나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505312 [2] 인천광역시 서구 원당동 1041-10 이안테라디움검단101,주건축물제1동 2층202-2호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원당동 소재 '아라역사거리' 서측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무용, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상12층 건물로서,

외벽 : 석재붙임 및 페어글라스 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공히 근린생활시설이나 현황 인테리어 공사중 작업중단상태임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남측 및 북측으로 폭 약 40미터 및 16미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

원당동 1041-10 :일반상업지역(2024-12-17), 지구단위계획구역(2024-12-17), 광로3류(폭 40m~50m)(2024-10-15)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-460)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(소3-215(원당))(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(의령남씨 종중묘역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구(1단계)<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 내부 벽체 및 출입문이 철거되고 인근 호수와 일괄하여 한 호실로 이루어져 있으며 인테리어 공사를 하던 중 중단된 상태임
- 각 호별 표기는 바닥에 페인트로 쓰여 있으며, 각 구분소유 물건별 통로가 도면으로 확인되고 각 전유부분의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정 할 수 있어 원상회복이 용이하고 그 비용이 크지 않을 것으로 판단되는 점 등을 고려하여 각 호별 독립성이 인정됨(감정평가서 참조)
- 현장에 소유자가 외부인 출입을 막기위해 설치한 현수막이 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경505312 (2)

* 소재지: 인천광역시 서구 원당동 1041-10 이안테라디움검단101, 주건축물제1동 2층202-2호 (참고: 분석된 JSON 데이터상 전유부 표기는 12층 10호(1210)로 확인됩니다.)

* 건물명: 이안테라디움검단101

* 용도: 근린상가

* 건물 규모: 지하 6층, 지상 12층, 총 247호 (이안 테라디움 검단101 기준)

* 건물 면적: 15.37㎡ (약 4.65평)

* 토지 면적: 3.59㎡ (약 1.09평) (토지 지분)

* 감정가: 171,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수원화성오산축산업협동조합

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 원당동에 소재하며, '아라역사거리' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 상업업무용 시설, 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 도로 접근성: 본건 건물 남측으로 폭 약 40미터, 북측으로 폭 약 16미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로, 중로, 특수도로(보행자전용도로)와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함됩니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권 (접수일자: 2024-03-28, 채권 최고액: 1,614,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리인 근저당권 및 이에 수반되는 임의경매 개시 결정 등은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 없음)

* 임차인 현황: 임대 관계는 미상이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다 (합계 0원).

4. 상권분석

본 물건은 아라역사거리 인근의 상업업무지구에 위치하여 잠재적인 상업 활동 가능성이 있습니다. 주로 오피스텔 및 근린생활시설과 관련된 상권이 형성될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 편의시설: 건물 내 위생설비, 급배수 설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

* 교통 편의: 차량 및 버스 노선을 통한 이동이 용이합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지와 오피스텔이 인접하여 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태: 현재 내부 벽체 및 출입문이 철거된 상태이며, 인근 호실과 일괄하여 한 호실로 사용 중입니다. 또한, 인테리어 공사 도중 중단되어 원상 복구가 필요한 상태입니다.

* 공사 중단: 현재 공사가 중단된 상태로, 이를 정상화하기 위한 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 현장 상황: 현장에 소유자가 외부인 출입을 막기 위해 설치한 현수막이 존재하여, 현장 방문 시 특이사항을 확인할 필요가 있습니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행되는 건이므로, 동일한 담보물건들의 경매 진행 상황을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 법적 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 원당동의 역세권 인근 상업지역에 위치한 근린상가입니다. 건물 자체는 철근콘크리트 구조의 현대식 건물이며, 지하주차장, 승강기 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로 비교적 안전하다고 판단됩니다.

하지만, 내부 벽체가 철거되고 공사가 중단된 상태이며, 인근 호실과 합쳐져 사용 중인 점은 본 물건의 주요 리스크입니다. 이로 인해 원상회복 및 인테리어 공사를 위한 상당한 추가 비용 발생이 예상됩니다. 또한, 현장에 설치된 현수막은 소유자와의 관계 및 점유 상황에 대한 추가 확인의 필요성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 아라역사거리 인근 상업지역으로, 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 편리한 교통: 차량 및 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 명확한 권리관계: 인수되는 권리 없이 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 잠재적 가치: 현재의 공사 중단 및 내부 상태를 정상화할 경우, 시세 대비 저렴하게 취득하여 가치를 높일 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 171,000,000원입니다. 현재 내부 철거 및 공사 중단 상태임을 감안할 때, 원상회복 및 공사 재개를 위한 상당한 비용이 추가적으로 소요될 것으로 예상됩니다. 또한, 공동담보 물건임을 고려하여 경매 진행 상황을 면밀히 관찰할 필요가 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 대비 75%~85% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장하며, 구체적인 입찰가는 향후 공사 비용 산출 및 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.