나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30478 [1] 광주광역시 서구 마륵동 1 상무자이아파트 105동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 마륵동 소재 '상무자이아파트' 제105동 제8층 제803호로서, 주위는 아파트를 중심으로 소규모 상권이 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하고 있어, 제반 교통상황은 양호시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제8층 제803호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 내벽 : 벽지, 타일 등 인테리어마감 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지시설 및 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트부지임.

인접 도로상태등

가. 본건 서측과 북측의 왕복2차선의 포장도로에 접하며 서측 도로를 통해 진입이 가능함. 나. 본 건은 남향임.

토지이용계획 및 제한상태

1. 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(건축과문의) , 공공공지(저촉) , 보행자전용도로(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합)상대보호구역(2014-03-28)(문정누리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-11)(아이숲유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(광주상무초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-04-11)(아이숲유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(2025-07-11)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2016-07-01)(운천사마애여래좌상)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 2. 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(건축과문의) , 보행자전용도로(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 상대보호구역(광주상무초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(2025-07-11)<군사기지 및 군사시설 보호법>" 3. 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(건축과문의) , 보행자전용도로(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 상대보호구역(광주상무초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(2025-07-11)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2016-07-01)(운천사마애여래좌상)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30478 (1)

* 소재지: 광주광역시 서구 마륵동 1 상무자이아파트 105동 8층 803호

* 용도: 아파트

* 감정가: 646,000,000원 (6억 4천 6백만원)

* 토지면적: 95.19㎡ (약 28.8평)

* 건물면적: 144.68㎡ (약 43.8평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 동광주새마을금고

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 서구 마륵동에 위치한 '상무자이아파트' 105동 8층 803호입니다. 주변은 아파트 단지를 중심으로 소규모 상권이 형성된 주거지대입니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 간선도로와 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 것으로 평가됩니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 12층 건물 중 8층에 위치하고 있으며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 부정형 평지로서 아파트 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측 및 북측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접해 있으며, 서측 도로를 통해 단지 진입이 가능합니다.

* 건축물 정보: 2008년 5월 29일 사용 승인된 건물입니다.

1.3. 권리분석

* 등기부상 권리 현황:

* 말소기준권리: 2019년 01월 07일 접수된 동광주새마을금고 근저당 (채권최고액 456,000,000원)입니다.

* 본 경매는 동광주새마을금고에 의해 2026년 02월 12일 임의경매 개시 결정(사건번호 2026타경30478, 청구금액 302,503,300원)이 등기되어 진행 중입니다.

* 등기부상 을구의 근저당 외 갑구의 가처분, 가압류, 압류 등은 모두 말소 대상이므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 명확히 등재된 임차인이 없으며, 인수해야 할 보증금 또한 없는 것으로 확인됩니다.

1.4. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 마륵동 일대는 아파트 단지를 중심으로 형성된 주거지역이며, 단지 내 또는 인근에 기본적인 편의시설이 갖추어진 소규모 상권이 발달해 있습니다.

* 주변 시설:

* 교통: 광주 지하철 1호선 운천역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의: 신세계백화점, 이마트, 롯데마트 등 대형 쇼핑몰과 광주시청, 서광주세무서 등 공공기관 접근성이 우수합니다.

* 여가/휴식: 5·18 기념공원, 운천호수공원 등 녹지 공간이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 교육: 서광초등학교, 상일중학교, 상무고등학교 등 교육 시설이 가까이 위치합니다.

* 혐오시설 정보:

* 과거 지역의 혐오시설이었던 상무소각장이 현재 시립도서관 및 복합커뮤니티 타운으로 재개발 중이며, 이 시설이 본건과 직접적으로 인접하지는 않은 것으로 파악됩니다.

* 광주 지역에서 신규 생활 폐기물 소각장(자원회수시설) 건립이 추진되고 있으나, 본건 아파트 단지에 직접적인 영향을 주는 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 아파트 기본 정보:

* 아파트명: 상무자이

* 주소: 광주광역시 서구 마륵동 1 (백석길 22-23)

* 건축년도: 2008년 5월

* 세대수: 269세대 / 8개동

* 최고층: 12층

* 주차대수: 총 543대 (세대당 약 2.01대)

* 난방방식: 도시가스 개별난방

* 전용면적: 144.68㎡ (약 43.8평)

* 분양면적: 관련 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 지하 주차장(전기차 충전기 5대) 등이 있습니다.

* 인근 편의시설: 상권분석 항목에서 상세히 기술된 바와 같이, 다양한 생활 편의시설 및 문화, 교육 시설에 대한 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 부동산 시장 변동성: 전국적인 부동산 시장의 흐름이나 지역 내 공급량 변화에 따라 시세 변동성이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 공공공지, 보행자전용도로, 도로 등에도 저촉되거나 접합되어 있습니다. 또한, 비행안전제6구역(전술), 역사문화환경보존지역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 광주광역시 서구 마륵동에 위치한 상무자이 아파트 105동 8층 803호로, 우수한 생활 인프라와 교통 접근성을 갖춘 주거지입니다. 권리 분석 결과, 인수되는 권리나 임차인으로 인한 명도 부담이 없어 법적으로 안전한 물건으로 판단됩니다. 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 안정적인 거주나 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 토지이용계획상의 제한 사항과 주변 신규 공급 단지 등을 고려한 신중한 투자 결정이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 이미 형성된 대규모 아파트 단지로, 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수할 임차 보증금이 없어 명도 위험이 낮습니다.

* 편리한 생활 환경: 교통, 쇼핑, 공원, 교육 시설 등 주거 만족도를 높이는 요소들이 잘 갖추어져 있습니다.

* 상무지구의 미래 가치: 광주의 중심 상무지구에 위치하여 지역 발전과 함께 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 646,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (유사 면적):

* 2026년 5월 26일, 143.9217㎡ (약 43.5평), 11층: 650,000,000원

* 2026년 7월 3일, 116.462㎡ (약 35.2평), 10층: 590,000,000원

* 2026년 3월 28일, 116.462㎡ (약 35.2평), 8층: 540,000,000원

* 분석: 본건(144.68㎡, 약 43.8평)은 최근 거래된 143.9217㎡ 면적의 11층 매물(6억 5천만원)과 유사한 규모입니다. 본건의 감정가(6억 4천 6백만원)는 유사 면적의 최고 실거래가보다 다소 낮게 책정되었습니다. 8층이라는 점을 감안하더라도, 시장 가치는 감정가 수준 이상으로 평가할 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 650,000,000원 ~ 680,000,000원

* 권리 인수 금액이 없는 점을 고려합니다.

* 최근 유사 면적 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 약 6억 5천만원에서 6억 8천만원 수준으로 예상됩니다.

* 현장 조사 및 추가적인 시세 동향 분석을 거친 후, 경쟁 상황을 감안하여 6억 7천만원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.