나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30389 [1] 광주광역시 동구 서석동 435-12 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 서석동 소재"조선대학교"서측 인근에 위치하며 주위는 중소규모상가 및 단독주택 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 부정형 평지로 주상용 건부지입니다.

인접 도로상태

본건은 광대세각입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역, 시가지경관지구(2019-12-27), 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-02)<건축법>, 상대보호구역(서석초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(조선대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-07-23)(조선대학교부속중학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2025-06-02), 전통상업보존구역(2019-11-28)(유통산업발전법)입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3-나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서 외 벽 : 석재치장, 칼라유리, 스톤코트 등 마감 내 벽 : 벽지, 타일붙임, 인테리어 마감 등, 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

기호(3-나) 1,2층은 커피숍, 3층은 뷰티숍, 4층은 필라테스숍, 5층은 사무실, 6층은 단독주택, 7층은 소방펌프실, 계단실 등입니다.

설비내역

기호(3-나)는 위생설비 및 급배수설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비 등이 구비되어 있으며, 6층은 난방설비, 천정형에어컨설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도", "감정평가명세표" 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상입니다. -본건 지상에 소재하는 제시 외 건물 ㄱ) 조립식판넬조 판넬지붕 단층 창고, 화장실 7.4㎡가 일반건축물대장상 위반건축물(2026.01.07.)로 등재되었습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(2-가)는 광주광역시 서구 풍암동 소재"금당초등학교"서측 인근에 위치한"우미광장아파트 제103동 제16층 제1603호"로 주위는 아파트단지 및 상가 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 20층 중 16층 1603호로 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지마감 등, 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형 평지로 아파트 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합) 상대보호구역(금당초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예닮몬테소리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금당초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

1.1. 사건번호

광주지방법원 2026타경30389 (1)

1.2. 소재지

광주광역시 동구 서석동 435-12

1.3. 용도

근린시설

1.4. 감정가

2,266,707,920원

1.5. 면적

토지면적: 190.00㎡ (약 57.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 568.07㎡ (약 171.87평)

건물 제시외면적: 7.40㎡ (약 2.24평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

서OOOOOOO

1.9. 작성일

2026-07-29

1.10. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (다만, 상세 내용은 명시되지 않음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 광주광역시 동구 서석동에 위치하며, "조선대학교" 서측 인근입니다. 주변은 중소규모 상가와 단독주택이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트 구조의 7층 건물입니다.

1층 및 2층: 커피숍

3층: 뷰티숍

4층: 필라테스숍

5층: 사무실

6층: 단독주택

7층: 소방펌프실, 계단실 등

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 준주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.

대로2류(폭 30m~35m)에 접합되어 있으나, 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되는 부분이 있습니다.

또한, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(서석초등학교, 조선대학교), 절대보호구역(조선대학교부속중학교), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등의 규제를 받습니다.

2.5. 인접 도로상태

본 건은 광대세각으로 넓은 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권총액

등기부상 말소기준권리는 2025년 08월 01일 접수된 주식회사세민의 가압류(갑10, 건물 갑3)이며, 본 건 경매개시결정은 2026년 02월 10일 접수된 서석(광주지방법원 2026타경30389)의 임의경매(토지 갑13, 건물 갑7)입니다.

등기부채권 총액은 1,847,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

대항력 있는 임차인이 다수 존재합니다.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-02-12, 대항력 없음.

* 남 : 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-05-30, 확정 2025-07-08, 배당 2026-04-03, 대항력 있음.

* 박 : 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-11-19, 확정 2025-05-07, 대항력 있음.

* 정 , 박 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-04-15, 확정 2025-05-08, 배당 2026-04-28, 대항력 있음.

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-10-22, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 총액은 75,000,000원(남 2500만원 + 박 2000만원 + 정 ,박 3000만원)이므로, 낙찰 후 임차인과의 관계 및 보증금 처리에 대한 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

등기부상 소유권 이전 내역 및 서석새마을금고, 정숙경 등의 근저당권, 주식회사세민의 가압류, 동구(광주광역시)의 압류, 국민건강보험공단의 압류 등 다수의 권리사항이 존재했으나, 대부분 말소 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 일반 상업 환경

본 건은 "조선대학교" 서측 인근에 위치하며, 대학가 및 주택가가 혼재된 지역입니다. 중소규모 상가들이 밀집해 있어 유동인구는 보통 수준으로 보입니다.

4.2. 건물 이용현황 분석

현재 1층과 2층은 커피숍, 3층 뷰티숍, 4층 필라테스숍, 5층 사무실, 6층은 주택으로 사용되는 등 상업시설과 주거시설이 혼합된 형태입니다. 이는 다양한 업종으로의 전환 가능성을 시사합니다.

4.3. 주변 시설

본 건은 "조선대학교" 및 "조선대학교부속중학교", "광주서석초등학교" 등 교육시설과 인접해 있습니다. 또한, "조선대학교병원"이 인근에 위치하고 있어 의료 접근성이 좋습니다. 다양한 버스 노선이 운행 중이며, 2028년에는 광주 도시철도 2호선 "조선대역"이 개통 예정으로 교통 편의성이 증대될 것으로 예상됩니다. 주변에 혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

조선대학교, 조선대학교부속중학교, 광주서석초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 의료 시설

조선대학교병원이 가까이 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

5.3. 교통 및 편의 시설

광주 도시철도 1호선 문화전당역 이용이 가능하며, 2028년 개통 예정인 광주 도시철도 2호선 조선대역이 인접해 교통 여건이 우수해질 전망입니다. 다수의 버스 노선이 단지 주변을 경유하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본 건에는 보증금 총 75,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 신고되었으나, 대항력 있는 임차인의 경우 낙찰자가 명도를 진행하더라도 법적인 절차에 따라 임차인의 권리를 보장해야 하므로, 실제 명도 시 금전적 또는 시간적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 위반건축물

본 건 지상에 소재하는 조립식판넬조 판넬지붕 단층 창고 및 화장실(7.40㎡)은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 2026년 4월 17일까지 원상회복이 되지 않을 경우 1,030,080원의 이행강제금이 부과될 예정입니다.

6.3. 토지 이용계획 제한

본 토지는 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되는 부분이 있어 건축 시 건폐율 및 용적률 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 조선대학교 인근에 위치한 근린시설로, 다양한 용도의 임대 수익 창출이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 주변의 교육, 의료, 교통 시설이 양호하며, 향후 지하철 개통 시 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인 다수 존재, 제시외 건물 위반 건축물 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대학가 인접 입지

조선대학교 인근이라는 입지적 장점은 안정적인 임차 수요 확보에 유리합니다.

8.2. 복합 용도의 활용 가능성

현재 다양한 업종으로 활용 중이며, 향후 시장 상황에 따라 상업시설 또는 주거시설 등으로의 전환을 통해 수익률을 극대화할 수 있습니다.

8.3. 교통망 개선 기대

광주 도시철도 2호선 조선대역(2028년 예정) 개통 시 접근성이 크게 향상되어 부동산 가치 상승이 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 2,266,707,920원을 기준으로 하되, 제시된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인 75,000,000원의 보증금(인수 보증금 합계 0원)과 위반 건축물로 인한 잠재적 부담 등을 감안할 때, 감정가 이하 또는 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 최근 실거래가, 상권 활성화 정도, 향후 개발 계획 등을 면밀히 분석하고, 임차인과의 협상 가능성 및 명도 가능성 등을 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.