나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505312 [6] 인천광역시 서구 원당동 1041-10 이안테라디움검단101,주건축물제1동 2층203-2호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원당동 소재 '아라역사거리' 서측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무용, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상12층 건물로서,

외벽 : 석재붙임 및 페어글라스 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공히 근린생활시설이나 현황 인테리어 공사중 작업중단상태임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남측 및 북측으로 폭 약 40미터 및 16미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

원당동 1041-10 :일반상업지역(2024-12-17), 지구단위계획구역(2024-12-17), 광로3류(폭 40m~50m)(2024-10-15)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-460)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(소3-215(원당))(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(의령남씨 종중묘역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구(1단계)<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 내부 벽체 및 출입문이 철거되고 인근 호수와 일괄하여 한 호실로 이루어져 있으며 인테리어 공사를 하던 중 중단된 상태임
- 각 호별 표기는 바닥에 페인트로 쓰여 있으며, 각 구분소유 물건별 통로가 도면으로 확인되고 각 전유부분의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정 할 수 있어 원상회복이 용이하고 그 비용이 크지 않을 것으로 판단되는 점 등을 고려하여 각 호별 독립성이 인정됨(감정평가서 참조)
- 현장에 소유자가 외부인 출입을 막기위해 설치한 현수막이 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경505312 (6)

소재지: 인천광역시 서구 원당동 1041-10 (이안테라디움검단101, 주건축물제1동 12층 1210호)

건물명: 이안테라디움검단101

용도: 근린상가 (감정평가서상 이용상태: 근린생활시설)

감정가: 193,000,000원

토지면적: 4.06㎡ (약 1.23평)

건물면적: 17.38㎡ (약 5.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수원화성오산축산업협동조합

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

위치: 인천광역시 서구 원당동 소재 '아라역사거리' 서측 인근에 위치

주위환경: 본 건이 위치한 지역은 상업업무용, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

교통:

* 본 건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

* 건물 남측으로는 폭 약 40미터, 북측으로는 폭 약 16미터 내외의 도로와 각각 접해 있습니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 지상 12층 건물입니다.

주변 시설: '아라역사거리' 인근에 위치하여 상업 및 주거 시설 이용이 편리합니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류, 중로2류, 특수도로(보행자전용도로) 등으로 지정되어 있습니다.

제한사항: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(의령남씨 종중묘역), 성장관리권역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 3월 28일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

권리소멸: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리 및 등기부상 을구 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 확인되지 않습니다.

인수되는 임차인 보증금: 0원 (임차인 현황 없음)

임대차 관계: 임대관계가 미상입니다.

* 임대차 관계가 미상이며 인수되는 보증금이 없는 점은 확인되었으나, 향후 명도 시 임대차 관계가 추가로 확인될 경우 이에 대한 검토가 필요합니다.

등기부채권 총액: 1,614,000,000원 (수원화성오산축산업협동조합)

4. 상권분석

본 건이 위치한 인천 서구 원당동 일대는 '아라역사거리'를 중심으로 상업, 업무, 주거 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

다수의 오피스텔 및 아파트 단지가 배후수요로 존재하며, 근린생활시설로서 주변 주거 및 업무 시설 이용객을 대상으로 한 영업 활동이 기대됩니다.

다만, 현재 건물 내부가 공사 중단 상태이고 타 호실과 합쳐져 있다는 점은 상권 활성화에 따른 즉각적인 임대 수익 창출에 장애 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

본 건은 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

주변에 다수의 아파트 단지와 오피스텔이 분포하고 있어 잠재적인 고객층 확보가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

공사 중단 상태: 내부 벽체 및 출입문이 철거되고 타 호실과 합쳐진 상태로, 인테리어 공사가 중단되어 즉시 사용이 어렵습니다. 이에 따라 원상 복구 및 추가 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

호실 독립성: 비록 내부가 합쳐져 있으나, 도면 등을 통해 각 호실의 위치와 면적이 특정 가능하여 원상 복구가 용이하며 그 비용이 크지 않을 것으로 판단되어 각 호실의 독립성이 인정되는 점은 긍정적 요소입니다.

소유자 저항: 현재 현장에 소유자가 외부인 출입을 막기 위해 설치한 현수막이 존재하는 것으로 확인되어, 명도 과정에서 예상치 못한 갈등이나 시간이 소요될 수 있습니다.

공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 제공되었으므로, 관련 담보물의 처리 결과 및 채권자의 권리 행사에 따라 경매 진행에 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

임대관계 미상: 임대 관계가 미상인 점은 향후 명도 및 임대 수익률 산정에 있어 불확실성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 원당동의 아라역사거리 인근에 위치한 상가 건물 내 호실입니다.

입지 자체는 아파트 단지, 오피스텔 등과 혼재된 복합 상권 내에 있어 교통 및 접근성이 양호하며, 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

그러나 현재 내부가 공사 중단 상태이며 타 호실과 합쳐져 있어 즉시 활용이 어려운 상태입니다. 원상 복구 및 인테리어에 상당한 시간과 비용이 추가로 소요될 것으로 예상됩니다.

현장에 설치된 소유자의 현수막과 공동담보 물건이라는 점은 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

임대 관계가 미상이라는 점은 명도 및 향후 임대 수익 예측에 불확실성을 더합니다.

그럼에도 불구하고, 각 호실의 독립성 회복이 용이하다는 감정평가서의 판단은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

상업 및 주거 시설이 혼재된 지역 내 복합 상권의 입지적 장점

권리 관계가 명확하여 낙찰자가 모든 권리를 인수하는 일반적인 경매 물건

공사 완료 및 정상화 시 시세 상승 기대 가능성

미회복 상태에서의 저가 매수를 통한 시세차익 잠재력

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현재 상태, 복구 및 인테리어 예상 비용, 향후 예상 임대 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 물건은 현재 공사 중단 상태이므로, 복구 및 인테리어에 소요될 예상 비용을 철저히 파악하고 이를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

또한, 소유자 명도에 따른 비용 및 시간 소요 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

인수 보증금은 없으므로, 이 부분에 대한 부담은 없습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 주변 상가 임대 시세 조사 및 복구/인테리어 공사에 대한 전문가의 견적을 확보하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.