나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52307 [3] 경기도 시흥시 정왕동 2123-2 케이피유디에스벤처타운 101동 11층1103호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상림 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""한국산업기술대학교"" 남동측 인근에 위치하며
주위는 밀집된 공장지대, 업무용빌딩,물류시설단지 등인 산업공단이며 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하고 버스정류장이 인근에 소재하여 교통은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상11층 101동 중
7층 701호,8층 803층,11층 1103호이며

외벽: 화강석, 페인팅
창호: 하드웨어 단열유리

이용상태

시건장치로 인해 내부이용상태를 확인이 불가하였으며 집합건축물대장상 업무시설(비주거용
오피스텔)임.

설비내역

대상물건의 개요 참조바람.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로서 업무용 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로와 접하며 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 개요 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문으로 인해 임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 `업무시설(비주거용오피스텔)`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52307 (3)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2123-2 케이피유디에스벤처타운 101동 11층 1103호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 `업무시설(비주거용오피스텔)`)

감정가: 66,000,000원

토지면적: 8.20㎡ (약 2.48평)

토지지분: 8.2036㎡ (약 2.48평)

건물면적: 22.52㎡ (약 6.81평)

건물지분: 22.52㎡ (약 6.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하동군수산업협동조합

특이사항: 공동담보

주의사항: 집합건축물대장상 용도는 `업무시설(비주거용오피스텔)`임

건물명: KPU-DS 벤처타운 (101동 11층 1103호)

건축물 주용도 (총괄표제부): 공장 (복합용도: 공장, 기숙사, 근린생활시설)

건축물 주용도 (표제부): 업무시설 (복합용도: 업무시설(비주거용오피스텔))

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상11층

사용승인일: 2015년 03월 24일

2. 입지조건

위치: 경기도 시흥시 정왕동 소재 "한국산업기술대학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 주변은 밀집된 공장지대, 업무용빌딩, 물류시설단지 등 산업공단으로 형성되어 있습니다.

교통: 대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 버스정류장이 인근에 소재하여 교통은 보통 수준입니다.

도로: 중로와 접하고 있으며 도로 상태는 보통입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 12월 10일자 하동군수산업협동조합 근저당권 (을3)

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 17,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2021년 03월 23일

* 확정일자: 2021년 03월 23일

* 배당신고일자: 2025년 07월 04일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 경매 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

기타 권리:

* 소유권 이전 (유한회사정민산업, 주식회사지엔비산업개발)

* 근저당권 (하동군수산업협동조합, 660,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 개시결정 (하동군수산업협동조합, 74,865,403원) - 매각으로 소멸

* 압류 (시흥시, 징수과) - 매각으로 소멸

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 등기부상 명시된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 다만, 물건명세서상 '지상권개요:'라는 항목이 언급되어 있으나, 등기부상 해당 권리 내역은 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다. 만약 지상권이 존재할 경우, 매각으로 소멸되지 않아 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있습니다.

총 채무액: 660,000,000원 (근저당권 기준)

4. 상권분석

대상 물건은 경기도 시흥시 정왕동의 한국산업기술대학교 인근 산업단지 내에 위치합니다.

주변은 공장, 업무용 빌딩, 물류시설단지 등이 밀집한 지역으로, 산업 활동이 활발한 곳입니다.

KPU-DS 벤처타운 복합 건물 내에 위치하며, 본 호실은 업무시설(비주거용 오피스텔)로 사용 중입니다.

건물 전체적으로는 공장, 기숙사, 근린생활시설이 혼합되어 있으나, 본 물건은 오피스 용도로 분류됩니다.

5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

편의시설: 제공된 정보만으로는 주변의 상세한 편의시설(상가, 병원, 문화시설 등)에 대한 파악이 어렵습니다. 산업단지 특성상 주거 편의시설보다는 업무 및 산업 관련 시설이 발달했을 가능성이 있습니다.

주변 환경: 한국산업기술대학교가 인근에 있어 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 시건장치로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이는 도배, 장판, 설비 상태, 불법 개조 여부 등을 파악할 수 없어 잠재적 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

공동담보: 공동담보로 묶여 있는 경우, 해당 담보물의 다른 부분 처리 결과에 따라 예상치 못한 영향이 발생할 수 있습니다.

건물 주용도와의 차이: 집합건축물대장상 용도는 `업무시설(비주거용오피스텔)`이나, 건물 총괄표제부상 주용도는 `공장`으로 되어 있으며, `기숙사, 근린생활시설` 등이 혼합되어 있습니다. 이러한 복합적인 건물 구성은 향후 관리나 운영에 있어 고려해야 할 부분이 될 수 있습니다.

미상 지상권: 물건명세서상 '지상권개요:'라는 항목이 있으나, 등기부상 해당 권리 내역은 확인되지 않았습니다. 만약 지상권이 실제로 존재할 경우, 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있으므로, 추가적인 권리 조사나 현장 확인이 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시의 산업단지 내에 위치한 업무용 오피스텔입니다. 한국산업기술대학교 인근이라는 입지적 장점은 있으나, 산업단지라는 특성상 순수 주거용보다는 업무 및 상업적 이용에 더 적합한 환경입니다.

감정가는 6,600만원으로 책정되었으나, 최근 유사 면적 및 층수의 거래 사례가 9,100만원~9,200만원에 형성되어 있어 감정가가 시세보다 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

다만, 내부 확인 불가, 공동담보, 그리고 등기부상 확인되지 않는 잠재적 지상권 가능성 등은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

권리분석상 특이사항은 없어 보이나, 임차인의 경우 대항력이 없음을 확인하였습니다.

8. 투자 포인트

시세 대비 저평가된 감정가: 최근 거래 사례와 비교 시, 감정가가 현저히 낮게 책정되어 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

대학교 인근 입지: 한국산업기술대학교와 인접하여 학생, 교직원, 관련 업체 종사자 등을 대상으로 한 사무실 및 소규모 업무 공간 수요를 기대할 수 있습니다.

산업단지 내 업무시설: 주변 산업단지의 업무 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 가집니다.

수익형 부동산 가능성: 오피스텔로서의 임대 수익 창출을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건(22.52㎡, 11층)의 실거래가가 9,200,000원으로 확인됩니다.

감정가 66,000,000원 대비 시세가 높게 형성되어 있으므로, 낙찰 가능성을 높이면서도 수익성을 확보하기 위한 전략적 입찰이 필요합니다.

내부 확인 불가 및 기타 리스크 요인을 감안하여, 시세의 90% 수준을 목표로 하되, 법적 인수 금액(0원)을 고려하면 75,000,000원에서 85,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 접근 시: 75,000,000원

적극적인 접근 시: 80,000,000원

최종 예상 입찰가: 80,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.