나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50187 [1] 전라남도 순천시 남정동 303 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 순천시 남정동 소재 순천성남초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 기존주택 지대임.

교통상황

차량접근 가능하고 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상3층 건내 3층301호(동향, 계단식)로서 외벽: 몰탈위페인팅 내벽: 벽지도배 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 연립주택부지임.

인접 도로상태등

집합건물 동측 및 북측으로 폭 약 8m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)(2017-06-15)(접합), 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 순천지원 2026타경50187 (1)

소재지: 전라남도 순천시 남정동 303 3층301호

용도: 연립주택

감정가: 56,000,000원

토지 면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

건물 면적: 77.85㎡ (약 23.55평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 전라남도 순천시 남정동 소재 순천성남초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 기존 주택 지대임.

교통상황: 차량 접근 가능하고 대중교통 여건은 보통임.

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상3층 건물내 3층301호로서 외벽: 몰탈위페인팅 내벽: 벽지도배 등 창호: 샷시창호임.

이용 상태: 연립주택으로 이용중임.

설비내역: 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지 형상 및 이용 상태: 사다리형 토지로서 연립주택부지임.

인접 도로상태등: 집합건물 동측 및 북측으로 폭 약 8m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))임.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 임대관계 미상임.

1.3. 등기부 요약

말소기준권리: 2024년 2월 8일 접수된 김영애 근저당권 (50,000,000원)

경매개시결정: 2026년 2월 10일 접수된 송주연 강제경매 (60,000,000원)

총 등기부채권액: 50,000,000원 (말소기준권리 기준)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본 물건은 전라남도 순천시 남정동에 위치하며, 순천성남초등학교에서 남서측 인근에 자리 잡고 있어 주거 환경이 양호함. 주변은 주로 기존 주택들로 형성된 조용한 주거 지역임.

2.2. 교통상황

차량으로 접근이 용이하며, 주요 도로와의 연결성이 좋음. 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준으로, 일상생활에서의 이동에 큰 불편함은 없을 것으로 판단됨.

2.3. 건물구조 및 이용상태

건축물은 철근콘크리트 구조의 슬래브 지붕을 갖춘 지하 1층, 지상 3층 건물 중 3층 301호임. 현재 연립주택으로 이용되고 있으며, 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있음.

2.4. 토지 현황

토지는 사다리형으로 연립주택 부지로 이용되고 있으며, 집합건물의 동측과 북측으로 폭 약 8m의 도로에 접해 있어 차량 진출입 및 접근성이 좋음. 토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 분류되며, 가축사육제한구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매개시

본 경매는 채권자 송 의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매 사건임. 경매개시 결정일은 2026년 2월 10일이며, 채권액은 60,000,000원임.

3.2. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인 송 가 거주 중임. 임차인은 보증금 60,000,000원, 차임 0원으로 2022년 10월 24일에 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 확보하였음. 해당 임차인은 2026년 2월 10일에 배당신고를 하였음.

주의: 임차인 송 가 채권자로서 강제경매를 신청한 점은 주목할 필요가 있음. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 추가로 인수할 의무는 없을 것으로 보이나, 배당 순위에 따라 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 잔여 금액에 대한 인수 위험이 존재할 수 있음.

3.3. 권리관계 분석 (말소기준권리, 인수/소멸 권리)

말소기준권리는 2024년 2월 8일 접수된 김영애 근저당권 (50,000,000원)임. 이 근저당권보다 늦게 설정된 권리들은 경매로 인해 말소될 것으로 예상됨.

본 경매 신청 채권인 송 의 강제경매개시결정 등기 역시 매각으로 인해 말소될 것임.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 바 없음 (지상권 등).

대항력 있는 임차인 송 의 보증금 60,000,000원은 경매 신청 채권액과 동일하나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 낙찰 후 추가 보증금 부담은 없을 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 연립/다세대 시세

본 물건은 연립주택으로, 주변의 유사한 연립, 다세대 주택의 최근 실거래가 정보를 통해 현재 시세를 파악할 수 있음.

4.2. 매매/임대 현황 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 정보에 따르면 다음과 같은 거래 사례가 있음.

* 2026년 2월, 삼풍맨션7동(322-6번지) 83.7㎡가 62,300,000원에 거래됨.

* 2024년 11월, 가든빌라(374-4번지) 82.62㎡가 75,000,000원에 거래됨.

* 2025년 11월, 가든빌라(374-4번지) 76.56㎡가 78,000,000원에 거래됨.

이러한 거래 사례들을 종합해 볼 때, 본 물건(77.85㎡)의 현재 시세는 6천만원대 후반에서 7천만원대 후반 사이로 추정됨. 특히 2024년 및 2025년 거래 사례는 본 물건과 유사하거나 더 작은 면적이 더 높은 가격에 거래된 점을 고려할 때, 시세 대비 잠재적 상승 여지가 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

반경 1km 이내에 일반적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 분포하고 있을 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

인근에 순천성남초등학교가 위치하고 있어 어린 자녀를 둔 가구의 교육 환경이 양호함.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 포함 검색 결과)

주변 지역에 대한 검색 결과, 물건지 인근에서 주거 환경에 부정적인 영향을 미치는 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았음. 해당 지역은 주로 주택가로 형성되어 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 유지하고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

채권자이자 대항력 있는 임차인인 송 씨의 보증금 60,000,000원은 본 경매 신청 채권액과 일치함. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 만약 법원 배당 과정에서 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 미회수된 금액만큼 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재하므로 이에 대한 철저한 확인이 필요함.

6.2. 건물 노후도

건축 연도가 1985년으로 약 40년이 경과하여 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

6.3. 토지이용계획 제약

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 순천시 남정동에 위치한 연립주택으로, 순천성남초등학교 인근이라는 우수한 교육 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있음. 감정가는 56,000,000원으로 책정되었으나, 최근 주변 실거래가가 6천만원대 후반에서 7천만원대 후반까지 형성되어 있어 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있음.

가장 큰 특징은 채권자이자 대항력 있는 임차인인 송 씨이며, 그의 보증금 60,000,000원이 본 경매의 주요 쟁점임. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시된 점은 긍정적이나, 배당 결과에 따른 잠재적 위험 관리가 중요함.

건물 노후화 및 가축사육제한구역 지정 등은 고려해야 할 사항이나, 입지 조건과 시세 상승 가능성을 고려할 때 투자 가치가 충분한 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 순천성남초등학교 학군으로 인한 안정적인 주거 수요 확보

* 실거래가 대비 낮은 감정가 및 잠재적 시세 차익 기대

* 수리 및 리모델링을 통한 가치 상승 가능성

* 명확한 권리 분석 및 배당 순위 확인 시 안정적인 투자 가능

9. 예상 입찰가

본 건물의 건물 면적은 77.85㎡(약 23.55평)이며, 주변 연립주택의 최근 실거래가는 6,230만원에서 7,800만원 범위로 확인됨. 감정가 56,000,000원을 고려하더라도, 시장에서 형성된 가격은 이보다 높게 나타남.

채권자 겸 대항력 있는 임차인 송 씨의 보증금 60,000,000원이 경매 신청 채권액과 일치하므로, 이를 최소한으로 고려해야 함. '인수 보증금 합계'가 0원이라는 점을 감안하여, 시장 가치, 감정가, 경매 신청 채권액을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 68,000,000원 내외로 제안함.

이는 감정가 대비 약 120% 수준으로, 최근 실거래가 하단보다는 높으나 시장성을 충분히 반영한 가격임. 실제 입찰 시에는 경매 법원의 진행 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.