나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50215 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광명감정 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치하는‘수하임1차 제12층 제1204호’이며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 주택지대로 주거환경은 무난한 편임.

교통상황

제반 차량 통행이 빈번한 로변에 소재하여 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 12층(계단식, 남향)으로 외벽 : 시멘몰탈페인팅 및 일부 석재 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 등 창호 : 샷시유리창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되었음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형으로 자체 지면 평탄하게 조성하여 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측이 폭 20m정도의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 1,024,420원(2026.2.24. 현황조사일 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50215 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 12층1204호

용도: 아파트

감정가: 194,000,000원

토지 면적: 15.73㎡ (약 4.76평)

전용 면적 (건물 면적): 59.56㎡ (약 18.02평)

분양 면적: 제공된 정보에 명시되지 않음.

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 등기사항 기재)

특이사항: 공동담보 물건

건물 사용승인일: 2021년 12월 15일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 광양시 중동에 소재한 ‘수하임1차’ 아파트 12층 1204호이며, 인근에 동광양중학교가 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주택지대로 주거 환경은 무난한 편입니다.

교통상황: 제반 차량 통행이 빈번한 로변에 소재하여 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 여건은 무난합니다.

인접 도로상태: 단지 서측으로 폭 20m 정도의 아스콘 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약:

* 말소기준권리: 2022년 1월 3일 접수된 우리은행 근저당권 (을1, 80,760,000원)입니다.

* 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 224,260,000원 (근저당 80,760,000원 + 주택임차권 143,500,000원)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (임차인: 최 )

* 보증금: 143,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 13일

* 확정일자: 2022년 1월 3일

* 배당신고일자: 2024년 12월 9일

* 대항력: 없음 (본 건 경매로 인해 임차권은 말소될 예정입니다.)

인수되는 권리: 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변환경: 본건은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 밀집한 주택가에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교통 및 접근성: 로변에 위치하여 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 또한 용이할 것으로 판단됩니다.

혐오시설: 현재까지 파악된 정보상 본건 인근에 주거 환경을 해칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교육환경: 동광양중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

아파트 정보:

* 아파트명: 광양수하임1차아파트

* 사용승인일: 2021년 12월 15일 (준신축)

* 총 세대수: 114세대

* 주차대수: 총 34대 (지상 2대, 지하 3대)

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재탐지, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

미납관리비: 현황 조사일 기준 1,024,420원의 미납관리비가 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 관리사무소에 연락하여 정확한 미납 내역 및 인수 여부를 사전에 확인하는 것이 필수적입니다.

공동담보: 본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건과의 채무 관계 및 추가적인 권리 변동 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

임대관계: 임차인 정보는 제공되었고 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 명도 저항 가능성은 낮을 것으로 예상되나, 절차 진행 시 예상치 못한 상황 발생 가능성은 항상 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인된 신축에 가까운 아파트로, 준수한 입지 조건과 주거 환경을 갖추고 있습니다.

동광양중학교 인근에 위치하여 교육적 이점이 있으며, 교통 또한 편리합니다.

권리 관계가 비교적 명확하고 인수되는 임차 보증금이 없어 낙찰자 부담이 적습니다.

다만, 미납관리비 인수 가능성과 공동담보 물건이라는 점은 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

준신축 아파트로서 상품 가치가 높습니다.

실수요자에게 매력적인 입지 (초중고 학군, 편의시설).

권리 분석상 명확하여 안정적인 투자가 가능합니다 (미납관리비 및 공동담보 리스크 관리 시).

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 194,000,000원이며, 전용면적 59.56㎡ (약 18평) 기준입니다.

대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

최근 시세 및 본건의 상태를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가 수준인 194,000,000원에서 203,700,000원 사이로 예상됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가율을 추가적으로 분석하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.