나이스옥션 법원경매 대구 2025타경5360 [1] 경상북도 청도군 매전면 하평리 산2 임야 경매

경상북도 청도군 매전면 하평리 산2 (임야) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경5360(대구지방법원 경매11계). 감정가 175,860,220원, 최저가 29,557,000원. 매각기일은 2026-08-06입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 5360 [1]
소재지	경상북도 청도군 매전면 하평리 산2
용도	임야
매각기일	2026.08.06
관할법원	대구지방법원 경매11계 (053-757-6779)
이용제한	준보전산지, 가축사육제한구역, 성장관리계획구역, 계획관리지역

면적

토지면적	46,881㎡ (14,181.50평)

금액

감정가	175,860,220원
최저가	29,557,000원 (감정가 대비 17%)
입찰보증금	2,955,700원 (10%)
유찰횟수	5회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.03.05	175,860,220원	유찰
2차	2026.04.06	123,102,000원	유찰
3차	2026.05.08	86,171,000원	유찰
4차	2026.06.09	60,320,000원	유찰
5차	2026.07.08	42,224,000원	유찰
6차	2026.08.06	29,557,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 청도군 매전면 하평리 소재 ""모은교"" 북서측 인근에 위치하는 토지로서, 부근일대는 단독주택, 펜션, 농경지 및 임야 등이 소재하며 전반적인 주위환경은 보통임.
교통상황: 본건인근 까지 농기계 및 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.
형태 및 이용상태: 기호 1) : 남측 하향 급경사지에 일부 완만하게 농지 조성된 부정형의 자연림 및 농경지임.
기호 2) : 남측 하향 완경사지에 위치하는 부정형의 묘지임.
기호 3) : 남측 하향 완경사지에 위치하는 부정형의 자연림임.
인접 도로상태: 기호 1)~3) : 본건 남측으로 폭 약 3m 내외의 세멘 포장도로와 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 기호 1) : 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(주거보호형(매전10)) 가축사육제한구역(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>
기호 2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거보호형(매전10)) 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(준보전산지)<산지관리법>
기호 3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거보호형(매전10)) 가축사육제한구역(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
제시목록 외의 물건: 없 음.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건 기호 1), 2) 임지상에 연고자 미상의 분묘 다수기가 소재함.

물건 비고

일괄매각. 분묘 소재함.

AI 물건분석

14182. 6평

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경5360 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한국자산관리공사 (등기부상 근거)

감정가: 175,860,220원

매각대상: 토지 (임야)

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경상북도 청도군 매전면 하평리 산2

용도: 임야

토지면적: 46,881.00㎡ (약 14,183평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 지분: 46,881㎡ (전체 면적)

1.3. 매각조건

주의사항: 일괄매각 (토지 일체)

특이사항: 선순위지상권, 분묘기지권 존재 가능성, 분묘 소재함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경상북도 청도군 매전면 하평리 소재 "모은교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 단독주택, 펜션, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

청도군 매전면은 군 전체 인구의 약 9%를 차지하며, 노인 인구 비율이 53.7%로 초고령 사회의 특징을 보입니다. 면소재지는 동산리에 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 농기계 및 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

남측으로 폭 약 3m 내외의 세멘 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 지형 및 이용상태

기호 1) (자연림 및 농경지): 남측 하향의 급경사지에 일부 완만하게 농지화된 부정형의 자연림 및 농경지입니다.

기호 2) (묘지): 남측 하향의 완경사지에 위치하는 부정형의 묘지입니다.

기호 3) (자연림): 남측 하향의 완경사지에 위치하는 부정형의 자연림입니다.

전반적으로 경사도가 있는 지형을 포함하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 2019-09-03 접수된 한국자산관리공사 명의의 근저당권 (을1) 입니다.

이 근저당권보다 늦게 설정된 권리들은 경매로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

3.2. 인수되는 권리 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

선순위 지상권: 2019-09-03 접수된 청도군산림조합 명의의 지상권 (을2)이 있었으며, 이는 2023-07-18 한국자산관리공사에게 이전되었고 말소되었습니다. 그러나 '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있어, 해당 지상권의 법적 성격 및 실질적 존속 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

분묘기지권: 본건 토지, 특히 기호 1) 및 2) 임지에 연고자 미상의 분묘 다수가 소재하고 있어, 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 분묘기지권은 관습법상 인정되는 권리로, 등기 없이도 효력이 있으며 통상적으로 매각으로 소멸되지 않습니다.

3.3. 등기부 현황 요약

- 소유권 변동: 이대갑(2004) → 이종률(2019) → 손정수(2019) → 이승갑(2022, 증여) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

- 주요 권리:

- 근저당권 (말소기준권리): 한국자산관리공사, 2019-09-03, 39,000,000원. (말소)

- 지상권: 청도군산림조합, 2019-09-03 (말소) → 한국자산관리공사 이전 (말소). (단, 인수 가능성 있음)

- 임의경매개시결정: 한국자산관리공사, 2025-01-09, 27,664,777원. (말소)

- 가압류: 김미애, 2025-07-25, 41,926,027원. (말소)

등기부채권 총액: 80,926,027원

3.4. 특이사항 (물건명세서)

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권이 성립할 여지 있음.)

