나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1250 [2] 울산광역시 북구 중산동 1068 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울산 · 평가일 2025.07.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 중산동 소재 "약수초등학교" 북측 인근에 소재하는 동성산업(주)로서 주위는 자연녹지지역 자연취락지구내로서 아파트와 일반주택으로 형성되어 있으며 북측은 녹지지역내 농경지대, 동측 산업로 월편은 임야와 일반주택지대 및 개발된 정비된 아파트와 주택지대로 남측은 초등학교와 일반주택 및 농경지대로 형성되어 있으며 북구에서는 다소 외곽지대에 소재하며 주위환경 보통인 지역입니다.

교통상황

본건 차량 출입 자유로우며 노선버스 정류장도 인근이고 간선도로인 산업로가 접하여 있어 제반 교통사정 편리한 편입니다.

형태 및 이용상태

기호(1)은 동측의 산업로보다는 약간 저지상태이고 접한 세로와는 동고 평탄하며 공장부지로 기호(2)는 현황 도로로 이용중이고 기호(3)은 접한 세로와는 동고 평탄하며 공장부지로 이용중입니다

인접 도로상태

각 필 공히 세로의 포장도로에 접하며 기호(1)은 산업로와 세로의 도로를 경유하여 접하는 상태입낟.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 자연녹지지역(2025-02-06), 자연취락지구 [이하공란],가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한 100m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>,가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물 제한표면구역<공항시설법>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> [이하공란],중점경관관리구역 [이하공란] 기호(2):도시지역, 자연녹지지역(2025-02-06), 자연취락지구 [이하공란],가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한 100m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>,가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물 제한표면구역<공항시설법>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> [이하공란],중점경관관리구역 [이하공란] 기호(3):도시지역, 자연녹지지역(2025-02-06), 자연취락지구 [이하공란],가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한 100m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>,가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물 제한표면구역<공항시설법>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> [이하공란],중점경관관리구역 [이하공란]

제시목록 외의 물건

해당 없습니다.

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2) : 철근콘크리트구조,조적조,경량철골조 평스라브, 경사스라브구조,샌드위치판넬지붕 2층 건물로서 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 내벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 타일마감. 창호 : 새시창호. 기호 (5) : 철골콘크리트구조 샌드위치판넬조 경사지붕 2층 건물로서 외벽 : 판넬,스타코, 패어글랄스마감. 내벽 : 판넬,벽지,타일 마감, 주기둥 : H-Beam 400*400mm,380*300mm 높이 : 약10.4m 창호 : 새시창,패어글라스창 마감입니다.

이용상태

기호 (2) : 작업장,사무실 등으로 이용중입니다. 기호 (5) : 작업장,창고 사무실,식당 등으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비되어 있으며 건물 (5)는 옥내소화전,일부스프링쿨러설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지적 및 건물 개황도와 같이 부합물 및 종물(기호 ㉠~㉧) 8동이 소재하여 제시외 건물로서 평가하였습니다.

공부와의 차이

해당 없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 및 기계기구 포함
2. 목록4.는 일부도로이며 지상에 매각대상 아닌 컨테이너박스 1동 있음
3. 목록5. 비동 창고(경비실) 24.58㎡는 멸실됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경1250 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 태OOOOOOO

사건접수일: 2025년 07월 04일 (정보에 기반하여 추정)

1.2. 기본 현황

소재지: 울산광역시 북구 중산동 1068

용도: 창고시설

감정가: 9,350,853,960원

토지면적: 6,161.00㎡ (약 1,863.76평)

건물면적: 3,224.22㎡ (약 975.34평)

건물 제시외면적: 20.00㎡ (약 6.05평)

1.3. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

포함사항: 제시외 건물 및 기계기구 포함 (주의사항 1)

제외사항: 목록4. 도로부지 상 컨테이너박스 1동 (매각 대상 아님)

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 울산광역시 북구 중산동에 소재하며, "약수초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 자연녹지지역 및 자연취락지구로, 아파트, 일반주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 북구에서는 다소 외곽 지역에 속하나, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근 지역은 개발된 아파트 및 주택 단지가 조성되어 있으며, 이는 향후 지역 발전 가능성을 시사합니다.

