나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505312 [7] 인천광역시 서구 원당동 1041-10 이안테라디움검단101,주건축물제1동 2층203-3호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원당동 소재 '아라역사거리' 서측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무용, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상12층 건물로서,

외벽 : 석재붙임 및 페어글라스 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공히 근린생활시설이나 현황 인테리어 공사중 작업중단상태임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남측 및 북측으로 폭 약 40미터 및 16미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

원당동 1041-10 :일반상업지역(2024-12-17), 지구단위계획구역(2024-12-17), 광로3류(폭 40m~50m)(2024-10-15)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-460)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(소3-215(원당))(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(의령남씨 종중묘역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구(1단계)<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 내부 벽체 및 출입문이 철거되고 인근 호수와 일괄하여 한 호실로 이루어져 있으며 인테리어 공사를 하던 중 중단된 상태임
- 각 호별 표기는 바닥에 페인트로 쓰여 있으며, 각 구분소유 물건별 통로가 도면으로 확인되고 각 전유부분의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정 할 수 있어 원상회복이 용이하고 그 비용이 크지 않을 것으로 판단되는 점 등을 고려하여 각 호별 독립성이 인정됨(감정평가서 참조)
- 현장에 소유자가 외부인 출입을 막기위해 설치한 현수막이 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경505312 (7)

소재지: 인천광역시 서구 원당동 1041-10 이안테라디움검단101, 주건축물제1동 2층 203-3호

건물명: 이안테라디움검단101

용도: 근린상가

감정가: 193,000,000원

건축물대장상 주요용도: 업무시설(오피스텔)

준공일: 2024년 1월 29일

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.06㎡ (약 1.23평)

토지 지분: 4.056㎡ (약 1.23평)

건물면적: 17.38㎡ (약 5.26평)

건물 지분: 17.37825㎡ (약 5.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수원화성오산축산업협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원당동 소재 '아라역사거리' 서측 인근에 위치하며, 주변은 상업업무용, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인천 지하철 2호선 '아라역'이 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다.

2.3. 도로 및 토지이용

건물 남측과 북측으로 폭 약 40미터 및 16미터 내외의 도로와 접하고 있습니다. 토지는 정방형의 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로, 중로, 특수도로 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

본건의 말소기준권리는 2024년 3월 28일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 위 권리를 포함한 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 등기부 현황

* 갑1: 최연리 (2024-03-28, 소유권이전, 매매)

* 을1: 수원화성오산축산업협동조합 (2024-03-28, 근저당권, 1,614,000,000원) - 말소기준권리

* 갑2: 수원화성오산축산업협동조합 (2025-01-24, 임의경매, 1,372,579,807원)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

*주의:* 임차인 현황상 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 있는지 여부에 대한 철저한 조사가 필요하며, 잠재적 인수 위험을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 인천광역시 서구 원당동 일대는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, '아라역사거리' 인근에 위치하여 유동인구 및 배후수요 확보가 용이한 상업지구입니다.

4.2. 상권 잠재력

신축 건물인 '이안테라디움검단101' 내에 위치하고 있어, 향후 주변 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인근 버스 정류장 및 인천 지하철 2호선 '아라역'을 통한 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 주변에 상업 시설, 아파트 단지, 오피스텔 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 수월합니다.

5.2. 주변 시설 (검색 결과 기반)

* 인천 서구청, 서구보건소, 서구의회 등 관공서가 인근에 위치하고 있습니다.

* 인천디자인고등학교, 인천서곶초등학교 등이 인근에 있습니다.

* 아라역 인근에는 다양한 맛집과 카페가 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 경인아라뱃길, 청라호수공원, 아라센트럴파크, 아라보타닉파크 등이 가까운 거리에 있어 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

5.3. 혐오시설 검토 (검색 결과 기반)

주변 지역에 대한 검색 결과, 통상적인 혐오시설(예: 폐기물 소각장, 공장 밀집 지역)의 직접적인 연관성은 낮으나, 인천 서구 지역에서 공공 소각장 입지 선정 관련 이슈가 일부 언급되고 있으나 본건 소재지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현재 상태

본건은 내부 벽체 및 출입문이 철거되고 인접 호실과 통합되어 하나의 호실로 사용 중이며, 인테리어 공사가 중단된 상태입니다. 현장에 소유자가 외부인 출입을 막기 위해 설치한 현수막이 존재합니다.

6.2. 원상복구 가능성

각 호별 표기가 바닥 페인트로 되어 있고, 도면상 각 구분 소유 물건별 통로 확인 및 전유부분의 위치와 면적이 특정 가능하여 원상회복이 용이하고 비용이 크지 않을 것으로 판단되어 각 호별 독립성이 인정된다고 합니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 실제 임차인이 존재하는지, 보증금이나 차임은 얼마인지에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 원당동, '아라역사거리' 인근의 신축 건물(이안테라디움검단101) 내 근린상가 물건입니다. 입지적으로는 역세권이며 주변에 상업 및 주거 시설이 발달해 있어 상권 형성에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 현재 내부 공사가 중단된 상태이며, 여러 호실이 통합되어 사용 중인 것으로 보이는 점은 주의가 필요합니다. 그러나 감정평가서 상 원상회복이 용이하다는 점은 긍정적인 요소입니다. 권리상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 전부 말소될 예정이므로 권리 관계는 명확한 편입니다. 임대 관계 미상이므로 현장 조사 및 임차인 파악이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축 상가: 인천 지하철 2호선 '아라역' 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 신축 건물 내 상가로서 미래 가치가 기대됩니다.

* 낮은 면적 대비 잠재력: 비교적 작은 면적(17.38㎡)이지만, 주변 상권 발달 및 배후 수요를 바탕으로 업종 선택에 따라 활용 가능성이 있습니다.

* 원상복구 용이성: 공사 중단 상태이나, 원상회복 비용이 크지 않을 것으로 판단되어 합리적인 비용으로 정상적인 점포로 전환 가능성이 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 경매 물건 특성상 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 193,000,000원

* 본 건은 공사 중단 상태로 인한 현황상의 가치 하락 요인과 원상복구 비용, 임대 관계 미상 등의 리스크를 고려해야 합니다.

* 도면상 독립성이 인정되고 원상회복이 용이하다는 점은 긍정적인 요소입니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 철저한 현장 조사와 주변 시세 분석이 선행되어야 합니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시에는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 현장 상황 및 경쟁률을 고려하여 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* 보수적인 관점에서 예상 입찰가 범위는 약 135,100,000원 ~ 154,400,000원으로 판단되나, 이는 참고용이며 실제 낙찰가는 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.