나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30470 [1] 광주광역시 광산구 하남동 506-11 예미지파크힐스 104동 18층1816호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 흑석동 소재"광산보건소"북동측 인근에 위치한 예미지파크힐스 제104동 제18층 제1816호로서, 주변은 산업단지 및 미성숙 상가, 아파트단지 등이 소재한지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

제반차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트붕 20층건 중 제18층 제1816호로서, 외벽 : 시멘몰탈위 페인트 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로 업무시설(오피스텔) 부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 왕복 4차선의 포장에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30470 (1)

* 소재지: 광주광역시 광산구 하남동 506-11 예미지파크힐스 104동 18층 1816호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 98,000,000원

* 토지면적: 7.89㎡ (약 2.39평)

* 토지 지분: 7.8896㎡ (약 2.39평)

* 건물면적: 22.00㎡ (약 6.66평)

* 건물 지분: 21.996㎡ (약 6.65평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행

3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 광산구 하남동 소재 "광산보건소" 북동측 인근에 위치한 예미지파크힐스 오피스텔입니다. 주변으로는 산업단지, 미성숙 상가, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 단지 남측으로 왕복 4차선의 포장도로에 접해 있습니다.

4. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 농협은행주식회사 근저당 (접수일자: 2022-10-26, 권리금액: 96,600,000원)

* 말소예정 권리:

* 농협은행 임의경매 (접수일자: 2026-02-12, 권리금액: 74,379,224원)

* 롯데카드 가압류 (접수일자: 2025-08-18, 권리금액: 20,193,858원)

* 제이비우리캐피탈 가압류 (접수일자: 2025-10-22, 권리금액: 20,498,885원)

* 총 등기부채권액: 137,292,743원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 본 물건은 임대 관계가 미상인 점에 유의해야 합니다. 보증금 액수가 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

5. 상권분석

* 주변 지역은 산업단지, 상가, 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능을 겸하고 있습니다. 인근에 롯데프레시, 홈플러스 스페셜 등 대형마트가 위치하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

6. 생활정보

* 주거 시설: 예미지 파크힐스는 2022년에 준공된 오피스텔로, 총 612세대로 구성되어 있습니다.

* 편의시설: 롯데프레시 광주하남점, 홈플러스 스페셜 광주하남점, FM마트 하남점 등 쇼핑 시설이 근거리에 위치하고 있습니다.

* 교통: 인근 시내버스 정류장 및 간선도로 이용이 편리합니다.

* 교육: 하남초등학교(A등급, 0.8km), 산정중학교(A등급, 1.7km), 장덕고등학교(A등급, 1.2km) 등 교육 시설이 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 임차인 정보 미상: 임대 관계가 미상으로, 명도 시 임차인과의 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 오피스텔 특성: 오피스텔은 주거용으로 사용될 경우 전입신고 및 확정일자 등에 따라 대항력 있는 임차인이 발생할 수 있으나, 본건의 경우 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없는 것으로 나타났습니다.

* 건축물 노후화: 2022년 준공된 신축 건물이나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 주변 개발: 인근에 산업단지 및 상가, 아파트 단지가 혼재하고 있어, 향후 지역 개발에 따른 변동성을 고려할 수 있습니다.

8. 종합 의견

* 본건은 광주광역시 광산구 하남동에 위치한 신축 오피스텔로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로 권리관계는 비교적 명확합니다.

* 다만, 임차인 정보가 미상인 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

* 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적대의 거래 가격은 7,500만원 수준이나, 감정가는 9,800만원으로 책정되어 있습니다. 18층이라는 장점을 고려하면 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2022년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

* 우수한 입지: 산업단지, 상업시설, 주거단지가 혼재된 지역으로 직주근접 및 생활 편의성이 좋습니다.

* 양호한 교통망: 시내버스 정류장 및 간선도로 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 명확: 경매로 인한 권리 소멸이 예상되어 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다.

10. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2025년 4월 4일, 21.996㎡(약 6.65평) 규모 오피스텔이 7,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 2월 25일, 29.8841㎡(약 9.04평) 규모 오피스텔이 10,000만원(1억원)에 거래되었습니다.

* 2024년 11월 26일, 29.8841㎡(약 9.04평) 규모 오피스텔이 13,000만원(1억 3천만원)에 거래되었습니다.

* 시세 및 감정가: 본건 건물 면적은 22.00㎡(약 6.66평)이며, 감정가는 9,800만원입니다. 가장 유사한 면적의 최근 거래가(2025년 4월)가 7,500만원임을 고려할 때, 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 18층이라는 층수 이점을 감안하면, 2026년 2월 거래가(10,000만원)의 평당 단가를 적용했을 때 약 7,370만원, 2024년 11월 거래가의 평당 단가를 적용하면 약 9,570만원으로 산정될 수 있습니다.

* 추정 입찰가: 감정가(9,800만원)와 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 85,000,000원에서 95,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다. 수익률 및 명도 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근한다면 90,000,000원 내외를 목표가로 설정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.