나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30418 [1] 광주광역시 남구 월산동 1026-10 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우 · 평가일 2026.02.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "월산5동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 가장형 평지이며, 주상용 건부지임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 7m, 서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 전통상업보존구역(2011-12-06)(유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 및 적벽돌 쌓기 등, 내벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : -.

이용상태

일련번호 2-가) 점포 및 주택임. 일련번호 2-나) 현 "멸실" 임.

설비내역

일련번호 1-가) 태양광발전설비 등이 구비됨.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

본건 건물 일련번호 1-나)는 현 "멸실" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건 건물 일련번호 2-가)는 기준시점 현재 보수공사가 중단된 상태로, 새시 및 대문, 전기시설 등 부대설비가 미설치되어 있으며, 1층은 철골조로 보강한 상태임.

물건 비고

일괄매각
목록 2. 부속건물 시멘트 벽돌조 스레트지붕 단층 변소는 현 '멸실'임,
감정평가서에 따르면 목록2. 현재 보수 공사가 중단된 상태로 새시 및 대문 전기설비 등 부대설비 미설치며, 1층은 철골조로 보강한 상태라고함
옥상층 태양광설비 1식 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경30418 (1)

소재지: 광주광역시 남구 월산동 1026-10

용도: 근린주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOO

자료 작성일: 2026년 7월 20일

1.2. 면적 및 규모

토지 면적: 178.30㎡ (약 53.94평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 187.89㎡ (약 56.84평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 가격 정보

감정가: 478,744,840원 (4억 7874만 4840원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 남구 월산동에 소재하며, "월산5동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치함. 주위는 주택 및 상가 혼용지대임.

2.2. 교통 및 도로 상태

차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용은 보통임. 본건 북측으로 노폭 약 7m, 서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 전통상업보존구역(2011-12-06)(유통산업발전법)임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리: 2024년 12월 31일 접수된 주월새마을금고의 근저당권 (권리금액 336,000,000원)임.

이 외 등기부상 을7(근저당), 갑4(가압류), 갑5(가압류), 갑6(가압류), 갑7(임의경매) 권리들은 모두 말소기준권리보다 늦게 설정되었거나, 말소기준권리에 의해 소멸될 예정임. 따라서 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 것으로 보임.

3.2. 인수 또는 소멸되지 않는 권리

제시된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (물건명세서 상 '지상권개요:'로 기재되어 있으나 구체적인 내용 없음)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상임. 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로 이에 대한 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 다음과 같음.

* 2026년 4월 거래: 2016년 건축된 '금빛마을' 내 연립주택(전용 67.42㎡)이 1억 6,500만원에 거래됨.

* 2025년 3월 거래: 2016년 건축된 '월산동이스토리' 연립주택(전용 59.965㎡)이 1억 7,900만원에 거래됨.

* 2025년 3월 거래: 1981년 건축된 '금성(나)' 연립주택(전용 48.69㎡)이 3,600만원에 거래됨.

4.2. 본 건과의 비교 및 시세 적정성

본건은 근린주택으로, 주변에서 분석된 연립주택과는 용도 및 건축 연한 등에서 차이가 있음. 그러나 제시된 연립주택들의 거래가를 볼 때, 해당 지역 내 부동산 가치는 일정 수준을 유지하고 있음을 알 수 있음. 특히 신축급 연립의 경우 1.6억~1.8억 수준의 거래가가 확인됨.

본건의 감정가는 4억 7874만원으로, 건축 상태 및 보수 필요성을 고려할 때 직접적인 시세 비교는 어려우나, 향후 수리 및 정상화 시 잠재적 가치를 고려한 평가로 보임.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의 시설 및 대중교통 접근성

"월산5동 행정복지센터" 인근에 위치하여 기본적인 행정 편의시설 이용이 용이함. 주위 상가 혼용 지역으로 상업시설 접근성이 좋음. 차량 출입이 원활하며 대중교통 이용도 편리한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후 및 공사 중단 상태

목록 2. 부속건물(변소)은 현 '멸실' 상태임.

본건 건물(목록 1)은 현재 보수 공사가 중단된 상태로, 새시 및 대문, 전기 설비 등 부대 설비가 미설치되어 있으며, 1층은 철골조로 보강한 상태임. 따라서 낙찰 후 상당한 추가 공사 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됨.

6.2. 등기부 채무 총액

등기부상 채권 총액은 430,810,268원임. 이는 감정가 대비 높은 수준으로, 채무 규모를 파악하는 데 참고할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 월산동에 위치한 근린주택으로, 일반적인 주거용 건물과는 달리 상당한 수준의 수리가 필요한 상태임. 일부 부속 건물은 멸실되었고, 주 건물도 공사가 중단되어 설비가 미비한 상태이므로, 낙찰 후 추가적인 투자와 노력이 요구됨.

권리 관계는 말소기준권리로 인해 대부분 소멸되어 깨끗한 편이지만, 건물 상태로 인한 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 명확함.

* 준주거지역에 위치하여 향후 지역 개발 가능성이 있음.

* 현재 공사 중단 및 설비 미비 상태로, 저평가된 가격에 취득하여 정상화 시킬 경우 시세 차익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 건은 건물 상태가 매우 좋지 않아 상당한 수리 비용이 발생할 것으로 예상됩니다. 감정가(4억 7874만원) 외에 최소 1억원 이상의 추가 공사비가 투입될 가능성이 높습니다. 따라서, 건물 수리 및 정상화에 필요한 비용과 잠재적 수익률을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

주변 시세(연립주택 기준 1.6억~1.8억)를 참고하되, 본 건은 근린주택으로 규모 및 용도에서 차이가 있음을 감안해야 합니다.

수리 비용 및 잠재적 가치를 고려하여, 감정가의 70%~80% 수준인 3억 3천만원에서 3억 8천만원 사이에서 접근을 고려해볼 수 있습니다.

이는 예상치이며, 정확한 수리를 위한 전문가의 현장 실사 및 견적 산출이 필수적입니다. 인수할 보증금은 없으므로 예상 입찰가 산정 시 별도 고려 사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.