나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30479 [1] 광주광역시 동구 용산동 663 용산지구모아엘가에듀파크 305동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 동구 용산동 소재 "용산초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 제12층 제1204호로서, 외벽: 페인팅 마감 등. 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스시설, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형이며, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 접한 공도를 통하여 본건 단지로의 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 도시개발구역, 준보전산지<산지관리법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경30479 (1)

소재지: 광주광역시 동구 용산동 663 용산지구모아엘가에듀파크 305동 12층1204호

용도: 아파트

감정가: 445,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유더블유제십육차유동화전문유한회사

1.2. 면적 정보

토지면적: 52.73㎡ (약 15.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.90㎡ (약 25.68평) - 전용면적 (분양면적 정보는 제공되지 않았습니다)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 기타 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 동구 용산동 소재 "용산초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지 및 근린생활시설이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 간선도로와 인접해 있어 교통 여건이 양호합니다. 본건 단지는 남측으로 접한 공도를 통해 차량 진출입이 가능합니다. 광주제2순환도로 용산IC와 가까우며 용산터널(현 봉선터널)을 통해 봉선동 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있으며, 도시개발구역 및 준보전산지(산지관리법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

현재 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리 및 주요 권리 사항)

말소기준권리: 우리은행 근저당 (을1, 2019-07-26, 361,900,000원)

등기부채권 총액: 556,131,148원

주요 권리 사항은 다음과 같습니다:

* 소유권보존: 한아건설주식회사 (갑1, 2019-07-01)

* 소유권이전: 박혜령 (갑2, 2019-07-26, 매매)

* 근저당: 우리은행 (을1, 2019-07-26, 361,900,000원, 말소 기준)

* 근저당: 더블저축은행 (을2, 2022-02-25, 170,400,000원, 말소)

* 가압류: 주식회사 케이뱅크 (갑4, 2025-06-09, 23,831,148원, 말소)

* 임의경매: 유더블유제십육차유동화전문유한회사 (갑5, 2026-02-11, 350,355,364원, 말소)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다 (지상권 개요: 없음).

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 주거 환경

본 아파트 단지 주변으로 다수의 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 함께 발달된 지역입니다. 길 건너편에도 용산지구 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의 시설

단지 인근에 용산초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 다만, '에듀파크'라는 명칭과 달리 초등학교까지 도보로 약 10분 정도 소요됩니다. 또한, 단지 내에 헬스장, 도서관, 어린이집, 경로당 등 다양한 주민 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 건물 설비 내역

건물은 철근콘크리트구조의 25층 건물 중 12층에 위치합니다. 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 도시가스 시설, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

현재 점유자의 임대 관계 및 보증금, 차임 정보가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건 관련

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 다소 다른 절차나 특성이 있을 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 채무 총액

등기부 채권 총액이 5억 5천만원 이상으로, 감정가 수준에 근접하거나 초과하는 채무가 설정되어 있습니다.

7. 종합 의견

광주광역시 동구 용산동에 위치한 본 아파트 경매 물건은 용산초등학교와 인접하고 단지 내외 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 쾌적합니다. 교통망 또한 편리하며, 주변 상권 발달로 생활 편의성이 높습니다. 하지만 임대 관계가 미상이고 유동화 물건이라는 점에서 명도 및 절차 진행 시 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 용산초등학교 인접으로 교육 환경 우수.

* 단지 내외 다양한 편의 시설 및 근린생활시설 확보.

* 광주광역시 동구 지역의 안정적인 주거 수요 기대.

* 양호한 교통망으로 인한 시내 접근성 용이.

9. 예상 입찰가

감정가: 445,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 감정가 445,000,000원으로 제시되었습니다. 최근 실거래가를 살펴보면 2026년 7월 12일 19층이 4억 3,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, KB부동산 시세에 따르면 106Am² 타입의 일반 매매 시세는 4억 3,000만원 수준입니다. 임대 관계 미확인 및 유동화 물건이라는 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 90% 수준을 참고하되, 현장 조사 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.