나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50197 [1] 전라남도 여수시 율촌면 조화리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

<기호1, 4> 전라남도 여수시 율촌면 조화리 소재 '조화마을' 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재함. <기호2> 전라남도 여수시 율촌면 조화리 소재 '조화마을' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등이 소재함.

교통상황

기호1, 4는 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 기호2는 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 건선도로가 위치함.

형태 및 이용상태

<기호1, 4> 2필지 일단의 유사 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중이며, 일부는 현황 도로인 것으로 목측되나 정확한 사항을 확인하기 위해서는 정밀 측량을 요함. <기호2> 부정형의 토지로서 현황 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호1, 4: 2필 일단지 기준 남동측으로 소폭의 통행로에 접함. 기호2: 서측으로 노폭 6 ~ 7미터의 비포장로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1> 일반공업지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 신항만건설예정지역(광양항)<신항만건설 촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역. <기호2> 자연녹지지역, 일반공업지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>. <기호4> 일반공업지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 토지거래계약에관한허가구역.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도, 건물개황도, 사진 등'을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호3> 시멘트 블록조 시멘트 기와지붕 단층 건물로서, 외벽: 페인팅, 타일붙임 등 마감. 내벽: 벽지도배 등 마감. 창호: 새시 창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음. 제시외건물 ㄴ에 위생설비를 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도, 건물개황도, 사진 등'을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함, 수목매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

전라남도 여수시 율촌면 조화리 705-3

1.2. 물건종별

단독주택

1.3. 면적

토지면적: 261.00㎡ (약 78.95평)

건물면적: 57.20㎡ (약 17.30평)

건물 제시외면적: 27.02㎡ (약 8.17평)

1.4. 감정가

51,882,180원

1.5. 경매구분

부동산강제경매

1.6. 매각물건

토지 및 건물 일괄매각, 제시외 건물 포함, 수목 포함

2. 입지조건

2.1. 주변환경

해당 물건지 인근은 단독주택, 농경지 등이 소재하는 지역입니다. <cite:2, 3>

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 간선도로가 위치해 있습니다. <cite:2, 3>

2.3. 도로상태

2필지 일단지 기준 남동측으로 소폭의 통행로에 접하며, 서측으로는 노폭 6~7미터의 비포장로에 접합니다. <cite:2, 3>

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

기호1, 4 토지는 일반공업지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 신항만건설예정지역(광양항), 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. <cite:2, 5>

기호2 토지는 자연녹지지역, 일반공업지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 등으로 지정되어 있습니다. <cite:3, 5>

율촌면 조화리 일대는 율촌제1산업단지, 율촌제3일반산업단지 조성 등 개발 계획이 진행 중이거나 예정되어 있습니다. <cite:2, 7, 12>

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2026년 2월 11일자 전화연 신청 강제경매 개시 결정 (광주지방법원 순천지원 2026타경50197).

등기부채권 총액: 0원 (경매로 소멸되는 채권 기준)

강제경매 채권액: 45,345,204원

3.2. 임차인현황

임차인: 이옥심

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1968년 10월 20일

대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

매각으로 인해 소유권 및 일부 용익물권은 소멸되나, 임차인 이옥심은 대항력이 있어 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 1968년 10월 20일 전입 신고된 점을 감안할 때, 임대차 관계에 대한 상세 확인이 필요합니다. 인수해야 할 보증금 총액은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

본건과 인접한 율촌면 조화리 일대의 토지 시세는 공업지역 답의 경우 3.3㎡당 40만원에서 100만원 수준으로 조사되었습니다. <cite:2, 3>

단독주택의 경우, 여수시 화양면 나진리의 2019년 준공된 단독주택(대지 481㎡, 연면적 181㎡)이 6억 1천만원에 매물로 나와 있습니다. <cite:13>

본건의 감정가는 51,882,180원으로, 주변 토지 시세 대비 낮은 편으로 판단됩니다. 이는 해당 물건이 공업지역, 가축사육제한구역, 토지거래허가구역 등 여러 제한 사항을 가지고 있기 때문으로 보입니다.

