나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10155 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 1138-1 그린타운 마동 1,2층 502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더오름 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 소재 "보성초등학교" 북측 원거리에 위치하는 그린타운 내 구분건물(다세대주택 1세대)로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 용이하며, 인근에 지방도로 및 버스정류장 등이 위치하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상2층 건물 중 제1,2층 제502호 구분건물로서, (집합건축물대장상 사용승인일자 : 2019.06.13) 외벽 : 스타코, 인조석, 벽돌 마감 등, 창호 : 시스템창호 마감 등,

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임. 1층은 방, 드레스룸, 욕실 및 화장실2, 다용도실, 거실 및 주방, 창고 등임. 2층은 방3, 드레스룸, 욕실 및 화장실2, 가족실, 야외테라스 등임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급배수설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 인접 필지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약10m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있고, 추가적으로 도로 확장공사를 시행중임. 본건 북측으로 폭 약3m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(영어교육도시 제2진입로)<도로법>, 경관보전지구5등급(2025-07-25)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2025-07-25)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경10155 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 1138-1번지, 그린타운 마동 1,2층 502호

물건종별: 다세대주택

감정평가액: 822,000,000원

토지면적: 327.88㎡ (약 99.21평)

건물면적: 199.06㎡ (약 60.21평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 성OOOO (성산포수산업협동조합)

건축물 사용승인일: 2019년 06월 13일

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 소재 "보성초등학교" 북측 원거리에 위치한 그린타운 내 구분건물입니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 지방도로 및 버스정류장 등이 위치하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

동측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있으며, 도로 확장 공사가 시행 중입니다.

북측으로는 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 '계획관리지역', '도로구역(영어교육도시 제2진입로)' 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 접근성 향상 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 03월 16일 접수된 성산포수산업협동조합의 근저당권 (을3) 입니다.

본건 경매 신청 채권자 또한 성산포수산업협동조합 (을12, 임의경매) 입니다.

등기부등본 상의 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로, 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 현황 조사 등에서 대항력 있는 임차인이 있는지 확인 필요)

등기부채권 총액: 약 1,090,320,101원 (10억 9천만원) 으로, 감정평가액(8억 2천 2백만원)을 초과하는 높은 채권 총액을 보입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 경우, 인수 여부 및 명도에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 대정읍 보성리는 최근 몇 년간 신축 빌라 및 연립주택 공급이 이루어지고 있는 지역입니다.

제공된 주변 시세 자료에 따르면, 유사 건물(삼정G.edu, 2015년식, 59.7㎡)의 최근 매매가는 2억 2천만원 ~ 2억 2천 3백만원 수준입니다. 이는 제곱미터당 약 368만원 선에 해당합니다.

또한, 보성리라임힐(2019년식, 97.8㎡)의 최근 매매가는 5억 1천만원 수준으로, 제곱미터당 약 521만원 선에서 거래되었습니다.

본건 건물면적(199.06㎡)을 기준으로, 삼정G.edu 거래가를 적용 시 약 7억 3천 4백만원, 보성리라임힐 거래가를 적용 시 약 10억 3천 8백만원 수준으로 추정됩니다.

본건 감정가는 8억 2천 2백만원으로, 시장 거래가 수준과 유사하거나 약간 높은 편으로 분석됩니다.

5. 생활정보

주위는 공동주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하며, 주거 환경을 갖추고 있습니다.

인근에 지방도로 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용 및 차량 접근이 용이합니다.

본건은 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법에 따라 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 3등급 등으로 지정되어 있어 환경적 가치가 높다고 볼 수 있습니다.

다만, 일부 지역은 가축사육제한구역 및 하수처리구역에 포함되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

채권 총액이 감정평가액을 초과하고 있어, 본건의 낙찰가가 채권액 전액을 변제하기 어려운 상황입니다. 이는 권리관계의 복잡성이나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

임대 관계가 미상으로, 명도 시 임차인과의 마찰 또는 추가적인 인수 금액이 발생할 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 여러 환경 관련 규제 지역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축 또는 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

주변 유사 물건의 시세가 감정가보다 낮게 형성된 사례가 있어, 높은 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 얻기 어려울 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물로서, 제주 서귀포시 대정읍의 주거 지역에 위치하고 있습니다.

우수한 입지 조건과 도로 접근성을 갖추고 있으며, 주변 환경 또한 주거 목적으로 적합합니다.

하지만, 총 채권액이 감정가를 상회하는 점, 임대차 관계가 불명확한 점 등은 투자 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

특히, 제주도의 환경 관련 규제 지역으로 지정된 점은 장기적인 관점에서 추가적인 가치 상승에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

2019년 신축으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 입주 또는 임대가 용이합니다.

영어교육도시 인근 지역으로, 향후 지속적인 인구 유입 및 지역 발전 가능성이 있습니다.

토지 면적이 넓어 향후 활용 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 물건의 거래가액은 약 7억 3천 4백만원에서 10억 3천 8백만원 범위로 추정됩니다.

본건 감정가는 8억 2천 2백만원이며, 채권 총액은 10억 9천만원에 달합니다.

높은 채권 총액과 감정가를 고려할 때, 예상 입찰가는 7억 9천만원 선으로 고려해볼 수 있습니다.

이는 시장 거래가 분석 결과의 하단부와 감정가를 절충한 수준이며, 낙찰 희망가격을 산정 시에는 현장 조사를 통한 정확한 권리관계 파악, 주변 시세 재확인, 경쟁 입찰자 분석 등이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.