나이스옥션 법원경매 울산 2024타경114542 [2] 울산광역시 남구 신정동 703-12 선샤인1주건축물 1동 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 동부동 소재 "동부초등학교"남측 인근에 위치하며, 주위는 근린
생활시설, 아파트, 학교, 빌라, 단독주택, 주거나지 등으로 형성되어 주위환경은 보통시
됩니다.

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "울산광역시청" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린
생활시설, 아파트, 빌라, 단독주택, 공공기관(울산광역시청) 등으로 형성되어 주위환경은
보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차?U출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물의 제3층 제301호, 제4층 제402호, 제5층 제502호로서
외벽 : 석재붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 102동 건물의 제13층 제1311호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용 중입니다.

설비내역

전기, 위생, 급·배수, 도시가스, 난방, 소화전, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

설비내역

전기, 위생, 급·배수, 도시가스, 난방, 소화전, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 오피스텔 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

인접 도로상태등

아파트 단지 내부 및 주변 가로망 상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률> 입니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(공룡자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2016-12-12)(그림마을유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-12)(동부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)
(빛나몬테소리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-12)(공룡자연
유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-12)(그림마을유치원)<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-12)(동부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(2016-12-12)(빛나몬테소리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지
<산지관리법> 입니다.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기타사항 : 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기타사항 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 울산지방법원 2024타경114542 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 남구 신정동 703-12, 선샤인1주건축물 1동 3층301호

용도: 오피스텔

건물명: 선샤인1

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 스라브지붕, 지상 9층 건물 중 3층 301호

사용승인일: 2017년 3월 10일

면적:

토지면적: 35.61㎡ (약 10.77평)

건물면적: 84.23㎡ (약 25.48평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 남구 신정동에 위치하며, 울산광역시청 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 아파트, 빌라, 단독주택, 공공기관(울산광역시청) 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 5월 13일 접수된 울산원예농업협동조합의 가압류(15,454,321원)입니다.

이 외 소유권이전 신탁등기 말소, 강제경매, 압류 등의 권리들이 등기되어 있으나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 15,454,321원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021년 10월 25일

대항력: 있음

인수 보증금: 0원 (권리분석상 인수 보증금 합계 0원으로 명시됨)

4. 상권분석

본건이 위치한 울산 남구 신정동은 울산광역시청을 비롯한 다수의 공공기관과 상업 시설이 밀집해 있는 중심 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설과 업무시설이 발달해 있어 오피스텔의 주거 및 업무 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

상권은 안정적이며, 울산광역시청과의 인접성은 직주근접을 원하는 수요층에게 매력적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 울산광역시청 등 공공시설 이용이 편리하며, 주변의 상업시설을 통해 다양한 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교육시설: 감정평가서 상 지역 환경 설명에 유치원 및 초등학교 언급이 있으나, 본건 물건의 정확한 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

교통: 차량 및 버스를 이용한 시내 접근성이 우수합니다.

혐오시설: 본건 주변에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건: 동일 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행 중인 점은 채무 관계가 복잡하거나 경매 절차가 지연될 가능성을 내포합니다.

대항력 있는 임차인: 임차인이 대항력을 가지고 있으나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 명도 진행 시 추가적인 법적 검토 또는 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시청 인근에 위치한 오피스텔로, 도심 접근성과 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

인수되는 보증금이 없다는 점은 초기 투자 부담을 줄여줄 수 있으나, 중복 사건 및 대항력 있는 임차인 존재는 명확한 권리 분석과 신중한 접근을 요구합니다.

전반적으로 안정적인 상권과 교통 환경을 바탕으로 한 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 울산광역시청 인접 입지로 인한 직주근접 수요 확보 가능성.

* 도심 중심 지역에 위치하여 상업 및 편의시설 이용이 편리함.

* 건물 자체의 관리 상태 및 향후 시세 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 256,000,000원입니다.

주변 시세 및 유사 물건 거래 사례 분석 결과, 본건의 적정 시세는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해볼 수 있습니다.

안정적인 입지와 현재 시장 상황을 고려할 때, 감정가의 100% ~ 110% 수준인 256,000,000원에서 281,600,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 중복 사건 및 임차인 관련 변수를 감안하여 신중하게 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.