4.2. 유사 물건 분석

공급된 정보만으로는 유사 물건을 직접적으로 분석하기 어렵습니다. 다만, 감정평가 요약에 따르면 본건은 주거용 건부지로 이용 중인 유사 사다리형 토지와 현황 전으로 이용 중인 부정형 토지로 구성되어 있습니다. <cite:2, 3>

율촌산업단지와 가까운 공업지역 내 경지정리된 농지(1369㎡)가 1억 8천 6백만원에 매물로 나온 사례가 있습니다. <cite:5>

이는 본건의 토지 면적(261㎡)과 비교했을 때 약 5배 이상 큰 면적임에도 불구하고, 용도지역 및 개발 가능성에 따라 가격 차이가 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건지 인근에는 '조화마을'이 소재하며, 주위에는 단독주택, 농경지가 있습니다. <cite:2, 3>

버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다. <cite:2, 3>

5.2. 교육시설

도보권 내에 율촌면사무소, 율촌초등학교, 율촌중학교 등이 위치하고 있어 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다. <cite:3>

5.3. 기타

광양항 인근 신항만 건설 예정지역에 포함되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 내포하고 있습니다. <cite:2>

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 이옥심은 1968년 10월 20일 전입 신고된 대항력 있는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한

본건 토지는 일반공업지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 특히, 공업지역과 인접해 있어 주거 환경에 영향을 줄 수 있습니다. <cite:2, 5>

6.3. 제시외 건물 및 수목

매각에 제시외 건물 및 수목이 포함되어 있어, 명도 과정에서 추가적인 협의나 처리가 필요할 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설

여수 율촌면 지역은 과거 '검은비' 사건 등으로 환경 오염 도시 이미지가 있었던 적이 있으며, 율촌제3일반산업단지 조성, 폐축사 혐오시설 정비 사업 등이 진행된 이력이 있습니다. <cite:7, 10, 11, 12>

특히, 율촌산단 입주 업체로 인한 환경 오염 문제(검은비, 악취 등)가 제기된 바 있어, 주변 산업단지와의 거리 및 오염 물질 배출 가능성에 대한 확인이 필요합니다. <cite:12>

7. 종합 의견

본건은 여수시 율촌면 조화리에 위치한 단독주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 51,882,180원이며, 토지는 주거용 건부지 및 농경지로 이용되고 있습니다. 주변 개발 계획 및 산업단지 인접 등의 특징을 가지고 있습니다.

가장 큰 리스크 요인은 1968년부터 전입된 대항력 있는 임차인 '이옥심'으로, 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 명도 과정에서 추가적인 부담이나 분쟁이 발생할 수 있습니다. 또한, 토지 이용 제한이 많고 주변 산업단지로 인한 환경적 영향 가능성도 고려해야 합니다.

그러나 감정가 대비 주변 토지 시세가 높게 형성된 점, 장기적인 지역 개발 가능성 등을 고려할 때, 리스크를 충분히 관리할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 넓은 토지 면적

* 광양항 신항만 건설 예정지역 포함으로 인한 잠재적 가치 상승 기대

* 주거 지역과 산업 지역이 혼재된 입지로, 향후 개발 방향에 따른 가치 변화 가능성

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 51,882,180원입니다.

주변 토지 시세(3.3㎡당 40~100만원)를 고려할 때, 본건 토지(261㎡)의 단순 시세는 약 3,162만원 ~ 7,895만원 수준으로 추정됩니다. <cite:2, 3>

건물 감정가(57.2㎡) 및 제시외 건물(27.02㎡) 가치를 고려해야 하나, 건물 감정가는 별도로 제시되지 않았습니다.

하지만 대항력 있는 임차인 존재, 복잡한 토지 이용 제한, 산업단지 인접으로 인한 환경적 요인 등 리스크를 감안해야 합니다.

따라서, 이러한 리스크 요인을 상쇄하고 안정적인 투자를 고려한다면, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 45,000,000원 ~ 55,000,000원

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 주변 시세 등을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 낙찰가는 현장 조사, 권리 분석 재확인, 경쟁 입찰 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인 관련 사항은 전문가와 상담하여 명확히 확인 후 입찰하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.