나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30455 [1] 광주광역시 광산구 신창동 462-2 신창동모아미래도아파트 101동 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 신창동 소재 '광주보건대학교' 북동측 인근에 위치하는 '신창동 모아 미래도아파트' 제101동 제6층 제605호(전유면적: 59.7㎡)로서, 주위는 학교, 단독주택, 각종 점포 및 나지 등이 혼재하는 주상혼용지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1(가) : 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 제11층 중 제6층 일부(제101동 제605호) 로서, 2000년 09월 18일 사용승인되었으며, 외벽: 화강석붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 내장용 타일 등 창호: 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 1(가) : 남동향의 계단식 아파트로 이용중임.

설비내역

일련번호 1(가) : 일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내에 자체지반 평탄한 유사 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지의 북동측으로 폭 약 7m~8m내외, 북서측으로 왕복2차선 포장도로에 각각 접하나, 고저 등으로 직접적인 출입은 불가하고, 남서측으로 폭 약 8m내외의 포장도로를 통해 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

신창동 462-2 : 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07- 01)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2024-09-27)(2-2구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20).

공부와의 차이

공부상 본건 관련 토지 8필지(신창동 462-2, 475-1, 461-2, 461-4, 462-1, 462, 462-10, 462-16 번지)는 2000년 10월 10일 '신창동 462-2번지' 에 합병됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소 유 자 : 귀 제시목록상 '정윤희' 소유임. 2. 임대관계 : 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30455 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 신창동 462-2 신창동모아미래도아파트 101동 6층605호

용도: 아파트

감정가: 124,000,000원

토지면적: 28.66㎡ (약 8.67평)

토지지분: 28.657999999999998㎡ (약 8.66평)

건물면적 (전용면적): 59.70㎡ (약 18.06평)

건물지분: 59.7㎡ (약 18.06평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 양OO

감정평가서 요약:

- 위치: 광주광역시 광산구 신창동 소재 '광주보건대학교' 북동측 인근 '신창동 모아미래도아파트' 101동 6층 605호.

- 구조: 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕, 2000년 09월 18일 사용승인.

- 이용상태: 남동향의 계단식 아파트.

- 토지: 완경사지대 내 자체지반 평탄한 유사 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중.

- 도로: 북동측 약 7-8m, 북서측 왕복 2차선, 남서측 약 8m 포장도로에 접함.

- 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로1류, 소로2류(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역.

- 공부와의 차이: 8필지 합병됨.

- 기타: 소유자 '정윤희'로 등재, 임대관계는 이해관계인 부재로 미상.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 광산구 신창동에 위치하며 '광주보건대학교' 북동측 인근으로, 학교, 단독주택, 각종 점포 및 나지 등이 혼재하는 주상혼용지대에 속해 있습니다.

* 교통상황: 단지까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 단지 북동측으로 약 7~8m, 북서측으로 왕복 2차선, 남서측으로 약 8m 폭의 포장도로에 접하고 있어 차량의 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

* 경매개시 결정: 광주지방법원 2026타경30455 부동산강제경매.

* 채권자: 양OO

* 말소기준권리: 2026년 02월 09일 접수된 양순기 씨의 강제경매 개시 결정(권리금액: 23,334,794원)입니다.

* 등기부 요약:

* 갑2 (2007-04-20): 문세일 소유권이전

* 갑3 (2007-09-04): 박민자 소유권이전

* 갑6 (2009-12-17): 정윤희 소유권이전 (임의경매 2009타경15266)

* 갑16 (2026-02-09): 양순기 강제경매 (말소기준권리)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권은 매각으로 소멸되지 않습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

* 주의사항: 소유자 '정윤희'로 등재되어 있으나, 임대관계는 이해관계인 부재로 파악되지 않았습니다. 임대차 관계 미확인으로 인한 인수 여부 및 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본 아파트 단지는 학교, 단독주택, 상가 등이 혼재된 복합 용도 지역에 위치해 있습니다.

* 주상혼용지대: 일부 상업 시설과 주거 시설이 혼합된 지역으로, 주거 편의시설 및 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스 승강장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 주변 시설: '광주보건대학교'가 인근에 위치하며, 각종 점포들이 혼재해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 신창초, 선창초, 수문초등학교와 신창중, 진흥중학교, 진흥고등학교가 위치해 있습니다.

* 혐오시설: 현재 검색된 정보 상으로 인근에 직접적인 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 광주광역시 전반적으로 쓰레기 소각장 부지 선정 관련 논란이 있었으며, 과거 광산구 삼거동 일대에서 위장전입 의혹으로 사업이 중단된 사례가 있습니다. 해당 물건지와의 직접적인 연관성은 없으나, 지역 개발 및 환경 관련 이슈는 지속적으로 파악할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 저촉: 토지이용계획 상 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(저촉) 사항이 있어, 관련 규제 사항을 추가 확인해야 합니다.

* 행위 제한 구역: 비행안전제2구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 해당하여 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황에 따라 본 건의 매각 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 신창동에 위치한 아파트로, 주변에 학교 및 편의시설이 잘 갖추어져 있고 교통 여건도 양호하여 주거 환경이 비교적 안정적입니다. 감정가는 1억 2천 4백만 원으로 책정되었으며, 2000년에 사용승인된 구축 아파트입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 등기사항은 모두 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계 미상인 부분과 일부 토지이용계획 저촉 사항 등은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 주변에 학교와 편의시설이 풍부하여 실수요자들에게 매력적인 입지입니다.

* 양호한 교통 접근성: 단지 인근 도로망 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 저평가 가능성: 감정가를 기준으로 신중한 접근 시 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건과 유사한 전용면적 59.70㎡ 아파트의 최근 실거래가를 살펴보면, 신창3차부영사랑으로 아파트의 경우 2026년 6월 2.38억 원에서 2.48억 원, 5월 2.11억 원에서 2.48억 원, 4월 1.675억 원에서 2.55억 원 등으로 거래된 기록이 있습니다. 신창2차부영아파트도 2026년 5월 2.445억 원에 거래되었습니다. 또한, 2021년 4월 13일 진행 예정이었던 유사 물건(신창동모아미래도 101동 1101호, 전용 59.7㎡)의 감정가는 135,000,000원, 최저가는 94,500,000원이었습니다.

현재 제시된 감정가는 124,000,000원입니다. 최근 실거래가 데이터를 고려할 때, 본 건의 실제 시장 가치는 감정가와 유사하거나 다소 높을 수 있습니다. 다만, 신축 아파트 대비 노후화된 점, 토지이용계획 상 저촉 사항, 임대차 관계 미확인 등의 리스크 요소를 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 지역의 최근 실거래가 추이, 유사 아파트의 시세 변동, 해당 아파트 단지의 관리 상태 및 향후 전망 등을 종합적으로 분석하여 시장 가격 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근하는 것이 중요합니다. 현 시점에서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 권유드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.