- 비고: 일괄매각. 분묘 소재함.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

청도군 매전면은 농업(주로 감 농사) 및 임업 활동이 주를 이루는 지역입니다.

과거 '평동'이라 불리던 지역으로, 하평리에는 감나무가 많아 '감말랭이 원조마을'이라는 표지석이 있는 상평리도 인접해 있습니다.

지역 내 고찰(사찰)들이 많아 관광 자원으로서의 잠재력도 가지고 있습니다.

최근에는 환경 정화 활동 등을 통해 깨끗한 지역 이미지 구축 노력을 하고 있습니다.

4.2. 상업 및 개발 잠재력

현재 보고서에 제공된 정보만으로는 직접적인 상권 형성이나 개발 잠재력에 대한 구체적인 평가가 어렵습니다.

주변이 단독주택, 펜션, 농경지, 임야 등으로 구성되어 있어, 일반적인 상업적 기능보다는 전원 생활 또는 농림업 관련 용도로 활용 가능성이 높아 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

본건은 자연림과 농경지가 혼재된 지역에 위치하여, 도심의 일반적인 편의시설 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

가장 가까운 지명으로는 '모은교'가 언급됩니다.

주변 농경지와 임야로 이루어져 있어, 전원 생활 및 귀촌·귀농에 관심 있는 분들에게 적합한 환경을 제공할 수 있습니다.

5.2. 지역 시설 (간접 정보)

청도 매전면은 53.7%의 높은 노인 인구 비율을 보이며, 상대적으로 정적인 생활 환경을 가지고 있을 수 있습니다.

최근 환경 정화 활동이 강조되는 등 지역 사회의 쾌적한 환경 유지에 노력을 기울이고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리적 리스크

- 선순위 지상권: 등기부상 말소되었으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이 권리의 정확한 내용과 효력 범위 확인이 필수적입니다.

- 분묘기지권: 다수의 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 높습니다. 이는 토지 이용에 제약을 초래하며, 명확한 합의나 해결 없이는 사용 및 개발에 상당한 어려움이 따를 수 있습니다.

6.2. 물적 리스크

- 토지 이용 제한: 계획관리지역, 농림지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 따릅니다.

- 지형적 제약: 남측 하향의 급경사 및 완경사지가 포함되어 있어 토지 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

- 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 확인되지 않아, 인수해야 할 임차인이 없을 가능성도 있으나, 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 청도군 매전면의 임야로, 감정가는 1억 7천만 원대입니다.

토지 면적은 약 14,183평으로 상당한 규모를 가지고 있습니다.

주변은 농경지, 자연림, 단독주택, 펜션 등이 혼재된 전원적인 환경입니다.

핵심적인 리스크는 등기부상 말소되었으나 물건명세서에 명시된 '선순위 지상권'의 인수 가능성과, 다수의 분묘 소재로 인한 '분묘기지권'의 성립 가능성입니다. 이 두 가지 권리가 낙찰자에게 인수될 경우, 토지 이용 및 개발에 심각한 제약을 받게 됩니다.

또한, 임야로서 보전산지 등 각종 토지이용계획상의 제한이 존재하며, 경사지 지형 또한 활용도를 낮출 수 있습니다.

부동산 임의경매로 진행되었으며, 말소기준권리보다 선순위인 지상권 및 분묘기지권은 경매 절차에서 소멸되지 않는다는 점을 명확히 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 넓은 토지 면적: 약 14,183평의 넓은 면적은 향후 잠재적인 활용 가능성을 시사합니다.

- 전원 생활 환경: 자연과 가까운 환경을 선호하는 수요자에게는 매력적일 수 있습니다.

- 잠재적 가치: 만약 인수되는 권리(지상권, 분묘기지권)에 대한 명확한 해결 방안을 모색하거나, 해당 권리를 가진 측과 협의를 통해 활용 방안을 찾는다면, 토지의 잠재적 가치를 재평가할 수 있습니다. (단, 이는 매우 전문적이고 복잡한 과정입니다.)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다.

특히, '선순위 지상권' 및 '분묘기지권'과 같은 인수되는 권리의 가치 평가와, 이로 인한 토지 이용의 제약 수준을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

또한, 청도군 매전면 지역의 유사 임야 거래 사례, 지리적 이점, 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 해당 물건의 정확한 가치 평가와 최적의 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사, 법률 및 권리 분석 전문가의 심층적인 검토가 반드시 필요합니다. 이 과정에서 인수되는 권리의 총 가치를 감안하여, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하는 것이 일반적입니다.1.물건 기본정보