나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503154 [2] 충청남도 금산군 금성면 상가리 406-15 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 금산군 금성면 상가리 소재 소란제 북서측 인근에 위치하는 부동산(토지)으로서, 부근은 자연림 및 휴경지 등으로 형성된 산간 농경지대이며, 동측 인근으로는 금산-진산간 68번 지방도가 통과하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량진입 가능하며, 인근 취락 및 노선버스 정류장 등으로의 거리 및 편익성 등으로 보아 대중교통사정은 보통 이하임.

형태 및 이용상태

부정형의 급경사 토지이며, 묘지 및 휴경지 상태임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(2) : 계획관리지역(비도시지역), 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(2024-10-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 배수구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

지상에 여산송씨 묘지 및 지장물 등이 소재하여 당해 토지에 영향을 미치고 있음.

공부와의 차이

본건은 공부상 지목이 '전'이나, 현황은 '묘지' 및 '휴경지' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계는 미상임.
■ 당 평가서 소유자를 의뢰목록상 소유자 '송재백'으로 표기하였으니, 참고 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 동구 판암동 소재 동신중학교 동측 인근에 위치하는 삼정그린코아포레스트(2단지) 제203동 제8층 제802호로서, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 성당, 학교 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건 단지내까지 차량진입 무난하며, 노선버스 정류장, 전철역 및 제반 편익시설 등으로의 거리 및 접근성 등으로 보아 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

■ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 중 제8층 제802호로서,
외벽 : 석재 및 세멘몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

구분소유의 아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 전기 및 통신설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장설비, 시스템도어 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 완경사 토지이며, 아파트 4개동 규모의 공동주택용지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 동측 및 남측으로 중로1류 및 중로2류에 접하며, 주 진입로는 남측의 중로2류(폭 15m~20m)임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(판암지구,동고제2009-12호(2009.3.24)), 지구단위계획구역(판암지구 도시개발사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(절대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 지목이 '전'이나, 현황은 '묘지' 및 휴경지 상태임.
지상에 여산송씨세천비가 소재하고, 주변에 분묘 및 납골묘가 소재함.
인접한 406-9번지와 연계하여 분묘가 소재함.
농지취득자격증명 제출 필요하며(미제출시 매수보증금 반환하지 않음), 전용허가를 얻지 않고 토지 현황이 변경된 경우 원상회복명령이 있을 수 있음.
최저매각가격은 분묘 및 지장물로 제한받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503154 (2)

소재지: 충청남도 금산군 금성면 상가리 406-15

용도: 전 (밭)

감정가: 96,534,000원

토지면적: 3114.00㎡ (약 942.0평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 세종신용보증재단

2. 입지조건

대상 물건은 충청남도 금산군 금성면 상가리에 위치하고 있으며, 주변은 자연림, 휴경지 등으로 이루어진 산간 농경지대입니다. 동측으로는 68번 지방도가 지나가고 있습니다. 본건까지 차량 진입은 가능하나, 인근 취락 및 대중교통 이용 편의성은 보통 이하 수준입니다. 인접 도로 상태는 맹지입니다.

3. 권리분석

본 건은 세종신용보증재단의 강제경매로 진행 중입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2025년 6월 30일 접수된 세종신용보증재단의 가압류(갑3)이며, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 경매 절차를 통해 낙찰이 이루어지면, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 분묘기지권 성립 여부는 불분명한 상태이므로 이에 대한 추가 확인이 필요합니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

물건의 주된 용도는 '전'(밭)이나, 현황은 '묘지' 및 휴경지 상태로 파악됩니다. 주변 지역은 자연림 및 농경지로 이루어져 있어, 현재로서는 일반적인 상권 형성이 미미한 지역입니다. 토지이용계획상 계획관리지역으로, 향후 토지 이용의 잠재적 가능성은 있으나, 현재 상태로는 상업적 활용도가 낮습니다.

5. 생활정보

대상 물건이 위치한 금산군 금성면 상가리는 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역입니다. 기본적인 생활 편의시설 및 관공서는 금성면 소재지에 분포하고 있으며, 차량을 이용하면 접근이 가능합니다. 인근에는 금산자연휴양림 등 자연을 즐길 수 있는 시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 반환 불가: 본건은 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명이 필수적으로 요구됩니다. 미제출 시 매수보증금 반환이 거부될 수 있으므로 유의해야 합니다.

* 현황과 공부상 지목 불일치 및 원상회복 가능성: 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '묘지' 및 휴경지 상태입니다. 전용 허가 없이 토지 현황이 변경된 경우, 원상회복 명령이 내려질 수 있습니다.

* 분묘기지권 성립 여부 불확실: 지상에 여산송씨묘지 및 주변 분묘, 납골묘 등이 소재하며, 인접 토지와 연계되어 있습니다. 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 맹지: 인접 도로 상태가 맹지이므로, 토지 이용 및 건축 시 도로 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 지장물 영향: 지상에 여산송씨세천비 및 다수의 분묘가 소재하여, 토지 감정가 산정에 영향을 미쳤으며, 실제 활용 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 지역 내 폐기물 처리 관련 이슈: 금산군 일부 지역에서 폐기물 처리시설 설치 관련 민원 및 갈등 사례가 보고된 바 있으나, 본건 소재지와 직접적인 관련성은 낮아 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 금산군 금성면 소재 농지로서, 현재 묘지 및 휴경지 상태이며 맹지인 점, 분묘기지권 성립 가능성, 농지취득자격증명 필요 등 다수의 위험 요소를 안고 있습니다. 감정가는 이러한 지장물 및 제약 사항을 반영하여 산정된 것으로 판단됩니다. 토지 이용 계획상 계획관리지역으로 지정되어 있으나, 현재 상태로는 활용에 제약이 많습니다.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역 지정: 토지이용계획상 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 행위 등에 대한 잠재적 가능성이 존재합니다.

* 낮은 최저매각가격: 감정평가서상 최저매각가격은 분묘 및 지장물로 인해 제한받는 가격으로, 잠재적 가치 대비 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 위험 요소, 현황, 법적 제약 사항, 그리고 주변 토지 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 농지취득자격증명 취득 가능성, 분묘기지권 성립 여부 확인, 맹지 문제 해결 방안 마련 등을 사전에 충분히 검토한 후, 해당 위험 요소를 반영한 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 인수해야 할 보증금이나 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.