나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52307 [2] 경기도 시흥시 정왕동 2123-2 케이피유디에스벤처타운 101동 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상림 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""한국산업기술대학교"" 남동측 인근에 위치하며
주위는 밀집된 공장지대, 업무용빌딩,물류시설단지 등인 산업공단이며 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하고 버스정류장이 인근에 소재하여 교통은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상11층 101동 중
7층 701호,8층 803층,11층 1103호이며

외벽: 화강석, 페인팅
창호: 하드웨어 단열유리

이용상태

시건장치로 인해 내부이용상태를 확인이 불가하였으며 집합건축물대장상 업무시설(비주거용
오피스텔)임.

설비내역

대상물건의 개요 참조바람.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로서 업무용 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로와 접하며 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 개요 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문으로 인해 임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 `업무시설(비주거용오피스텔)`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52307 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하동군수산업협동조합

감정가: 66,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2123-2, 케이피유디에스벤처타운 101동 8층 803호

건물 용도: 오피스텔 (집합건축물대장상: 업무시설(비주거용 오피스텔))

건축 연도: 2015년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하2층/지상11층 건물 중 8층

1.3. 면적 정보

토지 면적: 8.20㎡ (약 2.48평)

토지 지분: 8.2036㎡ (약 2.48평)

건물 면적: 22.52㎡ (약 6.81평)

건물 지분: 22.52㎡ (약 6.81평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.4. 특이사항

공동담보 물건

폐문으로 인해 내부 이용상태 및 임대관계 확인 불가

2. 입지조건

위치: 경기도 시흥시 정왕동 소재 "한국산업기술대학교" 남동측 인근에 위치

주변 환경: 밀집된 공장지대, 업무용 빌딩, 물류시설 단지 등 산업공단 지역

교통: 차량 출입이 용이하며, 버스정류장이 인근에 소재하여 교통은 보통 수준임

도로: 중로와 접하며 상태는 보통임

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 이*

보증금: 17,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-08-10

확정일자: 2020-08-10

배당신고일자: 2025-06-23

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 2019-12-10 접수, 하동군수산업협동조합 근저당권 (채권액 660,000,000원)

현재 진행되는 임의경매 개시결정: 2025-05-07 접수, 하동군수산업협동조합 (채권액 74,865,403원)

기타 권리: 소유권 이전 등기 (2015-06-03, 2019-12-10), 압류 (시흥시, 2025-09-03)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 전부 소멸 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

주요 상권: 산업단지 내 위치하며, 주변에 공장, 업무시설, 물류시설이 밀집되어 있습니다.

특징: 제조 및 산업 활동 중심의 배후 수요가 예상되는 지역입니다.

편의시설: 제공된 정보로는 구체적인 편의시설 정보가 부족하나, 일반적인 오피스텔 및 상업 시설이 존재할 것으로 추정됩니다.

혐오시설: 제공된 정보 내 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 산업단지 내 위치한 점은 감안이 필요합니다.

5. 생활정보

주변 시설: 한국산업기술대학교가 인근에 위치하고 있습니다. 폐문으로 인해 내부 상태 및 정확한 생활 편의시설 정보 파악이 어렵습니다.

교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

내부 이용 상태 미확인: 폐문으로 인해 내부의 정확한 상태, 관리 상태, 설비 현황, 실제 이용 용도 등을 직접 확인할 수 없습니다. 이는 수리비 발생 가능성 및 하자 발생 가능성을 높입니다.

임대 관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 계약 조건은 어떠한지 파악이 불가하여 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

산업단지 내 위치: 주거 환경보다는 업무 및 산업 시설 위주의 환경으로, 해당 지역의 산업 경기 및 수요에 따라 부동산 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 산업단지 내에 위치한 오피스텔입니다. 건축된 지 비교적 신축(2015년)에 해당하나, 폐문으로 인해 내부를 직접 확인할 수 없다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 등기부상 인수되는 권리는 없으며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금이 인수되지 않아 권리 분석상 문제는 없는 것으로 판단됩니다. 최근 시세 자료를 바탕으로 가치 평가 및 투자 전략 수립이 필요합니다.

8. 투자 포인트

산업단지 내 주요 시설로서, 관련 기업 종사자들의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

최근 거래 사례를 분석한 결과, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

신축 건물로서 기본적인 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 거래 사례 분석:

* 2024년 4월 4일: 19.55㎡, 9층, 54,000,000원

* 2025년 12월 30일: 21.38㎡, 11층, 91,000,000원

* 2025년 12월 30일: 22.52㎡, 11층, 92,000,000원

본건은 22.52㎡ 면적의 8층에 위치하고 있습니다. 2025년 12월 30일에 거래된 동일 면적(22.52㎡)의 11층 물건이 92,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 66,000,000원보다 현저히 높은 수준입니다.

층수(8층)를 고려하더라도, 최근 시세는 9,100,0000원 ~ 9,200,0000원 수준으로 판단됩니다.

폐문으로 인한 내부 확인 불가 리스크를 감안하여, 시세의 80~90% 수준 또는 감정가와 시세의 적정선에서 보수적으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

제안 입찰가: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

(본 입찰가는 현재 제공된 정보와 시장 상황을 토대로 산정한 예상치이며, 실제 입찰 시 현장 조사, 시장 변동성, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.