나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50132 [1] 전라남도 구례군 용방면 중방리 425-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우 · 평가일 2026.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 구례군 용방면 중방리 소재 "감천마을" 내에 위치하며, 주변은 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 순수 농촌지대로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

자루형 완경사로서 단독주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북측에 노폭 약4m의 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층 건물로서, 외벽 : 판넬, 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 일부 목재마감, 타일마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

주택으로 이용 중임.

설비내역

일반적인 전기시설, 위생설비, 급배수시설, 난방시설 등이 설치되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

공부상 "판넬지붕"이나 현황은 아스팔트슁글지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 수목포함 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본 물건은 전라남도 구례군 용방면 중방리 425-2에 소재한 단독주택입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적은 892.00㎡ (약 270평)이며, 건물 면적은 93.56㎡ (약 28.3평)입니다.

본 건의 감정가는 157,835,600원입니다.

1.3. 매각 대상 및 특징

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

주의사항으로 수목 포함 매각되며, 물건명세서 작성일은 2026년 6월 15일입니다.

일괄매각, 수목포함 매각으로 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 전라남도 구례군 용방면 "감천마을" 내에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택 및 농경지가 소재하는 순수 농촌지대로서, 주위 환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

북측에는 노폭 약 4m의 진입로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전축종)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

토지 등기부에는 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있습니다.

건물 등기부에는 소유권 보존, 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정, 압류 등이 등기되어 있습니다.

해당 경매는 채권자인 구례축산업협동조합에 의한 부동산 임의경매입니다.

3.2. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부의 말소기준권리는 2009년 10월 1일에 접수된 구례축산업협동조합의 근저당권(을3, 을1)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

3.4. 등기부 채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 303,614,345원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 구례군 용방면은 농경지가 발달한 농촌 지역의 특성을 가지고 있습니다.

마을 자체는 조용하고 한적한 편이며, 주변 경관이 우수할 것으로 예상됩니다.

4.2. 편의 및 생활시설 (추론)

대중교통 이용은 근거리 버스정류장을 통해 가능하지만, 일반적인 편의시설, 교육시설, 의료시설 등은 차량 이동을 통해 인근 읍면 소재지로 방문해야 할 것으로 추정됩니다.

구례군 내에서는 관광자원으로는 산수유 마을, 화엄사, 섬진강 대나무숲 등이 유명합니다.

생활 환경 측면에서는, 구례군은 쓰레기 집하장 설치에 있어 디자인을 개선하는 사업을 진행하기도 했습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지 이용 제한

토지이용계획상 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전축종)에 해당하여 가축 사육에 제한이 있습니다.

5.2. 건물 현황 차이

공부상 지붕은 "판넬지붕"이나 현황은 "아스팔트슁글지붕"으로 등기 내용과 현황 간에 일부 차이가 있습니다. 이는 경미한 사항으로 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 확인이 필요합니다.

5.3. 미확인 임대 관계

임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계나 임대차 계약 내용을 사전에 철저히 확인해야 할 필요가 있습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮습니다.

5.4. 주변 환경 (혐오시설 여부 검색 결과 반영)

주변 지역에 대한 검색 결과, 구례군 용방면 신지리에 쓰레기 매립장이 위치한 것으로 나타나나, 본건 소재지(중방리)와의 정확한 거리 및 영향 여부는 추가 확인이 필요합니다. 일반적으로 혐오시설은 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 구례군에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 함께 매각되는 점이 특징입니다. 농촌 지역의 한적한 환경을 선호하는 수요자에게 적합할 수 있습니다. 모든 등기 권리는 말소기준권리보다 후순위로 소멸될 예정이며, 임차인 인수 부담도 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 가축사육 제한구역 지정, 건물 현황과의 차이, 미확인 임대 관계 등은 사전에 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적으로 활용 가치가 높습니다.

* 일괄 매각 및 수목 포함 매각으로 별도 명도의 번거로움이 적을 수 있습니다.

* 매각으로 인한 권리 소멸이 명확하여 법률적 위험이 적습니다.

* 농촌 지역의 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석 (제한적)

제공된 정보만으로는 주변 지역의 정확한 시세 비교 분석을 수행하기 어렵습니다. 유사한 단지나 건물의 실거래가, 최근 매물 시세 등 객관적인 비교 대상 자료가 부족합니다. 따라서, 본 보고서에서는 감정가를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가는 157,835,600원입니다.

이 가격은 권리 분석상 명확한 인수 부담이 없고, 토지 및 건물에 대한 일괄 매각이 진행된다는 점을 고려한 초기 기준선이 될 수 있습니다.

하지만 실제 경매에서는 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 물건의 개별적인 상태(수리 여부, 하자 등), 경매 참여자들의 경쟁 정도에 따라 낙찰가가 크게 변동될 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 최소 100% 이상부터 시작하여 시세 조사 및 현장 조사 결과에 따라 최대 130%까지도 고려해 볼 수 있으나, 이는 절대적인 수치가 아니며 신중한 접근이 필요합니다.

잠재적 리스크 요인(혐오시설 영향 가능성, 미확인 임차인 문제 등)은 입찰가 산정에 신중하게 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.