나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30441 [1] 광주광역시 서구 치평동 1202-2 랜드피아오피스텔 9층931호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광명 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 치평동 소재 "광주광역시청" 남측 인근에 위치하는 '랜드피아 오피스텔 제9층 제931호'이며, 부근은 공공청사, 근린상업시설, 오피스텔 등으로 형성된 상무지구내 상업 및 업무지구임.

교통상황

가로망이 정비된 상무지구내에 위치하여 차량 출입이 자유로우며, 일반적인 교통상황은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 17층/지하3층건 중 9층 931호이며 외벽 : 칼라강화유리창 및 외장판넬 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

건물 서측으로 왕복 8차선, 남측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경30441 (1)

소재지: 광주광역시 서구 치평동 1202-2, 랜드피아오피스텔 9층 931호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 고OO

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 4.79㎡ (약 1.45평)

토지지분: 4.79㎡ (약 1.45평)

건물면적: 30.42㎡ (약 9.20평)

건물지분: 30.42㎡ (약 9.20평)

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 17층/지하3층건 중 9층

1.3. 감정가 및 기타

감정가: 52,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 광주광역시 서구 치평동 소재 "광주광역시청" 남측 인근에 위치하며, 부근은 공공청사, 근린상업시설, 오피스텔 등으로 형성된 상무지구 내 상업 및 업무지구임. [cite: none]

2.2. 교통 및 도로

가로망이 정비된 상무지구 내에 위치하여 차량 출입이 자유롭고 일반적인 교통 상황은 편리함. 건물 서측으로 왕복 8차선, 남측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로와 접함. [cite: none]

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2026년 02월 09일 접수된 고우석의 강제경매 (60,570,700원) [cite: none]

소유권이전 등기: 2005-07-18 (김형성), 2019-01-15 (조건국), 2020-04-14 (김도영) [cite: none]

3.2. 임차인 분석

임차인: 고우석 (고 )

전입일자: 2022년 07월 13일

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

특이사항: 해당 임차인은 본 경매의 채권자로, 전입일자가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. [cite: none]

임대관계는 미상임. [cite: none]

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. [cite: none]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 상무지구는 광주광역시의 중심 상업 및 업무 지구로, 광주광역시청 등 공공기관과 다양한 근린상업시설, 오피스텔이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역임. [cite: none]

4.2. 상업 및 업무 기능

오피스텔 및 근린생활시설 용도로 이용 중이며, 주변에 공공청사와 상업시설이 다수 분포하고 있어 업무 및 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있음. [cite: none]

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 인프라

광주광역시청이 인접해 있고, 상무지구 내에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리함. 인근에 다양한 근린상업시설이 있어 주거 및 업무 편의성이 높음. [cite: none]

주변 학군으로는 치평초등학교, 운천초등학교, 전남중학교, 전남고등학교 등이 있으며, 다양한 학원들이 소재하고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이 임차인

대항력 있는 임차인(고 )이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로, 낙찰자가 금전적으로 부담해야 할 부분은 없습니다. 그러나 채권자가 임차인으로서 전입신고를 한 특이한 상황으로, 임대차 관계 및 향후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대한 고려가 필요합니다. [cite: none]

6.2. 기타 사항

임대관계는 미상으로, 현재 공실 상태이거나 임대 중인 경우 임차인과의 명도 협의 등이 필요할 수 있습니다. [cite: none]

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시청 인근 상무지구의 중심 업무지구에 위치한 오피스텔로, 교통이 편리하고 주변 상업시설이 발달하여 입지적 이점이 뛰어납니다. 감정가 5,200만원 대비 최근 실거래가 수준이 유사하거나 소폭 높은 경향을 보이고 있어 시세 반영이 비교적 잘 된 것으로 판단됩니다. 다만, 채권자 겸 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재는 일반적인 경매 물건과 다른 특수성을 가지므로, 명도 과정에 대한 철저한 사전 검토와 대비가 필요합니다. [cite: none]

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 광주광역시청 및 주요 공공기관, 상업시설 밀집 지역에 위치하여 접근성과 편의성이 우수합니다. [cite: none]

* 안정적인 수요: 상무지구의 상업 및 업무 기능으로 인해 오피스텔 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. [cite: none]

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 5,200만원이며, 유사 면적의 최근 실거래가도 5,000만원 ~ 5,200만원 수준으로 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 명도 위험 최소화: 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로, 명도 시 금전적 부담은 없습니다. [cite: none]

9. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 52,000,000원입니다. [cite: none]

최근 30.42㎡ 면적의 오피스텔 실거래가는 2025년 12월 19일에 50,000,000원, 2025년 4월 3일에 52,000,000원에 거래되었습니다.

유사 면적의 평균 실거래가는 약 51,000,000원 수준입니다. [cite: none]

이러한 시세와 감정가를 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 52,000,000원에서 55,000,000원 사이로 권유합니다. [cite: none]

본 입찰가 산정은 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. [cite: none]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.