나이스옥션 법원경매 광주 2026타경1168 [1] 전라남도 나주시 세지면 동곡리 12-45 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 세지면 동곡리 소재 "지동마을" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 국도변 창고용지, 전, 답, 과수원 등이 혼재하는 지대로서 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

완경사지대 내 인접도로와 등고평탄한 사다리형 평지로, 창고용지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하고, 남측으로 노폭 약4미터의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(300m제한구역_염소,개(육견제외))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(모든가축제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,접도구역<도로법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 일련번호 2(가)는 2014.1.9.일자로 사용승인된 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외벽 : 판넬 마감 등, 내벽 : 벽지, 우레탄뿜칠 마감 등, 바닥 : 에폭시, 콘크리트, 데코타일, 장판 마감 등, 창호 : 새시창호임. 높이 : 약10m임.

이용상태

저온창고 및 사무실로 이용 중임.

설비내역

기본적 전기설비, 위생설비 및 급배수설비, 소화전 및 화재탐지시설 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함
- 감정평가서상 북측 소재하는 가축시설 2동 매각 제외
- 편정순(정상냉동)의 2026. 5. 4.자 금 64,453,400원 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 광주지방법원 2026타경1168 (1) 사건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경1168 (1)

소재지: 전라남도 나주시 세지면 동곡리 12-45

용도: 창고시설 (현황: 저온창고 및 사무실)

감정가: 3,764,078,750원

토지면적: 6,612.00㎡ (약 2,000평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 15.00㎡ (일부 매각 제외 시설 관련 추정)

토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서창농업협동조합 (추정)

건축년도: 2014년 1월 9일 사용승인

건물구조: 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물 (높이 약 10m)

매각 제외: 감정평가서상 북측 소재 가축시설 2동

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 세지면 동곡리 "지동마을" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 국도변 창고용지, 전, 답, 과수원 등이 혼재하는 지대로 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통사정은 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용상태

완경사지대 내 인접 도로와 등고평탄한 사다리형 평지로, 현재 창고용지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 남측으로는 노폭 약 4미터의 포장도로가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 생산관리지역이며, 가축사육제한구역 (200m, 300m, 모든 가축 제한) 및 접도구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

토지 및 건물 모두 2022년 6월 14일 접수된 서창농업협동조합의 근저당권 (을17, (1)근저당권)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리

말소기준권리 이후의 모든 등기된 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 주요 등기사항 요약

* 채권총액 (등기부채권 총액): 토지 및 건물 등기부채권 총액은 3,866,663,420원입니다.

* 주요 채권자: 서창농업협동조합 (총 3,442,800,000원), 오래근 (60,000,000원), 신용보증기금, 농협협동조합중앙회, 농협은행주식회사, 농협은행 등 다수의 가압류 채권자가 있습니다.

* 유치권 신고

편정순(정상냉동)으로부터 2026년 5월 4일자로 금 64,453,400원의 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부는 불분명하여 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황

* 고 : 보증금 0원, 차임 0원. 2014년 9월 12일 전입/사업자 등록. 대항력 있음.

* 박 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원. 2019년 6월 13일 전입/사업자 등록. 2025년 10월 23일 확정일자. 2026년 4월 27일 배당신고. 대항력 있음.

* 장 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원. 2024년 11월 6일 전입/사업자 등록. 대항력 없음.

* 인수 보증금

대항력 있는 임차인 고 는 보증금이 0원이며, 박 은 배당 신고를 하였으므로 보증금을 배당받을 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

* 지역적 특성: 본 물건이 위치한 나주시 세지면 동곡리는 농업 지역과 소규모 창고시설이 혼재된 지역입니다. 대규모 산업단지보다는 농산물 관련 유통 및 보관 시설에 적합한 입지로 판단됩니다.

* 교통 접근성: 국도 및 지방도로 접근성이 양호하여 차량을 이용한 물류 이동에 용이한 편입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인근에 버스정류장이 있으나, 대중교통 이용보다는 자가용 또는 차량 이용이 필수적인 지역입니다.

* 편의시설: 본 물건지 주변의 상세한 편의시설 정보는 부족하며, 나주시청이나 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 주변 지역은 국도변 창고, 농지, 과수원 등이 혼재되어 있어 쾌적한 환경이라고 보기는 어렵습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 불확실한 유치권: 편정순(정상냉동)의 유치권 신고(64,453,400원)는 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 생산관리지역이면서도 여러 가축사육 제한 구역에 해당하여, 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 현황과 공부상 차이: 건물 등기부상 면적이 0㎡으로 되어 있으나, 실제로는 2014년 사용승인된 저온창고 및 사무실로 이용 중이며 높이 약 10m의 건물이 존재합니다. 제시외 건물 면적이 15㎡가 있으나, 매각 제외되는 가축시설 2동과는 별개로 판단됩니다. 건물 현황과 공부상 차이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 명확하게 보고된 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 농업 지역 및 창고 시설이 혼재된 지역 특성상 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 세지면에 위치한 창고시설로, 6,612㎡ (약 2,000평)의 넓은 토지와 함께 현재 저온창고 및 사무실로 이용 중인 건물을 포함하고 있습니다. 감정가는 약 37.6억원이며, 토지 및 건물이 일괄 매각됩니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정으로 인수 부담은 없습니다. 다만, 성립 여부가 불분명한 유치권 신고가 존재하며, 토지이용계획상 가축사육 제한 구역에 해당되는 점은 유의해야 합니다. 또한, 건물 현황과 공부상 면적 차이가 있어 이에 대한 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 광활한 토지: 약 2,000평에 달하는 넓은 토지 확보가 가능합니다.

* 실사용 가치: 저온창고 및 사무실로 현재 활용 중으로, 즉시 사업에 활용하거나 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 인수되는 권리가 없어 경매 낙찰 시 권리 관계가 매우 깔끔합니다.

* 발전 가능성: 나주시의 물류 및 산업 관련 발전 가능성을 고려할 때, 향후 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 3,764,078,750원을 기준으로, 유치권의 불확실성, 가축사육 제한 구역 등의 리스크 요인과 향후 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정될 것입니다. 일반적으로 이러한 요인을 감안하여 감정가의 70%~90% 수준에서 검토해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 2,634,855,000원 ~ 3,387,670,875원 범위 내에서 고려될 수 있습니다.

본 입찰가는 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있으므로, 실제 입찰 시에는 심층적인 추가 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.