나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50202 [1] 전라남도 여수시 학동 211-10 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2026.02.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 학동 소재 여수시청 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 사무소, 주택 및 공공시설 등으로 형성됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

정방형의 평지로 상업용건부지임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 8미터 정도로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(5층이하, 25m이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물로서(사용승인:2023.04.14) 외벽: 외장석재, 스타코, 강화유리 등 내벽: 인테리어, 페인팅 등, 바닥: 에폭시, 타일 등 창호: 시스템창호 등 마감임.

이용상태

피부관리점(건강미스파), 사무소 등의 용도로 이용 중이며, 4층과 5층 사이에는 내부계단이 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 시스템냉난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 수목포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 순천지원 2026타경50202 (1)

소재지: 전라남도 여수시 학동 211-10

용도: 근린시설

감정가: 1,536,792,300원

토지면적: 265.50㎡ (약 80.34평)

건물면적: 624.41㎡ (약 189.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 근OOOOO (근해유망수산업협동조합 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 여수시 학동 소재 여수시청 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 사무소, 주택 및 공공시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 대중교통 이용 또한 편리한 입지입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 서측으로 노폭 약 8미터 정도의 포장도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(5층 이하, 25m 이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설

주변에 여수시청 등 공공시설과 상업 시설, 주거 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부등본 상, 말소기준권리는 2023년 9월 25일 접수된 근해유망수산업협동조합의 근저당권(채권최고액 1,380,000,000원)입니다. 해당 권리보다 후순위인 압류(여수시), 임의경매개시결정(근해유망수산업협동조합), 근저당권(정혜옥) 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (김재희)

보증금: 30,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업자일자: 2025-05-28

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사글로벌리더60

보증금: 30,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업자일자: 2024-11-27

확정일자: 2026-03-19

배당신고일자: 2026-03-20

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사서원종합건설

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입/사업자일자: 2023-05-16

대항력: 있음

비고:

3.3. 인수되는 권리/금액

본건 명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 이는 통상적으로 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미합니다. 그러나, '주식회사서원종합건설'의 경우 대항력이 있으나 인수 보증금 합계에서 제외된 점은 추가적인 법리 검토 또는 현장 조사가 필요할 수 있는 부분입니다.

4. 상권분석

여수시청 인근의 중심 상업 및 행정구역에 위치하여 지역 내 유동인구가 풍부합니다. 근린생활시설, 사무실 등으로 활용도가 높아 안정적인 임대 수익 창출이 가능하며, 신축 건물로서 현대적인 상업 활동에 적합한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

여수시청 및 관련 관공서가 인접해 있으며, 주변에 다양한 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 대중교통 이용이 편리하여 여수 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 '주식회사서원종합건설'과 '인수 보증금 합계: 0원' 명시 간의 불일치 가능성: 명확한 법리적 해석 및 실제 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 이는 향후 명도 과정이나 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 고도지구 및 장애물 제한 표면구역 등 건축 및 이용에 대한 일부 제한 사항이 존재합니다.

* 수목 포함: 매각 시 수목이 포함되므로, 관련 관리 및 처리 방안에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 4월 14일 사용승인을 받은 최신 건물로, 즉시 활용 및 임대가 가능합니다.

* 우수한 입지: 여수시청 인근의 행정 및 상업 중심지에 위치하여 투자가치가 높습니다.

* 높은 활용도: 근린생활시설 및 사무실 용도로 활용 가능성이 높아 다양한 사업 및 임대 수익 기대가 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 매각하므로, 별도의 권리 문제가 발생할 소지가 적습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 여수시청 인근의 최신식 근린생활시설로서, 우수한 입지와 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인과 인수 보증금에 대한 명세 상의 불일치 가능성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있어, 입찰 전 권리 관계에 대한 철저한 검토와 현장 조사가 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가가 15억 3천만 원대이며, 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁률에 따라 감정가 수준에서 입찰이 이루어질 가능성이 높습니다. 권리관계 명확화 및 잠재적 리스크 해소 여부에 따라 입찰가 결정에 신중을 기해야 할 것입니다. 예상 입찰가는 감정가인 1,536,792,300원 수준을 기준으로, 본건의 가치를 면밀히 평가하여 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.