나이스옥션 법원경매 고양 2025타경7119 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록3로트 베네하임1차 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 고양시 일산동구 식사동 소재 "은행초등학교" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 23층 건물중 제1층 제111호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 하이샷시 등임.

이용상태

기호 가는 현재 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지/방재설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설 및 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 20m, 남서측으로 노폭 약 40m, 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 식사2도시개발구역 내에 소재하는 부동산으로 기준시점 현재 토지구획 정리가 미완료된 상태로서 토지대장 및 토지이용계획확인서가 미발급 상태이므로 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 고양시 일산동구청으로부터 분양대금 완납증명서와 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신 있음(2025.12.16.자)
2. 대지권 미등기이나, 매각목적물 및 평가에 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경7119 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록3로트 베네하임1차 1층111호

용도: 근린상가

감정가: 1,305,000,000원

건물면적: 42.00㎡ (약 12.7평)

토지면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신한은행으로 추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 일산동구 식사동, "은행초등학교" 북동측 인근

* 주위환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

* 도로: 북서측 약 20m, 남서측 약 40m, 남동측 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (신한은행, 2024-07-24 접수, 876,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑2 소유권이전1번신탁등기말소 (윤용길)

* 을1 근저당권 (신한은행)

* 갑3 가압류 (케이비부동산신탁주식회사)

* 갑4 가압류 (서울신용보증재단)

* 갑5 가압류 (삼성카드)

* 갑6 가압류 (중소기업은행)

* 갑7 가압류 (주식회사케이비국민카드)

* 갑8 임의경매개시결정 (신한은행)

* 인수되는 권리: 없음. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 없는 것으로 파악됨.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 배후 수요를 확보하고 있음.

* "은행초등학교"가 인근에 있어 유동 인구 발생 가능성이 있으며, 근린상가로서 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합할 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 공원이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

* "은행초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경 측면에서 긍정적임.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 현재 대지권이 등기되지 않은 상태이나, 평가 및 매각 대상에 포함되어 있음. 향후 관련 절차 진행 시 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있음.

* 토지구획정리 미완료: 식사2도시개발구역 내에 소재하나, 토지구획정리가 미완료된 상태이며 토지대장 및 토지이용계획확인서가 미발급 상태임. 이는 향후 토지 이용 및 재산권 행사 시 불확실성을 야기할 수 있음.

* 혐오시설 인근 가능성: 식사지구 인근 지역에 건축폐기물 처리시설, 레미콘 공장 등 환경 기피시설이 소재하고 있어 소음, 먼지, 교통 위험 등의 문제가 발생할 수 있음. 또한, 서울시에서 추진하는 쓰레기 소각장 등 기피 시설 설치 논란이 고양시 인근 지역에서 언급된 바 있어 주의가 필요함.

* 임대관계 미상: 현재 임차인 현황은 없으나, 공실 리스크 또는 향후 임대차 계약 관련 불확실성이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 근린상가로, 기본적인 입지 조건과 상권은 양호한 편임.

* 다수의 권리가 존재하나 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보임.

* 그러나 대지권 미등기 및 토지구획정리 미완료 상태는 본 건의 가장 큰 리스크 요인으로, 입찰 전 관련 법규 및 절차에 대한 충분한 확인과 이해가 필요함.

* 고양시 일산동구청으로부터 분양대금 완납증명서와 취득세 납부 사실확인 회신이 있는 점은 긍정적 요소임.

* 인근 지역의 환경 기피시설 및 개발 사업 관련 이슈는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 상세한 현장 조사 및 추가적인 정보 확인이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 개발 사업지구 내 잠재 가치: 식사2도시개발구역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 안정적인 수요 기반: 주변 아파트 단지 배후 수요를 바탕으로 한 근린상가의 안정적인 운영 가능성.

* 권리상 안전: 매각으로 모든 권리 소멸 예정으로 권리 관계가 명확함.

* 행정적 절차 확인: 분양대금 및 취득세 납부 확인으로 행정적 절차 진행에 대한 긍정적 신호.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,305,000,000원

* 본 건은 대지권 미등기 및 토지구획정리 미완료라는 중대한 불확실성을 내포하고 있으며, 인근 환경 기피시설 관련 이슈도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려하여 감정가의 80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 약 1,044,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.