나이스옥션 법원경매 대구 2025타경588 [28] 대구광역시 북구 대현동 227-1 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대림 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 대현동 소재 ""경대교"" 남동측 인근에 위치하는 '더원캐슬 제2층 제2
01호 외 25개호' 구분건물로서, 부근 일대는 근린상가, 업무용 건물, 병원 및 후면 단독주택
등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 시내버스승강장 및 간선도로를 접하고 있어 제반 교통
사정은 무난한 편입니다

건물의 구조

(1)~(24),(26),(27) 철근콘크리트구조 콘크리트 슬래브지붕 6층건 26개호 구분건물로,
외벽: 화강석, 인조석, 스톤코트 및 드라이비트 등 마감
내벽: 몰탈위 페인트, 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 화강석, 데코타일, 장판 및 타일 등 마감
창호: 샷시 단창 및 이중창

이용상태

(1)~(3) 오피스텔
(4) 사무소
(5)~(24),(26),(27) 도시형생활주택(원룸형)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재발신기, 캐비넷형 호스릴 소화설비, 주차차단기 및
천정매립형 냉난방설비(사무소), 개별 도시가스온수보일러에 의한 난방설비 등 되어 있습니
다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 인접지와 등고 평탄한 ""주상용 구분건물 건부지""입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복5차선 아스팔트포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(2016-03-21)(접합),
가축사육제한구역(가축사육제한구역), 비행안전제6구역(전술)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함.
-목록 28. 지적도상 맹지이나 목록 30.을 통해 출입가능.
-목록 30. 지적도상 맹지이나 타인 소유 인접토지를 통해 출입가능. 공부상 지목은 '대'이나, 일부 현황 '도로'임.
-목록 29. 공부상 '목조 기와지붕'이나, 실제 '목조(블럭 및 판넬보강) 기와무늬강판지붕'이며, 공부상 '사무소'이나, 실제 '사무소 및 창고'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경588 (28)

소재지: 대구광역시 북구 대현동 227-1 (신주소: 대구광역시 북구 대현로13길 3-2)

용도: 오피스텔, 사무소, 도시형생활주택 (건축물 현황)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 133.80㎡ (약 40.48평)

건물 면적: 16.80㎡ (약 5.08평)

건물 제시외 면적: 3.00㎡ (약 0.91평)

1.3. 건물 구성

본건은 "더원캐슬" 건물 내 제2층 제201호 외 25개 호수, 총 26개 호수로 구성된 구분건물입니다.

건축물 현황상 오피스텔, 사무소, 도시형생활주택(원룸형) 등으로 이용되고 있습니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 콘크리트 슬래브지붕 6층 건물입니다.

건축물표제부에 따르면, 건물(29)는 일반목구조에 기와지붕으로 되어 있으며, 주 용도는 사무소, 기타 용도는 사무소 및 창고로 표기되어 있으나, 이는 현황과 공부상 차이가 있는 부분으로 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 감정가

감정가: 214,670,400원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 대구광역시 북구 대현동 소재 "경대교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린상가, 업무용 건물, 병원 및 후면 단독주택 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 있고 간선도로에 접하고 있어 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 남서측으로 왕복 5차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 조건

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

일괄매각. 제시외 건물 포함.

중복사건, 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보 물건에 해당합니다.

3.2. 등기부 요약

토지 및 건물 등기부상 현재 소유자는 정태규 (2022년 11월 23일 소유권 이전)입니다.

말소기준권리는 2023년 9월 22일자 대구축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부채권 총액: 190,500,000원

3.3. 말소기준권리 및 소멸 대상

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 후순위 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 관련 세부 정보는 없습니다. 일반적으로는 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없다면 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 필요하나, 인수 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 점유 및 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 지역은 근린상가 및 업무용 건물이 밀집되어 있어 지역 기반의 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 인근 시설

주변에 병원, 각종 상업 시설, 주택 등이 혼재하여 다양한 수요를 충족시키는 복합적인 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린상가 및 병원 등을 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.2. 주거 및 생활 환경

상업 지역과 주택 지역이 인접하여 있어 생활 편의성이 높습니다. "경대교" 남동측 인근에 위치하여 지역 내 주요 시설로의 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 관련

* 목록 28, 30: 지적도상 맹지이나, 목록 30(타인 소유 인접 토지)을 통해 출입 가능. (인접 토지 이용에 따른 제약 가능성)

* 공부상 지목은 '대'이나, 일부 현황 '도로'임. (토지 이용의 일부 제한 가능성)

6.2. 건물 공부와의 차이

* 목록 29: 공부상 '목조 기와지붕'이나, 실제 '목조(블럭 및 판넬보강) 기와무늬강판지붕'이며, 공부상 '사무소'이나, 실제 '사무소 및 창고'로 이용 중. (현황과 공부상 내용의 불일치)

6.3. 복잡한 권리 및 경매 진행

중복사건, 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로 등기부상 여러 권리 변동 및 경매 개시 결정, 말소 기록이 있어 권리 관계를 다각적으로 파악해야 합니다.

6.4. 임대차 관련 불확실성

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 명도 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 요약

본 물건은 대구광역시 북구 대현동에 위치한 복합 용도의 구분건물로, 상업 및 업무 시설이 밀집된 지역에 자리하고 있습니다. 교통 접근성이 좋고 주변 생활 편의 시설 이용이 편리하다는 장점이 있습니다.

7.2. 총평

권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보이나, 지적도상 맹지라는 점, 일부 토지 현황과 공부상 지목의 차이, 건물 공부와 실제 현황의 불일치, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 이러한 점들을 충분히 인지하고 현장 조사를 통해 실질적인 가치와 잠재적 위험을 면밀히 분석한 후 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 지역 내 상업 및 업무 기능이 복합된 입지로 안정적인 임대 수요 기대.

* 실거주 또는 소규모 사업장 운영을 위한 소형 면적(약 5평).

* 인수되는 보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확한 편.

8.2. 고려사항

* 맹지 및 도로 현황, 건물 공부와의 차이 등 명확한 현장 조사를 통한 실사 필수.

* 복잡한 권리 관계 및 다수의 경매 기록으로 인한 잠재적 이슈 검토 필요.

* 향후 활용 방안에 따른 개발 및 수익성 분석 필요.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 감정가는 214,670,400원입니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 임대 시세, 공실률, 건물 상태, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

9.2. 제언

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 추가적인 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 인근 부동산 시세 조사, 임대 현황 파악 등을 통해 실질적인 가치를 평가한 후, 본 물건이 가진 리스크 요인들을 고려하여 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 감정가 대비 70~80% 수준에서 시작하는 일반적인 경매 전략을 참고하되, 본 물건의 특수성을 감안하여 신중한 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.