나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50192 [1] 전라남도 순천시 해룡면 상삼리 654 우미아파트 101동 OO OOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진감정 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트는 전라남도 순천시 해룡면 상삼리 소재 팔마중학교 서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택과 단독주택, 상가 등으로 이루어진 기존주택지대로서 주위환경은 보통입 니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 접근 자유롭고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상14층 건물 내 2층 201호(남향, 복도식)로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트칠 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 창호 : 목재창 및 새시창입니다.

이용상태

아파트입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 아파트부지는 장방형의 평지로서 아파트와 부대복리시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남측으로 왕복2차로의 중로에 접하고 해당 중로를 통해 차량 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15M~20M)(접합) , 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50192 (1)

소재지: 전라남도 순천시 해룡면 상삼리 654 우미아파트 101동 2층 201호

용도: 아파트

감정가: 73,000,000원

토지면적: 33.60㎡ (약 10.16평)

건물면적: 49.77㎡ (약 15.05평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 현황조사서상 2026년 3월 기준 체납관리비 342,490원 있음.

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 순천시 해룡면 상삼리 소재 팔마중학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 상가 등이 혼재된 기존 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며 대중교통이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

아파트단지 남측으로 왕복 2차로의 중로에 접하고 있어 차량 출입이 원활합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 9월 6일자 근저당권(한화생명보험주식회사, 42,000,000원)입니다.

본건 경매로 인해 말소되는 권리: 근저당권, 가압류, 강제경매 등기 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소되지 않는 권리: 지상권 (세부 정보 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-10-18

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 상삼리 일대는 주거와 상업 시설이 혼합된 성숙된 주거 지역으로, 지역 내에서 안정적인 수요를 확보하고 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 금당우미1차아파트 (우미1)

주소: 전라남도 순천시 해룡면 상삼리 654 (기적의도서관길 95)

준공연도: 1993년

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하1층, 지상14층 건물 중 2층 201호 (남향, 복도식)

전용면적: 49.77㎡ (약 15.05평). (분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.)

아파트 단지 정보: 총 398세대 (3개동), 사용승인일 1993년 9월 25일.

주차시설: 총 228대 주차 가능 (지상 3대, 지하 6대, 전기차 충전기 5대).

내부 설비: 일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전 설치.

단지 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 2026년 3월 기준 342,490원이 체납되어 있어, 낙찰 후 인수될 가능성이 있습니다. (매각기일까지 납부 여부 확인 필요)

* 건물 노후도: 1993년에 건축되어 건물 노후에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 지상권: 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되었으나, 세부 내용은 확인되지 않아 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 순천시 해룡면의 잘 갖춰진 주거 지역에 위치한 아파트 경매 물건입니다. 교통 및 생활 환경이 양호하며, 현재까지 파악된 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 감정가는 73,000,000원이나, 최근 실거래가 대비 시세 분석이 필요합니다. 체납 관리비 및 미확인 지상권 존재 여부는 추가 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 순천시 해룡면의 안정적인 주거 지역 내 입지.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도가 비교적 용이함.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대 가능.

* 편리한 교통 및 단지 내/주변 생활 편의시설 이용 용이.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2026년 6월 9일: 5,850만원 (2층)

* 2026년 6월 1일: 5,900만원 (1층)

* 2026년 7월 9일: 6,250만원 (10층)

최근 3건의 매매 사례 평균가는 약 5,967만원입니다. 감정가는 7,300만원으로, 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

인수 보증금이 0원이므로, 최근 실거래가 상한선인 6,250만원 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 물건 상태, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려할 때, 6,800만원 ~ 7,000만원 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 감정가 대비 약 93% ~ 96% 수준이며, 최근 실거래가보다 750만원 ~ 1,150만원 높은 가격입니다.

다만, 체납 관리비 및 미확인 지상권 등 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.