2.2. 교통 접근성

본건은 차량 출입이 자유로우며, 간선도로인 산업로가 인접해 있어 교통 사정이 매우 편리한 편입니다. 또한, 노선버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용도 용이합니다.

2.3. 도로 상황

각 필지는 모두 포장된 세로(도로)에 접해 있으며, 특히 기호(1) 토지는 산업로와 도로를 통해 접근 가능합니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유권 및 등기 현황

현재 소유자는 동성산업주식회사입니다. 등기부등본상 소유권이전청구권가등기(매매예약)가 주식회사 월드스타 명의로 설정되어 있어, 향후 소유권 변동 가능성에 유의해야 합니다.

3.2. 권리 관계 요약

말소기준권리(2021-06-29, 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 목록5. 비동 창고(경비실) 24.58㎡는 멸실된 것으로 확인되었습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서, 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 중산동은 자연녹지지역 내 자연취락지구에 속해 있으며, 주거 지역(아파트, 일반주택)과 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 이는 전형적인 복합 용도 지역의 특성을 보이며, 최근 약수지구 도시개발사업 추진 등 지역 개발 움직임이 활발한 지역 중 하나입니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

인근 약수지구 도시개발사업, 중산스포츠타운 조성 계획 등은 지역의 주거 환경 개선 및 기반 시설 확충을 통한 잠재적 가치 상승을 기대하게 합니다. 이러한 개발은 향후 창고 시설의 수요에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

본건 인근 약수초등학교가 위치하고 있으며, 주거단지가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 기타 (업무/산업 환경)

산업로에 인접하여 물류 및 산업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 인근에 이화 일반산업단지, 중산2차 일반산업단지 등이 위치하여 산업 종사자들의 정주 환경 개선 사업이 추진되고 있어, 관련 산업 시설의 수요도 고려해볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/등기상 리스크

* 소유권이전청구권가등기: 주식회사 월드스타 명의의 매매예약 가등기가 존재하여, 향후 소유권 분쟁의 소지가 있습니다.

* 멸실된 건물: 건축물대장상 건물(5) 비동 창고(경비실) 24.58㎡는 멸실되었으나, 공부상으로는 남아있을 수 있어 등기부상 차이가 발생할 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 제시외 물건: 일괄매각에 포함되는 제시외 건물 및 기계기구의 정확한 목록과 가치 평가가 필요합니다.

* 도로부지 내 컨테이너: 목록4. 토지 일부가 도로로 사용 중이며, 해당 부지 위에 매각 대상이 아닌 컨테이너박스 1동이 있어 점유 및 이용에 관한 사항을 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황이 미상으로, 실제 점유자가 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 토지이용계획 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등의 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 중산동에 위치한 창고시설로, 산업로 인접으로 인한 우수한 교통 접근성과 더불어 주변 지역 개발 계획으로 인한 잠재적 가치 상승이 기대되는 곳입니다. 그러나 소유권이전청구권가등기, 멸실된 건물, 도로부지 상의 컨테이너, 임대관계 미상 등 여러 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있어, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 권리분석 시 가등기권자의 승계 여부와 실제 점유자 및 임차인 현황 파악이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 접근성: 산업로와 인접하여 물류 이동이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 지역 개발 잠재력: 인근 도시개발사업 및 스포츠타운 조성 등 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 실물 자산: 창고시설로서 안정적인 수요가 예상되는 실물 자산입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 9,350,853,960원입니다. 예상 입찰가는 물건의 현재 상태, 향후 개발 가능성, 권리 관계의 복잡성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 소유권이전청구권가등기 및 멸실된 건물, 도로부지 내 컨테이너, 임대관계 미상 등 잠재적 리스크 요인들을 충분히 반영하여 신중하게 산정해야 할 것입니다. 인수해야 할 보증금은 없으나, 높은 감정가와 복잡한 권리 관계를 감안할 때, 면밀한 현장 조사와 법률적 검토 후 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 본 보고서 상의 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 추가적인 정보 수집 및 전문가 상담을 통해 최종 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.