나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30337 [1] 광주광역시 광산구 신창동 1270 신창2차부영아파트 210동 5층506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 신창동 소재 '신창2차부영아파트' 내에 위치하며, 부근은 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상혼용지대로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 주차가 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호1-(가)는 철근콘크리트구조 기타지붕 지하1층 ~ 지상20층 건물 중 제210동 제5층 제506호로서, 외벽 : 페인트마감 등 내벽 : 벽지마감, 타일붙임마감 등 창호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호1-(가)는 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기호1-(가)는 상하수도시설에 의한 급ㆍ배수설비, 도시가스설비, 소방설비(화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등), 승강기설비, 전기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 동측으로 왕복4차선의 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 보행자전용도로(접합), 중로2류(폭 1 5m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30337 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 현OOOOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 260,000,000원

1.2. 물건 정보

소재지: 광주광역시 광산구 신창동 1270 신창2차부영아파트 210동 5층506호

용도: 아파트

건물 면적: 84.79㎡ (약 25.65평)

토지 면적: 45.90㎡ (약 13.88평)

건축 연도: 2005년 (사용승인일: 2005년 9월 2일)

총 층수: 20층 (해당 물건 5층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 광산구 신창동에 위치한 '신창2차부영아파트' 단지 내에 소재합니다.

주변 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주상혼용지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근 및 주차가 가능하며, 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 접근이 용이한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 7월 13일 접수된 현대캐피탈 주식회사의 근저당권(을9)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 참고사항: 지상권개요: 비고: -)

3.3. 등기부상 채권 총액

등기부상 채권 총액은 383,638,240원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 2026년 5월 및 6월의 실거래가 자료에 따르면, 전용면적 84.79㎡ 기준 매매가는 다음과 같습니다.

* 5층: 275,000,000원 (본건과 동일 면적 및 층수)

* 10층: 278,000,000원

* 17층: 248,000,000원

현재 본건의 감정가 260,000,000원은 최근 실거래가 범위 내에 위치하며, 특히 동일 면적 및 5층 실거래가(275,000,000원)는 감정가보다 높게 형성되어 있어 시세 상승 여력이 있을 것으로 보입니다.

4.2. 주변 개발 계획

본건이 위치한 광산구 신창동 일대는 주택 개발 및 도시 계획 구역으로 지정되어 있으며, '제3종일반주거지역'으로 분류되어 있습니다.

광주광역시 차원에서 쓰레기 소각시설 건립에 대한 사회적 대화가 진행 중이나, 본건 아파트 단지와 직접적인 관련성은 낮은 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

신창2차부영아파트 단지 내 위치하여 기본적인 주거 편의성을 제공합니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 놀이터 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

총 1791대의 주차 공간(세대당 1.33대)을 확보하고 있어 주차 편의성이 높습니다.

5.2. 편의 시설

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하며, 도보로 이동 가능한 거리에 병원, 마트 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 교육 시설

본건 토지는 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적입니다.

주변에 학교 및 학원 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 채무 총액(383,638,240원)이 감정가(260,000,000원)를 상회하지만, 말소기준권리 이하 모든 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

공동담보 물건으로 등재되어 있으나, 이는 하나의 채무를 담보하기 위해 여러 물건이 묶여 있다는 의미이며, 본건에 대한 임의경매 개시결정(2026타경30337)이 내려져 진행되고 있으므로, 다른 담보물의 처리 결과와는 무관하게 본건 자체의 경매 절차는 진행됩니다.

6.2. 물건 상태

본건 아파트는 2005년에 사용승인을 받아 건축된 지 약 21년 되었습니다.

통상적인 연식에 따른 노후화 정도를 감안해야 하며, 내부 상태는 현장 방문을 통해 상세히 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트 단지 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 과거 신창동 국도 1호선 인근에 주유소 및 LPG 충전소 밀집에 대한 주민 불안 사례가 있었으나, 이는 현재의 아파트 단지와 직접적인 관련성이 낮은 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 신창동 소재 신창2차부영아파트 210동 5층 506호로, 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통 및 생활 기반을 갖춘 입지입니다.

최근 실거래가와 비교할 때 감정가가 합리적으로 책정되었으며, 특히 유사 조건(동일 면적, 5층)의 최근 거래 사례가 감정가를 상회하여 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 기회를 제공합니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 경매를 통해 소멸되므로 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 유리한 감정가

감정가 260,000,000원 대비 최근 5층 실거래가 275,000,000원으로, 시세보다 낮은 금액으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8.2. 권리 낙찰 후 소멸

등기부상 모든 권리가 말소기준권리 이하로 소멸되어 인수되는 권리 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

8.3. 우수한 주거 편의성

아파트 단지 내의 잘 갖추어진 편의시설과 주변 상업 시설 접근성이 뛰어나 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없는 점, 최근 5층 실거래가가 275,000,000원인 점, 그리고 본건의 감정가 260,000,000원을 종합적으로 고려하여, 합리적인 입찰을 위한 예상 입찰가는 270,000,000원으로 산정합니다.

본 예상가는 최근 실거래가 및 감정가를 기반으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 경쟁 상황, 법원 진행 정보 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.