부합하는 수준으로 판단됩니다. 제시외 건물(86.3㎡)의 활용 가능성과 토지(과수원)의 실제 이용 가치를 고려할 때, 향후 가치 상승 잠재력이 있을 수 있습니다. (자료 조사 결과)

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 249,596,600원

현 시세 반영 및 경쟁률 고려 시, 본 물건의 예상 입찰가 범위는 250,000,000원에서 280,000,000원 사이로 추정됩니다. 이는 해당 물건의 특징과 시장 상황을 종합적으로 고려한 보수적인 예상치이며, 실제 낙찰가는 입찰 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.