나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30401 [1] 광주광역시 서구 화정동 858-2 럭키염주아파트 1동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 서구 화정동 소재 '월드컵경기장' 북측 인근에 위치하며, 부근은 근린상가, 아파트, 학교 등으로 형성되어 있는 아파트지대임.

교통상황

제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 1층 105호로, 복도식임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스난방설비, 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 아파트부지임.

인접 도로상태등

북측의 왕복3차로를 통해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역(염주지구) 외.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타: 대상물건의 위치확인은 호별 출입문에 표시된 식별번호에 의하였고 현장조사시 거주인 부재로 내부 출입 및 확인이 불가능한 바, 내부상태는 통상적인 현상 및 관리상태 등으로 상정하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30401 (1)

* 소재지: 광주광역시 서구 화정동 858-2 럭키염주아파트 1동 1층105호

* 용도: 아파트

* 감정가: 163,000,000원

* 토지면적: 45.38㎡ (약 13.73평)

* 건물면적: 52.56㎡ (약 15.90평) - 해당 면적은 전용면적 기준이며, 공급면적 정보는 별도 확인이 필요합니다.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 위치: 광주광역시 서구 화정동에 소재한 럭키염주아파트 1동 1층 105호입니다. 이 지역은 '월드컵경기장' 북측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 주변은 근린상가, 다른 아파트 단지, 학교 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 제반 교통 사정은 양호한 편입니다. 북측의 왕복 3차로를 통해 단지로의 진입이 용이하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 이용상태: 해당 물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 1층 105호로, 내부 구조는 복도식 아파트입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 2월 6일 접수된 김경옥의 강제경매 개시결정 (갑4)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 명시되어 있지 않습니다.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 강안희

* * 보증금: 5,000,000원

* * 차임: 400,000원

* * 전입일자/확정일자: 2025년 10월 23일

* * 배당신고일자: 2026년 2월 27일

* * 대항력: 있음.

* * 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 임대 관계 및 내부 상태 확인이 불가하여, 배당 절차 진행 상황에 따른 변동 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 총 권리분석 요약: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금은 없는 것으로 판단되어 권리 승계 부담은 적습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 대상 물건이 위치한 화정동 지역은 아파트 단지와 근린상가, 학교 등이 밀집한 주거 중심 상권입니다. 월드컵경기장 인근으로 유동인구 및 상업 활동이 예상됩니다.

* 지역적 특징: 본 물건은 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역(염주지구) 내에 속해 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 변동 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 북측 인근의 왕복 3차로를 통해 차량 접근성이 좋으며, 다양한 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 교육: 인근에 화정초등학교, 삼각초등학교, 화정중학교, 금호고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린상가, 대형마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 10층 건물 중 1층에 위치하며, 복도식 구조입니다. 1층이라는 점은 접근성이 좋으나, 복도식 구조는 사생활 보호나 소음 등에서 단점이 될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 거주인 부재로 내부 확인이 불가능하여, 예상치 못한 건물 노후화, 하자, 수리 필요 사항 등이 존재할 수 있습니다. 내부 상태는 통상적인 현상 및 관리 상태로 가정되었음을 유의해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 강안희 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 추가적인 보증금 부담 위험은 낮습니다. 그러나 실제 점유 관계 및 배당 상황에 따른 변동 가능성은 항상 존재하므로 최종 확인이 필요합니다.

* 혐오시설 부재 확인: 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물 처리장, 산업단지, 유해 업종 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 범위의 주변 개발 계획은 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 서구의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 주변에 생활 편의시설과 교육 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 비교적 명확하며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 없어 추가적인 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 내부 상태 미확인으로 인한 불확실성은 존재하지만, 이는 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 리스크를 상쇄할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 지역 개발 계획 등을 고려한 중장기적 관점에서의 접근도 가능합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거지 내 입지: 성숙된 아파트 단지 내 위치로 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리 이하 권리 소멸 및 인수 보증금 0원으로 권리 관계가 깔끔합니다.

* 내부 미확인으로 인한 잠재적 매수 기회: 내부 수리 필요성을 감안하더라도, 시장 가격 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 163,000,000원

* 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 물건의 내부 상태, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 본 물건의 경우, 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금은 0원으로 분석되며, 내부 상태 미확인 리스크를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 일반적으로 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰가가 형성되지만, 물건의 특성과 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 본 보고서 내용을 바탕으로 추가적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.