나이스옥션 법원경매 인천 2024타경549902 [1] 인천광역시 부평구 산곡동 370-72 1층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 "부광고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 건물내 1층 201호로서,

외벽: 벽돌 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 12미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 지분매각
- 통칭 "동화빌라 3동"
- 특별매각조건으로서, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경549902 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 산곡동 370-72 1층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 24,400,000원

토지면적: 31.00㎡ (약 9.38평)

토지지분: 6.2㎡ (약 1.88평)

건물면적: 48.60㎡ (약 14.70평)

건물지분: 9.72㎡ (약 2.94평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

건물 구조: 벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 건물내 1층 201호

건물 사용승인일: 1987년 1월 10일

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 재매각

주의사항:

* 지분매각

* 통칭 "동화빌라 3동"

* 특별매각조건으로서, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

* 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 "부광고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 환경이 혼재되어 있습니다.

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

본건 북서측으로 약 12미터 내외의 도로가 소재하고 있습니다.

3. 권리분석

인수되는 권리: 없음

말소되는 권리: 등기부등본상 국민은행 근저당권(1987.04.08.)은 말소기준권리로, 본 경매절차를 통해 말소될 것으로 예상됩니다. 주식회사한국채권관리대부의 강제경매 개시결정(2024.07.30.) 또한 말소 대상입니다.

채권 총액: 39,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

임차인 현황:

* 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-24

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없는 관계로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 그러나 실제 점유 여부 및 인도명령 대상 여부는 현장 조사를 통해 재확인하시기 바랍니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 산곡동 일대는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

토지는 대체로 정방형이며, 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

5. 생활정보

부광고등학교가 북측 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

대중교통 이용이 가능한 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통입니다.

특별히 혐오시설이나 유해시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

지분매각: 본건은 토지 및 건물 지분만 매각되므로, 전체 소유권이 아닌 일부 지분에 대한 소유권을 취득하게 됩니다. 이는 향후 다른 공유자와의 소유권 행사, 건물 이용, 매각 등에 있어 협의가 필요하며, 갈등 발생 가능성이 있습니다.

공유자 우선매수: 법률에 따라 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 본건의 경우 1회에 한하여 이 권리를 행사할 수 있으므로, 낙찰 후에도 공유자가 우선매수권을 행사하여 낙찰이 무효가 될 수 있습니다.

재매각: 본건은 재매각 물건으로, 이전 매각 과정에서 유찰 또는 취소되었을 가능성이 있습니다. 정확한 유찰 원인 파악이 필요합니다.

건물 노후도: 1987년 준공된 건물로, 건축 후 약 40년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

임차인: 비록 대항력은 없으나, 실제 거주 여부 및 인도 과정에서 발생할 수 있는 변수들을 사전에 확인하고 대비해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 산곡동에 소재한 다세대주택의 지분 경매 물건입니다. 감정가는 24,400,000원으로, 이는 지분(토지 약 1.88평, 건물 약 2.94평)에 대한 가치입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 간결합니다. 그러나 지분매각과 공유자 우선매수라는 특수한 조건은 본건의 가장 큰 리스크이자 고려사항입니다. 재매각이라는 점도 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

저가 지분 확보: 감정가를 바탕으로, 시장 가치 대비 저렴한 가격으로 부동산 지분을 확보할 수 있는 기회입니다.

향후 활용 가능성: 향후 다른 공유자와의 협의를 통해 전체 지분 확보 또는 매각, 재건축/재개발 참여 등 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

소액 투자: 비교적 소액으로 부동산 경매에 참여하여 투자 경험을 쌓을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 24,400,000원

주변 시세 분석:

* 인근 "우진빌라(329-50)"(1989년 준공, 41.93㎡)는 2025년 12월 29일 185,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산 시, 본건의 건물면적(48.60㎡) 전체 가치는 약 214,414,000원으로 추정됩니다.

* 인근 "인정맨션(392-3)"(2002년 준공, 59.34㎡)는 2025년 12월 5일 185,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산 시, 본건의 건물면적(48.60㎡) 전체 가치는 약 151,500,000원으로 추정됩니다.

* 인근 "정남빌라7동(409-23)"(1990년 준공, 40.88㎡)는 2025년 12월 3일 50,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산 시, 본건의 건물면적(48.60㎡) 전체 가치는 약 59,440,000원으로 추정됩니다.

위 비교사례들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 지분(20%)에 대한 시장 가치는 감정가(24,400,000원)보다 높게 형성될 가능성이 있습니다. 특히, "우진빌라" 및 "인정맨션"의 거래 사례는 본건의 전체 가치를 1억 5천만원 이상으로 추정하게 합니다. 따라서 본건 지분의 시장 가치는 약 30,000,000원 ~ 42,000,000원 범위로 예상됩니다.

재매각 물건임을 감안하고, 공유자 우선매수 가능성 및 지분매각의 특수성을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 30,000,000원

매수 신청 보증금 (최저매각가의 20%): 24,400,000원 * 0.2 = 4,880,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.