나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50222 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 15층1505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도감정 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대임.

교통상황

본건 단지내까지 제반 차량 출입이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재 하여 전반적인 교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 15층 1505호(계단식, 남향)로서, 외벽 : 콘크리트위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 등 마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 왕복4차선의 아스콘 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 958,920원(2026.2.24. 현황조사일 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2026타경50222 (1)

경매구분: 부동산강제경매

물건종별: 아파트

감정가: 194,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-5, 수하임1차 15층1505호

용도: 아파트

토지면적: 15.73㎡ (약 4.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.56㎡ (약 18.02평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 미납관리비 958,920원 (2026년 2월 24일 현황조사일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

단지 내로 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접함)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(모든가축제한지역) 및 상대보호구역에 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 경매 개요

본 경매는 채권자 주OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(전수애)

보증금: 143,500,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 1월 6일

확정일자: 2022년 1월 6일

배당신고일자: 2025년 1월 24일

대항력: 없음

3.3. 등기부 요약

- 소유권보존: 유한회사와이지개발 (2022-01-03 접수)

- 근저당: 우리은행 (80,760,000원, 2022-01-03 접수, 말소기준권리)

- 주택임차권: 전수애 (143,500,000원, 2025-01-24 접수, 말소)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-02-26 접수, 말소)

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 광양시 중동 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 아파트 단지, 학교, 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다. 중심상업지역에 속해 있어 향후 상권 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

- 아파트명: 광양수하임1차아파트

- 준공일: 2021년 12월 15일

- 총 세대수: 114세대 (1개동)

- 건물 구조: 철근콘크리트구조, 20층 건물 내 15층 (남향, 계단식)

- 외벽: 콘크리트 위 페인팅 마감

- 내벽: 벽지도배 마감

- 창호: 새시창

5.2. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 옥내 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 단지 정보

- 총 면적: 8026.5586㎡

- 주차대수: 총 34대 (지상 2대, 지하 32대)

- 전기차 충전기: 지하 3대

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

현황 조사일 기준 미납 관리비 958,920원이 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 금액이므로 입찰 전 반드시 관리사무소에 확인해야 합니다.

6.2. 주변 환경

광양시 중동 및 인근 지역(광양읍, 중마동)에서는 과거부터 폐기물처리시설, 소각장 등 혐오시설 설치와 관련하여 주민들의 반발이 꾸준히 제기되고 있습니다. 본건이 직접적으로 혐오시설과 인접해 있다는 직접적인 증거는 없으나, 해당 지역의 개발 과정에서 이러한 환경적 요인이 잠재적 리스크로 작용할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 아파트로, 15층의 좋은 층수와 남향 배치를 가지고 있습니다. 권리관계 또한 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이어서 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 미납 관리비와 더불어 광양시 전반의 환경 이슈(혐오시설 관련)에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트 (2021년 준공)

* 15층의 고층, 남향 배치

* 권리관계가 비교적 명확함 (말소 예정)

* 전용면적 59.56㎡ (약 18평)으로 실거주 및 소형 투자에 적합

9. 예상 입찰가

감정가 194,000,000원 (약 1억 9천 4백만원)을 기준으로, 최근 실거래가 및 주변 시세, 물건의 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 인수할 보증금(0원)이 없는 점을 감안하여 보수적으로 예상 입찰가는 175,000,000원 ~ 185,000,000원 (약 1억 7천 5백만원 ~ 1억 8천 5백만원) 수준으로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 권리분석 결과 및 일반적인 경매 낙찰가율을 참고한 예상치이며, 실제 입찰 시 경쟁 상황 및 추가적인 권리 조사 결과를 바탕으로 신중한 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.