나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30459 [1] 광주광역시 남구 봉선동 1147 봉선이지더원2단지 201동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 '제석초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 및 주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주상혼용지대로서, 제반 입지조건은 양호입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층 ~ 지상15층 건물중 제201동 제10층 제1004호로서, 외벽 : 몰탈위페인트마감 등 창호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중입니다

설비내역

본건은 위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측으로 왕복2차선, 서측으로 왕복6차선의 아스팔트포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2015-12-18) (2020.9.15. 변경)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(2011-12-06)(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 소재지

광주광역시 남구 봉선동 1147 봉선이지더원2단지 201동 10층 1004호

1.2. 사건 및 경매 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30459 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 임

1.3. 물건 현황

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 면적 정보

토지면적: 21.67㎡ (약 6.6평)

토지지분: 21.6731㎡ (약 6.6평)

건물 전용면적: 59.78㎡ (약 18.1평)

건물지분: 59.7827㎡ (약 18.1평)

전용면적 기준 공급면적: 83.41㎡ (약 25.2평)

1.5. 감정가

262,000,000원

1.6. 감정평가서 요약

구분건물 감정평가요항표

1.7. 특이사항

해당사항 없음

1.8. 주의사항

해당사항 없음

1.9. 특수물건정보

해당사항 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동에 위치하며, '제석초등학교' 서측 인근에 소재합니다. 부근은 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주상혼용지대로서 전반적인 입지 조건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근 및 주차가 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 2층 ~ 지상 15층 건물 중 제201동 제10층 제1004호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인트 마감 등이며, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다.

2.4. 이용상태

아파트로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접한 대지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

본건 토지는 북측으로 왕복 2차선, 서측으로 왕복 6차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2015-12-18)(2020.9.15. 변경)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 전통상업보존구역(2011-12-06)(유통산업발전법)에 해당합니다.

2.9. 공부와의 차이

해당사항 없습니다.

2.10. 기타 참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2026년 02월 11일에 접수된 채권자 임정화의 강제경매개시결정(등기구분: 갑7)이 말소기준권리가 됩니다. 이에 따라 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리를 제외한 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑2 (2013-05-16): 소유권이전 (최은하)

* 갑4 (2015-09-22): 소유권이전 (정기호 외 1명)

* 갑5 (2017-06-02): 공유자전원지분전부이전 (김민구)

* 갑6 (2021-06-07): 소유권이전 (조재남, 매매)

* 갑7 (2026-02-11): 강제경매 (임정화, 권리금액: 50,371,238원) - 말소기준권리

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

(참고: 인수 보증금이 0원으로 파악되나, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.)

3.4. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026-07-10

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 개요는 명시되지 않음)

비고: 해당사항 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 봉선동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 복합된 상권으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

4.3. 상권 특징

아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어, 주거 편의성이 높습니다. '제석초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경 또한 상권의 긍정적 요소로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

'제석초등학교'가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

5.2. 편의시설

단지 주변의 근린생활시설 및 봉선동 일대의 상업시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통환경

차량 이용 시 주요 도로 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미소멸 권리

감정평가서 요약 및 물건명세서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 해당 권리의 존재 여부 및 구체적인 내용은 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 점유자 관련

인수 보증금이 없는 것으로 명시되어 있으나, 실제 현황 조사 시 임차인 또는 기타 점유자가 있을 수 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 토지이용계획

다양한 용도지역(제2종일반주거지역, 준주거지역) 및 도로 관련 규제(대로3류, 소로1류), 보호구역(상대보호구역, 전통상업보존구역) 등에 묶여 있어 향후 토지 이용 및 건축 관련 행위 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 봉선동의 '봉선이지더원2단지' 내 아파트 물건으로, 제석초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하고 주거 기능이 잘 갖춰진 지역에 자리하고 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 주변 편의시설 이용도 편리한 편입니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위인 인수 대상 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 명시되어 있어 주의 깊은 확인이 요구됩니다. 또한, 임차인 현황상 인수할 보증금은 없는 것으로 나타났으나, 실제 점유 및 명도 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역적 선호도

봉선동은 광주광역시 내에서도 주거 선호도가 높은 지역 중 하나로, 안정적인 수요층을 기대할 수 있습니다.

8.2. 교육 환경

초등학교가 인근에 위치하여 어린 자녀를 둔 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.3. 입지 및 교통

아파트, 주택, 상가 등이 혼재된 주상복합 지역으로, 생활 편의성과 함께 교통 인프라 또한 잘 갖춰져 있습니다.

8.4. 권리 관계

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적을 것으로 예상되나, 미소멸 권리(지상권)에 대한 검토는 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

262,000,000원

9.2. 인수 보증금

0원

9.3. 산정 기준

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 없어 직접적인 영향을 받는 부분은 없습니다. 입찰 희망가는 제시된 감정가 262,000,000원을 기준으로 하되, 본건의 현장 상태, 실제 점유 관계, 미소멸 권리(지상권)의 영향, 최근 실거래가 추이(본건 아파트의 최근 평균 매매가는 약 2억 4천만원 ~ 2억 6천만원 수준임을 참고), 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.