나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30488 [1] 전라남도 장성군 삼서면 수양리 741-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지감정 · 평가일 2026.02.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장성군 삼서면 수양리 소재 "수양저수지" 동측 인근에 위치하고 주변은 단독주택, 주거나지 등이 소재하는 전원주택단지임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 근거리에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측 및 동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 자연취락지구(농어촌정비법 마을정비구역 의제), 가축사육제한구역(전부제한 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을정비구역(2015-06-04)<농어촌정비법>

제시목록 외의 물건

배롱나무, 소나무, 피라칸사스, 사철나무 등 제시외수목이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

블록구조(경량기포콘크리트블록) ALC판넬위 스페니시기와지붕 단층건물로서 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 내벽 : 타일, 벽지마감 등 창호 : 새시창임.

이용상태

단독주택(현 공실)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 유류온수보일러에 의한 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각(제시외 수목 포함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30488 (1)

* 소재지: 전라남도 장성군 삼서면 수양리 741-1 (신주소: 전라남도 장성군 수양전원길 142-3)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 300,817,100원

* 토지면적: 516.70㎡ (약 156.31평)

* 건물면적: 84.82㎡ (약 25.66평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 월OOOOOO (등기부상 월산새마을금고로 추정)

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각(제시외 수목 포함)

* 건축물 구조: 블록구조(경량기포콘크리트블록)

* 지붕: ALC판넬지붕 (스페니시기와지붕)

* 건물 상태: 단독주택 (현 공실)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 장성군 삼서면 수양리 소재 "수양저수지" 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 주거나지 등이 소재하는 전원주택단지임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임.

* 토지 형태 및 이용상태: 사다리형 평지로서 단독주택 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 서측 및 동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 마을정비구역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 2월 14일자 월산새마을금고 근저당권 (149,500,000원)

* 등기부채권 총액: 646,104,597원

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1 (토지) / 을1 (건물) 근저당권 (월산새마을금고, 2018-02-14, 149,500,000원)

* 갑4 (토지) / 갑3 (건물) 가압류 (월산새마을금고, 2021-08-04, 425,854,370원)

* 갑5 (토지) / 갑4 (건물) 가압류 (조화형, 2024-07-26, 70,750,227원)

* 갑7 (토지) / 갑6 (건물) 임의경매 (월산새마을금고, 2026-02-12, 103,962,384원)

* 인수되는 권리: 없음 (말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. (임차인 현황상 특별한 인수 대상 없음)

* 물건명세서 상 특이사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 지상권에 대한 상세 정보는 제공되지 않음). 일괄매각(제시외 수목 포함).

1.3. 상권분석

* 본 물건은 전원주택단지 내에 위치하여 주변 상업 시설은 밀집해 있지 않습니다.

* 가장 가까운 편의시설 및 상업 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

* 주변 유사 물건 매매/임대 정보: 제공된 정보 및 외부 검색 결과만으로는 주변 시세 파악에 한계가 있습니다. 유사한 조건의 단독주택 매물은 다양하게 있으나, 본 물건과 직접적인 비교가 어려운 경우가 많으며, 가격대는 2억 5천만원부터 2억 9천만원까지 다양하게 분포되어 있으나 (참고), 이는 위치, 면적, 연식, 상태 등에 따라 크게 달라집니다. 정확한 시세 분석을 위해서는 별도의 시장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: "수양저수지" 인근의 조용한 전원생활 환경.

* 교통: 차량 접근 용이, 근거리 버스정류장 이용 가능.

* 편의시설: 상세 정보 부족. 차량 이동 시 장성군 지역 내 편의시설 이용 가능.

* 교육/의료시설: 상세 정보 부족.

* 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 외부 검색 결과만으로는 주변 혐오시설 존재 여부를 명확히 파악하기 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 일괄매각(제시외 수목 포함): 낙찰 후 수목의 관리, 처분 또는 법적 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다. 배롱나무, 소나무, 피라칸사스, 사철나무 등 제시외수목이 소재함.

* 공동담보 물건: 채무 관계 복잡성. (해당 물건 자체에는 직접적 영향 적으나, 주의 필요)

* 전원주택단지 특성: 매매 수요층이 실수요자 중심으로 한정될 수 있으며, 지역 기반 시설 접근성이 낮을 수 있습니다.

* 현 공실 상태: 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵고, 공실 기간 동안 관리 비용 발생 가능성.

* 토지이용계획 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역 등으로 인한 건축 행위 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 장성군 삼서면의 조용한 전원주택단지에 위치한 단독주택입니다.

* "수양저수지"와 인접하여 자연환경이 양호하며, 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 인수되는 부담은 없습니다.

* 다만, 제시외 수목을 포함한 일괄매각, 현 공실 상태, 전원주택단지의 특성상 실수요자 중심의 접근이 필요하며, 주변 시세 파악이 필수적입니다.

* 가축사육제한구역 등 토지이용계획에 따른 개발 제한 사항도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 전원생활을 위한 실수요자에게 매력적인 가격으로 취득할 기회.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 법적 하자 발생 가능성이 낮음.

* 일괄매각으로 토지, 건물, 제시외 수목까지 모두 취득 가능.

* 감정가 대비 시세 차익 가능성 (정확한 시세 분석 필요).

1.8. 예상 입찰가

* 인수되는 보증금: 0원.

* 시세 분석: 제공된 정보만으로는 본 물건의 정확한 현 시세 분석이 어렵습니다. 외부 검색을 통한 유사 물건의 실제 거래 사례 및 인근 시세 정보를 확보하지 못하여, 현재로서는 감정가격(300,817,100원)을 기준으로 판단할 수밖에 없습니다.

* 예상 입찰가: 일반적인 경매에서는 감정가의 80%~100% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 물건의 희소성, 수요, 경쟁 입찰자 수 등 다양한 요인에 따라 변동될 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 답사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.