나이스옥션 법원경매 대전 2025타경2521 [2] 대전광역시 유성구 덕명동 523-33 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 덕명동 소재 '한밭대학교 유성덕명캠퍼스' 북측 인근에 위치하고, 주위
는 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지, 대학교, 초등학교, 유성골프장, 대전현충원 등으로 형성되
어 있는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은
보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형의 평지인 토지로서, 현황 '주거용건부지'로 이용중임.
기호(4): 부정형의 평지인 토지로서, 현황 단지내 '도로'로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 북측으로 기호(4)토지(폭 8M내외의 포장도로)를 이용중임.
기호(4): 본건은 공부 및 현황 폭 6~8M의 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역(2012-06-29)(덕명지구), 지구단위계획구역(2012-06-29)(덕
명지구 도시개발사업), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 도시개발구역(2012-06-29)(덕명지구)<도시개발법>임.
기호(4): 도시지역, 제2종일반주거지역(2012-06-29)(덕명지구), 지구단위계획구역(2012-06-29)(덕
명지구 도시개발사업), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-06-29)(덕명지구)(접합), 가축사육제한구역(20
22-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2012-06-29)(덕
명지구)<도시개발법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

'건물 감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,
(사용승인일: 2021.12.15)

외벽: 노출콘크리트 및 외장철판 마감 등,
내벽: 벽지, 타일, 노출콘크리트 마감 등,
창호: 샷시창호 마감 등임.

기호(3): 통나무구조 기와지붕 단층 건물로서,
(사용승인일: 2022.06.13)

외벽: 목재, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지, 목재 마감 등,
창호: 목재창호 마감 등임.

이용상태

기호(2): '단독주택'으로 이용중임.
기호(3): '단독주택'으로 이용중임.

설비내역

기호(2,3): 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 없음.

물건 비고

일괄매각.
목록5 현황은 '주거나지' 상태임.
목록6은 소유자의 지분 중 일부(갑구 37번의 지분 3873.2분의 110.7)만 매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경2521 (2)

소재지: 대전광역시 유성구 덕명동 523-33

용도: 대지

감정가: 1,010,428,400원

토지면적: 4280.50㎡ (약 1,294.86평)

매각대상 토지면적(지분): 518.07352㎡ (약 156.72평)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상 토지 지분에는 건물이 포함되지 않음)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 지분매각, 유동화물건, 공동담보

주의사항: 본 건은 목록6의 소유자 지분 중 일부(갑구 37번의 지분 3873.2분의 110.7)만 매각되는 건입니다. 목록5 현황은 '주거나지' 상태입니다.

2. 입지조건

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입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 대전광역시 유성구 덕명동에 소재하며, '한밭대학교 유성덕명캠퍼스' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지, 대학교, 초등학교, 유성골프장, 대전현충원 등으로 형성되어 있는 주거지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 환경은 보통입니다.

토지 이용 및 형태

본 건 토지는 사다리형의 평지로, 현황 '주거용건부지'로 이용 중에 있습니다. 북측으로는 폭 8미터 내외의 포장도로를 통해 접근 가능하며, 본 건 또한 공부 및 현황상 폭 6~8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(덕명지구 도시개발사업), 가축사육제한구역, 도시개발구역에 해당합니다.

3. 권리분석

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권리분석

말소기준권리: 을13 (근저당권, 광천농업협동조합, 2024-05-24)

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 매각으로 인해 을13 근저당권 및 그 이하의 모든 권리(을14 지상권, 갑8 강제경매, 갑9 가압류)는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 899,851,043원 (을13 근저당 878,400,000원 + 갑9 가압류 21,451,043원 등)

등기부채권 합계액은 감정가에 근접하는 수준입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

제시된 정보 상 임차인이 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

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상권분석

본 건은 대학교 및 주택단지가 인접한 지역으로, 주변에는 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재되어 있습니다. 한밭대학교 등 교육 시설과 근접하여 지역 상권은 주거민 및 학생 수요를 중심으로 형성될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

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생활정보

주변 시설

* 한밭대학교 유성덕명캠퍼스 인근

* 초등학교, 근린생활시설, 아파트단지 등 주거 편의시설

* 유성골프장, 대전현충원 등 인접

교통

* 차량 접근 용이

* 인근 간선도로 및 버스정류장 이용 편리

특이사항

* 대전현충원이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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잠재적 리스크

* 지분매각: 본 건은 토지 소유자의 지분 중 일부만 매각되는 건으로, 다른 공유자들과의 협의 없이는 단독으로 토지를 활용하거나 처분하는 데 제약이 따릅니다. 이는 향후 재산권 행사 및 개발 시 복잡한 문제를 야기할 수 있습니다.

* 중복병합사건: 사건의 복잡성을 시사하며, 추가적인 법률적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 현황 '주거용건부지': 토지 자체는 주거용으로 이용 가능하나, 지분 매각으로 인해 실제 활용 계획 수립에 어려움이 있습니다.

* 제시외 건물 존재: 별첨 지적 및 건물개황도에 따르면 제시외 건물(ㄱ)이 소재한다고 기재되어 있으나, 본 매각 대상 토지 지분에 포함되는지 여부는 별도 확인이 필요합니다. (단, 매각 대상 건물이 0㎡이므로 건물은 포함되지 않을 가능성이 높음)

7. 종합 의견

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종합 의견

본 건은 대전 유성구의 주거지역에 위치하며, 대학가 인근이라는 입지적 장점이 있습니다. 그러나 '토지 일부 지분'만이 매각 대상이므로, 공유자들과의 관계 설정, 향후 재산권 행사 가능성 등에 대한 신중한 접근이 요구됩니다. 총 채무액이 감정가와 유사한 수준이며, 지분 매각으로 인한 불확실성이 크다는 점을 고려할 때, 투자 시 리스크 관리가 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

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투자 포인트

* 대학가 인근 배후 수요: 한밭대학교 및 인근 주거단지로 인한 잠재적 임대 수요 기대

* 편리한 교통 및 주거 환경: 간선도로 및 버스 노선 인접, 주거지대 형성

* 상대적으로 낮은 감정가 대비 지분 면적: 전체 토지 면적 대비 매각 지분 면적의 비율 고려 시, 향후 지분 정리를 통한 활용 가능성 탐색

9. 예상 입찰가

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예상 입찰가

본 건은 토지 일부 지분 매각으로 인한 불확실성과 추가 협의 가능성 등을 고려해야 하므로, 총 감정가액 1,010,428,400원에서 지분 면적(518.07352㎡) 비율(약 12.1%)로 산정한 토지 가치(약 122,261,850원)를 기준으로, 지분 매각 리스크 할인율을 적용하여 신중하게 산정해야 합니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 예상 입찰가는 약 60,000,000원 ~ 80,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.