나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50180 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 3층 306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 광양시청 북측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지 및 노선상가 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 3층 306호 건물로 외벽: 몰탈위 페인팅 내벽: 벽지바름 및 타일붙임등 창호: 샷시창호 임

이용상태

아파트 (방3, 거실 및 주방, 화장실2개 등)

설비내역

기본적인 급배수설비, 승강기, 소방설비 및 바닥난방 보일러 시설 등을 갖추고 있음

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

대상 서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중동 1324-5 :도시지역, 중심상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 순천지원 2026타경50180 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 3층 306호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 15.73㎡ (약 4.76평)

토지지분: 15.7251㎡ (약 4.76평)

건물면적: 59.56㎡ (약 18.00평)

건물지분: 59.5627㎡ (약 18.00평)

1.3. 건물 정보

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 3층 306호입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지바름 및 타일붙임, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

내부 이용 상태는 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개 등으로 구성된 아파트입니다.

건물은 기본적인 급배수설비, 승강기, 소방설비 및 바닥난방 보일러 시설을 갖추고 있습니다.

건축물대장상 용도는 공동주택(아파트)이며, 업무시설 및 근린생활시설도 포함된 복합 용도 건물입니다.

건축물 사용승인일은 2021년 12월 15일로 비교적 신축입니다.

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가: 182,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

등기부채권 총액: 222,260,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 광양시청 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트단지 및 노선상가 등이 소재하여 주거 및 상업 기능을 갖춘 지역입니다.

2.2. 교통 상황

대상까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

대상 건물 서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건이 속한 중동 1324-5 토지는 도시지역, 중심상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 총 채권액 및 말소기준권리

등기부채권 총액은 222,260,000원입니다.

말소기준권리는 2022년 1월 3일 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권보존: 유한회사와이지개발 (2022-01-03)

* 근저당권: 우리은행 (2022-01-03, 80,760,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 김하은 (2024-10-25 접수, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-02-09, 141,500,000원) - 본 경매 개시 결정

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김하은 (김 )

* 보증금: 141,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-07

* 확정일자: 2021-12-29

* 배당신고일자: 2024-10-25

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 확정일자 및 배당신고일자를 갖추었으나, 말소기준권리보다 늦은 2022년 1월 7일 전입하여 대항력이 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이며, 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

광양시청 인근의 중심상업지역에 위치하여 행정, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다.

4.2. 업종 및 용도

본 건물은 공동주택(아파트) 외에 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설이 함께 있어 다양한 업종의 상가와 오피스 건물이 혼재할 가능성이 있습니다. 이는 유동인구와 생활 편의시설을 제공할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 광양수하임1차아파트

주소: 전라남도 광양시 중동 1324-5

사용승인일: 2021년 12월 15일

총 세대수: 114세대

최고층: 20층

5.2. 내부 구조 및 설비

본건은 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개로 구성되어 있으며, 기본적인 급배수, 승강기, 소방, 바닥난방 설비가 갖춰져 있습니다.

5.3. 주차 정보

건축물대장상 건물 내 주차시설이 갖추어져 있으며, 총 132대의 주차가 가능한 것으로 파악됩니다. (내부 98대, 외부 34대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

현황조사서상 2026년 2월 기준 공실이며, 체납관리비 1,251,430원이 있는 것으로 확인되었습니다. 이는 매수인이 인수하여 납부해야 할 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소에 정확한 납부 내역을 확인해야 합니다.

6.2. 공동 담보

본건은 공동담보 물건으로 파악됩니다. 이는 해당 부동산 외 다른 부동산이 같은 채무에 대한 담보로 제공되었음을 의미하며, 경매 절차를 통해 해소될 예정입니다.

6.3. 기타

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 광양시 중동 지역은 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

7. 종합 의견

본건 광양수하임1차 아파트는 2021년 준공된 신축급 아파트로, 광양시청 인근 중심상업지역에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 교통, 생활 편의 시설 접근성이 좋으며, 내부 구조 또한 실거주에 적합한 방 3개, 화장실 2개 형태입니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다. 다만, 미납 관리비가 존재하므로 이 부분은 반드시 확인 및 정산이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신축 건물: 2021년 사용승인된 신축급 아파트로 유지보수 부담이 적고 선호도가 높습니다.

* 우수한 입지: 광양시청 인근 중심상업지역에 위치하여 행정, 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 권리는 모두 소멸되므로, 권리 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 내부 구조: 방 3개, 화장실 2개 구조로 실거주 및 임대 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건은 신축 아파트임에도 불구하고 감정가가 182,000,000원으로 책정되어 있습니다. 인근 지역의 유사 신축 아파트 시세 및 임대 현황을 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

* 참고: 2020년 기준 유사 단지 59㎡ 타입의 평균 임대 보증금이 약 1억 6,300만원이었던 점을 감안하면, 매매가는 이를 상회할 것으로 예상됩니다.

* 주변 유사 연식의 아파트 시세와 본 건의 신축 연식을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가인 182,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하거나, 시장 상황에 따라 170,000,000원 ~ 195,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

단, 실제 입찰가는 경매 당시의 경쟁률, 부동산 시장 동향, 해당 물건의 현장 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 체납 관리비 등 추가 비용을 감안하여 입찰가 산정에 유의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.