나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505312 [4] 인천광역시 서구 원당동 1041-10 이안테라디움검단101,주건축물제1동 2층202-4호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원당동 소재 '아라역사거리' 서측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무용, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상12층 건물로서,

외벽 : 석재붙임 및 페어글라스 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공히 근린생활시설이나 현황 인테리어 공사중 작업중단상태임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남측 및 북측으로 폭 약 40미터 및 16미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

원당동 1041-10 :일반상업지역(2024-12-17), 지구단위계획구역(2024-12-17), 광로3류(폭 40m~50m)(2024-10-15)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-460)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(소3-215(원당))(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(의령남씨 종중묘역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구(1단계)<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 내부 벽체 및 출입문이 철거되고 인근 호수와 일괄하여 한 호실로 이루어져 있으며 인테리어 공사를 하던 중 중단된 상태임
- 각 호별 표기는 바닥에 페인트로 쓰여 있으며, 각 구분소유 물건별 통로가 도면으로 확인되고 각 전유부분의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정 할 수 있어 원상회복이 용이하고 그 비용이 크지 않을 것으로 판단되는 점 등을 고려하여 각 호별 독립성이 인정됨(감정평가서 참조)
- 현장에 소유자가 외부인 출입을 막기위해 설치한 현수막이 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경505312 (4)

소재지: 인천광역시 서구 원당동 1041-10 이안테라디움검단101, 주건축물제1동 2층 202-4호

용도: 근린상가

감정가: 1억 7100만원

토지 면적: 3.59㎡ (약 1.09평)

건물 면적: 15.37㎡ (약 4.65평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOOOOOOO

건물 규모: 지상 12층 건물 내 2층

토지 지분: 3.58675㎡ (약 1.085평)

건물 지분: 15.36825㎡ (약 4.646평)

제시외 면적: 토지 0.00㎡, 건물 0.00㎡

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 서구 원당동 소재 '아라역사거리' 서측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 상업업무용 시설, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 본 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호합니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 12층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 페어글라스 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.

토지 이용 상태: 정방형의 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 본 건물 남측으로 폭 약 40미터, 북측으로 폭 약 16미터 내외의 도로와 각각 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류, 중로2류, 특수도로, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 3월 28일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리가 됩니다.

채권자: 수OOOOOOOOOOOO (등기부채권 총액: 16억 1400만원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 인천광역시 서구 원당동은 '아라역사거리' 인근으로, 다양한 상업 및 업무 시설, 주거 단지가 밀집해 있는 지역입니다.

주변 상업시설 및 유동인구는 보통 수준으로 평가되며, 양호한 교통 접근성을 바탕으로 상권 활동에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

건축물 내 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기, 지하주차장 등 기본적인 설비는 갖추어져 있습니다.

그러나 현재 해당 호실은 내부 벽체 및 출입문이 철거된 상태로, 인근 호실과 일체화되어 있으며 인테리어 공사가 중단된 채 방치되어 있어, 현재 상태로는 실제적인 주거 또는 영업 활동이 불가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 상태: 벽체 및 출입문 철거, 공사 중단 상태로 인한 원상복구 필요성이 가장 큰 리스크 요인입니다.

원상회복: 감정평가서에 따르면 각 호실별 독립성이 인정되며 원상회복 비용이 크지 않을 것으로 판단되나, 실제 복구 범위 및 비용은 별도 확인이 필요합니다.

소유자 현수막: 현장에 소유자가 외부인 출입을 막기 위해 설치한 현수막이 존재하여, 이해관계인 간의 갈등 소지가 있을 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 불명확하여, 인수 여부와 무관하게 추후 점유 관계 등에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 토지 이용에 관한 각종 법적 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합의견

본 건은 인천 서구 원당동의 상업 지역 내에 위치한 근린상가로, 아라역사거리 인근의 상권 특성을 공유하고 있습니다.

건물의 내부 상태는 인테리어 공사 중단 및 철거로 인해 활용이 어려운 상황이나, 각 호실별 독립성이 인정되고 원상회복이 용이할 것으로 판단된다는 점은 긍정적입니다.

권리 분석상 인수할 권리 관계는 없는 것으로 파악되어 비교적 깔끔한 권리 상태를 기대할 수 있습니다.

다만, 공사 미완 상태, 임대 관계 미상, 현장 현수막 존재 등은 낙찰 후 인수하거나 해결해야 할 주요 과제입니다.

1.7. 투자포인트

아라역사거리 인근 상업 지역의 입지적 장점을 가지고 있습니다.

소형 면적의 근린상가로서, 향후 상권 활성화 시 소규모 창업이나 투자 목적으로 활용될 잠재력이 있습니다.

감정평가서에서 언급된 각 호실별 독립성 인정 및 원상회복 용이성은 빠른 시일 내에 건물을 활용할 수 있는 가능성을 시사합니다.

1.8. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 1억 7100만원입니다.

입찰가를 산정할 때에는 상기 감정가를 기준으로 삼되, 현재의 내부 공사 미완 상태, 원상복구에 소요될 예상 비용, 향후 예상되는 임대 수익률, 그리고 주변 유사 물건의 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 공사 미완 및 현장 현수막 등 특이사항을 충분히 감안한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.