나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30446 [1] 광주광역시 남구 진월동 363-4 에이동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 진월동 소재 "진월초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 근린상가, 학교 등이 소재 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 아파트 내 제에이동 제4층 제402호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고 평탄시 되는 사다리형 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 진입로 개설되어 있으며, 주변으로 왕복2차선 및 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-12-03)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2009-09-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 소규모주택정비사업의 사업시행구역(2023-08-22)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30446 (1)

소재지: 광주광역시 남구 진월동 363-4 에이동 4층402호

건물명: 옥천아파트

용도: 아파트

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 아파트 내 에이동 4층 402호

사용승인일: 1982년 12월 16일

면적

* 토지면적: 45.50㎡ (약 13.77평)

* 건물면적 (전용면적): 67.45㎡ (약 20.40평)

* 건물면적 (총 연면적): 4433.4㎡

감정가: 132,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 진월동 소재 "진월초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린상가, 학교 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 상태

단지 내 진입로가 잘 개설되어 있으며, 주변으로는 왕복 2차선 도로 및 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10~12m), 소로2류(폭 8~10m)에 접해 있습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있으며, 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법에 따른 소규모주택정비사업의 사업시행구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

권리 현황

본건 부동산은 소유권 이전 등의 등기 기록이 존재하며, 여러 압류 및 가압류, 근저당권 등이 등기되어 있었으나, 현재 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

말소기준권리

말소기준권리는 2020년 8월 13일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (채권액 73,700,000원)으로 판단됩니다. 이는 본 매각 절차를 통해 소멸될 권리입니다.

인수되는 권리

등기부등본상 매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리는 확인되지 않습니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계가 0원으로, 현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 진월동 지역은 주거 기능이 중심을 이루는 곳으로, 인근에 근린상가가 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

진월초등학교를 비롯한 교육시설과 주거 밀집 지역으로, 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

교육시설

단지 남동측 인근에 진월초등학교가 위치하여 통학이 매우 편리합니다.

교통

인근 버스정류장을 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

편의시설

단지 인근 근린상가를 통해 기본적인 생활필수품 구매 및 각종 서비스 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후화

본건 아파트(옥천아파트)는 1982년에 준공되어 약 40년 이상 경과한 노후 건물입니다. 장기적인 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

소규모주택정비사업

해당 구역이 소규모주택정비사업 사업시행구역으로 지정되어 있어, 향후 사업 추진 여부 및 방식에 따라 거주 환경 또는 자산 가치에 영향을 받을 수 있습니다. 사업 진행 시 이주 또는 재건축 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

혐오시설

현재까지 확인된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 유해 공장 등)은 없는 것으로 파악되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 진월동에 위치한 옥천아파트 4층 물건으로, 교육 및 교통 환경이 양호한 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다.

아파트 자체는 연식이 있으나, 기본적인 주거 가치는 유지하고 있으며, 권리상 인수 부담이 없어 명확한 권리 관계를 확보할 수 있는 물건입니다.

소규모주택정비사업 구역 지정은 잠재적인 개발 가치를 내포하고 있으나, 사업 진행에 따른 변수 또한 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 진월초등학교 인접 및 주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요 기대.

향후 개발 가능성: 소규모주택정비사업 구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

권리 관계 명확: 모든 선순위 및 후순위 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 취득 가능.

9. 예상 입찰가

감정가는 132,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금은 0원으로, 권리상 추가 부담은 없습니다.

건물의 노후도 및 소규모주택정비사업 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

일반적으로 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 참고하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.