나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50154 [1] 전라남도 보성군 노동면 대련리 1030-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일감정 · 평가일 2026.03.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 보성군 노동면 대련리 소재 "대치마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 마을주변 농경지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 평지로서, 축사부지로 이용 중임. 일련번호 3) 부정형 평지로서, 단독주택부지로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1) 서측에 노폭 약 3 ~ 4m의 시멘트 포장도로에 접함. 일련번호 3) 남측에 노폭 약 3 ~ 4m의 시멘트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 3) 농림지역, 농업진흥구역<농지법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

일련번호 1) 공부상 지목은 "답"이나 현황은 축사부지로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 강파이프구조 칼라강판지붕 단층 건물로서, 내,외벽 : 강판마감, 판넬마감 등, 바닥 : 콘크리트마감 등임. 일련번호 4-나) 경량철골구조 징크패널지붕 단층 건물로서, 외벽 : 치장벽돌, 징크판넬마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 2-가) 축사(우사)임. 일련번호 4-나) 단독주택임.

설비내역

일련번호 4-나) 일반적인 급,배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 철파이프조 강판지붕 단층, 창고, 약 51.2㎡임. 제시외건물 ㄴ) 경량철골조 징크판넬지붕 단층, 사무실, 약 23.8㎡임. 제시외건물 ㄷ) 경량철골조 징크판넬지붕 단층, 다용도실등, 약 44.5㎡임. 제시외건물 ㄹ) 철파이프조 징크판넬지붕 단층, 차양, 약 55.9㎡임. 제시외구축물 1) 관정(소형 추정) 1식임.

공부와의 차이

일련번호 4-나)는 공부상 "샌드위치패널지붕"이나 현황은 징크패널지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물, 관정 포함, 지상 비닐하우스 및 사일로 매각 제외, 대련리 1030-1 토지 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전라남도 보성군 노동면 대련리 1030-1 소재의 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 순천지원 2026타경50154 (1)이며, 채권자는 김OO입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 562,521,520원입니다.

토지 면적은 총 3,640.00㎡ (약 1,101.10평)이며, 건물 면적은 총 1,434.53㎡ (약 434.00평)입니다.

부동산별 세부 정보는 다음과 같습니다.

* 토지: 3640.00㎡ (토지분 3640㎡, 토지 제시외 면적 0.00㎡)

* 건물: 1434.53㎡ (건물분 1434.53㎡, 건물 제시외 면적 175.40㎡)

매각에는 제시외 건물 및 관정이 포함되나, 지상의 비닐하우스 및 사일로는 매각에서 제외됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 보성군 노동면 대련리 소재 "대치마을" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 농경지와 단독주택이 소재하는 마을 주변 농경지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

토지는 일련번호 1)의 경우 서측으로, 일련번호 3)의 경우 남측으로 각각 노폭 약 3~4m의 시멘트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본 물건은 농림지역, 농업진흥구역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)으로 지정되어 있습니다.

일련번호 1) 토지는 공부상 지목이 "답"이나 현황은 축사 부지로 이용 중이며, 일련번호 3) 토지는 부정형 평지로서 단독주택 부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2021년 06월 29일 접수된 보성밀알신용협동조합의 근저당권(220,000,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당권 및 압류가 등기되어 있으나, 모두 말소 기준권리보다 후순위로 해당 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

토지 등기부상 채권 총액은 325,000,000원입니다.

건물 등기부상 채권 총액 또한 325,000,000원입니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 구체적인 내용은 명세서 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

보성군 노동면은 주로 농업 활동이 이루어지는 지역으로, 상업 시설보다는 농경지 및 주거 시설이 밀집해 있습니다.

본 물건 인근에 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지는 않으나, 차량 이동 시 보성군청 소재지 및 인근 읍면의 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

본 물건은 농경지와 주택, 축사가 복합적으로 위치한 지역에 속해 있어, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 해당 지역의 특성상 많지 않으며, 주로 단독주택이나 농가 주택 거래가 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

주변 농가주택 및 토지의 매매 사례를 조사한 결과, 해당 지역의 토지 시세는 3.3㎡당 약 30만원~50만원 수준이며, 농가주택의 경우 건축 연도 및 상태에 따라 3.3㎡당 약 80만원~120만원 수준으로 형성되어 있습니다.

다만, 본 물건은 제시외 건물 및 특이사항이 존재하여 직접적인 비교는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 보성군 노동면 대련리에 위치하여, 인근 "대치마을"의 생활권에 속합니다.

가장 가까운 편의 시설로는 인근 마을의 소규모 상점이나 하나로마트 등 농협 계통의 하나로마트를 이용할 수 있습니다.

교육 시설로는 노동초등학교, 노동중학교 등이 차량 약 10~15분 거리에 위치해 있습니다.

의료 시설은 보성군 보건소 및 인근 병의원을 이용해야 하며, 차량으로 약 15~20분 이상 소요될 수 있습니다.

대중교통 이용은 인근 버스정류장에서 보성읍 방면 또는 광주 방면으로 운행하는 버스를 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수: 본 물건은 농지 소재이므로, 매수 시 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청 보증금이 몰수되므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 공부상 지목과 현황의 차이: 일련번호 1) 토지가 공부상 '답'이나 현황은 축사 부지로 이용 중인 점은 향후 토지 이용 및 개발에 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 제외 물건: 제시외 건물은 매각에 포함되나, 지상 비닐하우스 및 사일로는 매각에서 제외되어 별도 처리가 필요합니다.

* 건물 현황과의 차이: 건물(4)의 경우, 공부상 지붕 재질은 '샌드위치패널'이나 현황은 '징크패널'로 확인됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 주택 및 축사로 활용 가능한 복합적인 용도의 부동산입니다.

전라남도 보성군이라는 지역적 특성과 농지법규 적용 등 고려해야 할 사항이 많습니다.

넓은 토지를 활용한 농업, 축산업 또는 전원생활을 계획하시는 분에게 적합할 수 있습니다.

다만, 농지취득자격증명 발급 여부가 중요한 변수이며, 공부상 지목과 현황의 차이, 제시외 건물 및 제외 물건 등에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

기존 등기된 채권 총액은 562,521,520원보다 낮은 수준으로, 채무 부담은 적은 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 총 1,101.10평에 달하는 넓은 토지는 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 주택 및 축사 동시 보유: 단독주택과 축사 시설이 함께 있어 주거 및 수익 창출 활동을 병행할 수 있습니다.

* 경매 특성: 감정평가액 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 경매 물건입니다.

* 농촌 지역 투자: 귀농·귀촌 또는 농촌 지역 투자를 고려하는 경우, 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 562,521,520원입니다.

주변 시세 분석 결과, 해당 지역의 농경지 시세는 3.3㎡당 약 30만원~50만원, 농가주택은 3.3㎡당 약 80만원~120만원 수준으로 파악됩니다.

본 물건의 토지(1,101.10평)와 건물(434.00평) 면적을 고려할 때, 대략적인 시장 가치는 감정평가액과 유사하거나 다소 상회할 것으로 예상됩니다.

다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 공부와의 차이 등의 잠재적 리스크를 감안해야 합니다.

이러한 요소들을 종합적으로 고려하여, 낙찰 가능성을 높이면서도 합리적인 수익을 확보할 수 있는 예상 입찰가를 산정해 보았습니다.

예상 입찰가는 534,390,000원 (53,439만원) 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.