나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505312 [3] 인천광역시 서구 원당동 1041-10 이안테라디움검단101,주건축물제1동 2층202-3호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원당동 소재 '아라역사거리' 서측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무용, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상12층 건물로서,

외벽 : 석재붙임 및 페어글라스 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공히 근린생활시설이나 현황 인테리어 공사중 작업중단상태임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남측 및 북측으로 폭 약 40미터 및 16미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

원당동 1041-10 :일반상업지역(2024-12-17), 지구단위계획구역(2024-12-17), 광로3류(폭 40m~50m)(2024-10-15)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-460)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(소3-215(원당))(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(의령남씨 종중묘역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구(1단계)<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 내부 벽체 및 출입문이 철거되고 인근 호수와 일괄하여 한 호실로 이루어져 있으며 인테리어 공사를 하던 중 중단된 상태임
- 각 호별 표기는 바닥에 페인트로 쓰여 있으며, 각 구분소유 물건별 통로가 도면으로 확인되고 각 전유부분의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정 할 수 있어 원상회복이 용이하고 그 비용이 크지 않을 것으로 판단되는 점 등을 고려하여 각 호별 독립성이 인정됨(감정평가서 참조)
- 현장에 소유자가 외부인 출입을 막기위해 설치한 현수막이 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경505312 (3)

소재지: 인천광역시 서구 원당동 1041-10, 이안테라디움검단101, 주건축물제1동 2층 202-3호

용도: 근린상가

감정가: 171,000,000원

토지면적: 3.59㎡ (약 1.08평)

건물면적: 15.37㎡ (약 4.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수원화성오산축산업협동조합 (등기부 정보 확인)

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 서구 원당동 소재 '아라역사거리' 서측 인근에 위치함.

주위환경: 본건은 상업업무용, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 본 건 건물 남측 및 북측으로 각각 폭 약 40미터 및 16미터 내외의 도로와 접하고 있음.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음. (물건명세서상 '지상권'이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 말소기준권리보다 선순위 권리로 인수되는지 여부는 추가 확인 필요. 일반적으로는 경매로 소멸될 것으로 예상됨.)

등기부 현황:

* 최선순위 설정 권리: 2024년 3월 28일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권 (말소기준권리).

* 이후 근저당권, 임의경매개시결정 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소될 예정임.

* 총 등기부채권액: 1,614,000,000원.

임차인 현황:

* 인수되는 보증금 있는 임차인 없음. (임차인 현황상 보증금 합계 0원.)

* 임대관계는 미상임.

1.3. 상권분석

본 건물은 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상권은 형성되어 있음.

다만, 현재 내부 공사가 중단된 상태로, 공실 또는 미활용 상태로 추정되어 실제 상권 활성화 정도는 현장 답사를 통해 확인 필요.

1.4. 생활정보

본 건은 '아라역사거리' 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됨.

인천 서구 지역은 과거 쓰레기 매립지와 관련한 환경적 이슈가 있었으나, 현재는 신도시 개발 등을 통해 환경 개선 및 도시 발전이 이루어지고 있는 지역임.

구체적인 주변 편의시설, 학교, 병원 등 생활 정보는 별도 확인이 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 현재 내부 벽체 및 출입문이 철거되고 인근 호수와 일괄하여 한 호실로 사용되는 등 공사가 중단되어 미완성 상태라는 점임. 원상회복 또는 재구성에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있음.

현장에 소유자가 외부인 출입을 막기 위해 설치한 현수막이 있다는 점은 소유자의 강한 저항 또는 특이사항이 있음을 시사하며, 이에 대한 주의가 필요함.

공사 중단으로 인해 건물 자체의 하자 발생 가능성이 있으며, 내부 상태를 면밀히 확인해야 함.

공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 여부 및 결과가 본 건에 영향을 줄 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 원당동에 위치한 근린상가로, 아라역사거리 인근의 입지 조건을 갖추고 있음.

현재 내부 공사 중단 상태로 인해 원상회복에 대한 부담이 존재하며, 벽체 철거 및 인근 호실 통합 사용 등의 특이사항이 있음.

권리 관계상 인수되는 임차인 보증금은 없으나, 임대 관계는 미상임.

감정가 대비 채권 총액이 매우 높아 유찰 가능성이 높으나, 건물의 현 상태와 원상회복 관련 부담을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

감정평가서에 따르면 각 호별 독립성이 인정된다고 하나, 실제 독립적인 구분 사용을 위해서는 추가적인 비용과 절차가 수반될 수 있음.

1.7. 투자 포인트

아라역사거리 인근의 입지 조건은 향후 상권 활성화 시 가치 상승을 기대할 수 있는 요소임.

감정가 대비 높은 채권 총액으로 인해 시세보다 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 발생할 수 있음.

구분 소유 물건별 독립성이 인정된다는 점은 향후 개별 호실 활용 또는 재분할 시 용이성을 제공할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 171,000,000원

본 건은 내부 공사가 중단되고 벽체가 철거되는 등 건물의 현 상태가 매우 좋지 않아, 낙찰 후 원상회복 및 추가 공사에 상당한 비용이 발생할 것으로 예상됨.

채권 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 다수의 유찰을 통한 가격 하락 가능성이 높음.

예상 입찰가는 현장 조사를 통해 건물 상태 및 원상복구 비용을 정확히 파악한 후 결정하는 것이 필수적임.

보수적으로 접근 시, 감정가의 50~60% 수준인 약 85,500,000원 ~ 102,600,000원 범위 내에서 검토할 수 있으나, 이는 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.