나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경109167 [1] 부산광역시 사하구 신평동 206-1 신평럭키무지개타운 4동 11층1111호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2024.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 신평동 소재 "신평초등학교" 남서측 인근에 위치하는 신평럭키무지개타운으로서, 주위는 남측 및 동측으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등, 북측 및 서측으로는 자연림 상태의 임야 및 농지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 동매역(부산1호선)이 본건 남동측으로 직선거리 400m 지점에 위치하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 15층 건물 내 제11층 제1111호로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
창 호 : 샷시창호이며,
내벽 및 바닥은 폐문, 부재로 미조사 됨.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가서에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향의 경사지대 내 부정다각형의 토지로서, 공동주택(아파트) 및 그 부속시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남동측으로 노폭 약 10m의 도로에 접하며, 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(저촉), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
기호(2) : 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2024타경109167 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 신평동 206-1 신평럭키무지개타운 4동 11층1111호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 권OO

1.2. 면적

토지면적: 26.72㎡ (약 8.08평)

건물면적: 63.30㎡ (약 19.15평) (전용면적)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가: 128,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 신평동 소재 "신평초등학교" 남서측 인근에 위치하는 신평럭키무지개타운 아파트 단지 내에 소재함. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 자연림 상태의 임야 및 농지 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있음. 부산지하철 1호선 동매역이 본건 남동측으로 직선거리 약 400m 지점에 위치하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2022년 1월 5일 접수된 양충호 근저당권(48,000,000원)임.

매각으로 소멸되지 않는 권리로, 2023년 7월 25일 등기된 권민우(권 ) 임차권(주택임차권, 90,000,000원)이 매수인에게 인수됨.

3.2. 임차인 현황

임차인: 권민우(권 )

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018년 5월 25일

확정일자: 2018년 4월 30일

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로, 보증금 90,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리: 양충호 근저당 (2022-01-05)

인수 권리: 권민우(권 ) 주택임차권 (보증금 90,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 아파트 단지 인근으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

4.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 신평럭키무지개타운아파트

준공년도: 1990년 7월 25일

총 동수: 4개동

총 세대수: 505세대

본건 동(4동)은 15층 건물이며, 주차대수는 총 400대임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 시내버스정류장 및 동매역(부산1호선)을 통해 시내 이동이 편리함. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능함.

5.2. 교육시설

본건은 "신평초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 단지 내 어린이놀이터 등 복리시설이 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본건에는 대항력 있는 임차인 권민우(권 )가 존재하며, 보증금 90,000,000원을 매수인이 인수해야 함. 만약 배당으로 전액 변제되지 않는 경우, 매수인이 잔액을 부담해야 하므로 인수되는 보증금 액수를 정확히 확인해야 함.

6.2. 건물 노후도

본 아파트는 1990년 준공되어 30년 이상 경과한 노후 건물에 해당하므로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

6.3. 기타

제공된 정보상 주변에 혐오시설은 확인되지 않았으나, 매수 희망자는 직접 현장 방문하여 주변 환경을 상세히 확인할 필요가 있음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 부산 사하구 신평동에 위치한 신평럭키무지개타운 아파트로서, 대중교통 이용이 편리하고 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 입지임. 다만, 30년 이상 경과한 건물 노후도와 대항력 있는 임차인 인수 부담이 존재함. 임차인 보증금 인수액을 고려한 총 투자 비용 산정이 중요함.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 부산지하철 1호선 동매역 역세권 (도보 약 400m)

* 주거 밀집지역으로 생활 편의시설 이용 용이

* 초등학교 인근으로 교육 환경 양호

8.2. 고려사항

* 선순위 대항력 있는 임차인 보증금 90,000,000원 인수

* 30년 이상 경과한 건물 노후도

* 최근 매매 사례 중 동일 면적(63.30㎡)의 10층 매물이 9,000만원에 거래되었으나, 본건 감정가는 128,000,000원으로 시세 편차가 존재함.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 면적(63.30㎡)의 10층 매물이 2026년 4월 20일에 9,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 다만, 동일 단지 내 더 작은 면적(58.62㎡)의 4층 매물이 2026년 2월 27일에 11,400만원에 거래된 점과 본건의 감정가가 128,000,000원임을 고려할 때, 9,000만원 거래는 특이사항이 있을 수 있습니다.

58. 62㎡(약 17.73평)의 4층 매물이 11,400만원에 거래된 점을 바탕으로 시세를 추정하면, 1평당 약 643만원 수준입니다. 본건의 전용면적 63.30㎡(약 19.15평)에 이 기준을 적용 시, 시장 가격은 약 12,311만원 (19.15평 * 643만원/평) 내외로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원을 인수해야 합니다. 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 하므로, 보수적인 시세 추정치인 12,311만원에서 인수 보증금 90,000,000원을 제외하여 계산합니다.

예상 입찰가 = (보수적 시세 추정액) - (인수 보증금)

예상 입찰가 = 123,110,000원 - 90,000,000원 = 33,110,000원.

다만, 감정가 128,000,000원과 최근 거래 시세 등을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 입찰가를 33,000,000원 ~ 40,000,000원 사이로 설정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 최신 시세를 재확인하고, 입찰 참여자들의 성향을 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.