나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30448 [1] 광주광역시 동구 산수동 401-33 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도 · 평가일 2026.03.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1 : 본건은 광주광역시 동구 산수동 소재 "산수초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 기존주택지대임. 기호3 : 본건은 광주광역시 북구 문흥동 소재 "문흥초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 정비된 주택지대임.

교통상황

기호1 ; 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통인 편임. 기호3 : 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1 : 장방형의 토지로서, 단독주택 부지임. 기호3 : 장방형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1 : 서측 및 북측으로 소폭의 포장도로에 접하고 있음. 기호3 : 서측으로 소로에, 남측으로 세로의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제2종일반주거지역, 상대보호구역(산수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임. 기호2 : 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접함), 소로1류(폭 8m~10m) (접함), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(사업완료지구)<택지 개발촉진법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 : 목조 시멘트기와지붕 단층 주택으로서, 일부 붕괴 상태로 "평가외"함. 기호4 : 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택, 제1종근린생활시설로서, 외벽 : 치장 적벽돌 쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지도배 등 마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

기호2 : 일주 붕괴 상태로 현 공실임. 기호4 : 단독주택 및 소매점으로 이용중임.

설비내역

기호4 : 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호4 : 판넬조 판넬지붕 단층 주택 등이 소재함(건물개황도 참조).

공부와의 차이

기호2 건물은 일부 붕괴된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록2. 일부 붕괴 상태로 경제적 가치 없고 현 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30448 (1)

소재지: 광주광역시 동구 산수동 401-33

용도: 단독주택

감정가: 139,080,000원

토지면적: 76.00㎡ (약 23평)

건물면적: 21.15㎡ (약 6.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주문화신용협동조합

작성일: 2026년 9월 12일

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 광주광역시 동구 산수동 소재 "산수초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.

교통: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통인 편입니다.

도로: 본건은 서측 및 북측으로 소폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 상대보호구역(산수초등학교), 전통상업보존구역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 7월 10일 접수된 광주문화신용협동조합의 근저당권입니다.

인수되는 권리: 등기부등본 상 모든 권리(근저당, 가압류)는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시결정권리이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으므로, 지상권의 존재 여부에 대한 확인이 반드시 필요합니다.

등기부채권 총액: 129,028,409원 (등기부 상 등록된 채권 총액이며, 실제 인수 부담과는 다를 수 있습니다.)

1.3. 상권분석

이용 현황: 건물 중 기호4는 단독주택 및 소매점으로 이용 중이며, 기호2 건물은 일부 붕괴 상태로 경제적 가치가 없고 현 공실입니다.

주변 시세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 산수동 인근의 다세대 주택(2003년식) 거래가는 전용면적 32.2㎡가 4,730만원, 35.436㎡가 2,800만원 수준입니다. 이는 평당 약 490만원에서 260만원 선으로, 본 건물의 감정가(1억 3,908만원)와 상당한 차이를 보입니다. 본 물건은 단독주택으로 토지 면적이 76㎡(약 23평)이며, 감정가는 약 183만원/㎡ (약 605만원/평) 수준으로 토지 가치가 높게 반영된 것으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 본건은 산수초등학교 인근에 위치하며, 주변으로 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 주택지대입니다. (추가적인 주변 편의시설, 병원, 마트 등은 직접 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

건물 상태: 목록2 건물은 일부 붕괴 상태로 경제적 가치가 없어, 수리 또는 철거 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않을 수 있어, 인수 시 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

감정가와 시세 괴리: 주변 다세대 주택의 매매 시세 대비 본 건의 감정가가 높아, 낙찰 가능성이 낮거나 유찰될 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 산수동에 위치한 토지 76㎡, 건물 21.15㎡ 규모의 단독주택입니다. 산수초등학교 인근의 주거 지역에 있으며, 한쪽 건물은 붕괴 상태로 경제적 가치가 낮습니다. 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 지상권 등 소멸되지 않는 권리의 존재 여부는 반드시 확인해야 합니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 형성된 점과 건물의 붕괴 상태는 투자 결정 시 중요한 고려 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

광주 동구 산수동이라는 입지적 장점.

단독주택 및 근린생활시설로 활용 가능한 복합 용도.

76㎡의 토지를 활용한 재건축 또는 리모델링 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 139,080,000원

시세 분석: 주변 다세대 주택 매매 시세는 2,800만원~4,730만원으로, 본 건 감정가와 큰 차이가 있습니다. 이는 토지 가치에 대한 높은 평가가 반영되었거나, 비교 대상 물건과의 특성 차이에서 기인한 것으로 보입니다.

물건 상태: 붕괴된 건물로 인한 철거 비용 발생이 예상되며, 이는 입찰가 산정에 반영되어야 합니다.

권리 관계: 인수 부담이 적으나, 지상권 등 소멸되지 않는 권리 확인이 필수적입니다.

낙찰가율: 감정가 대비 현저히 낮은 주변 시세와 건물의 붕괴 상태를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

제안: 철거 비용 및 향후 리모델링/건축 비용 등을 감안하여 신중한 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 약 97,000,000원 ~ 111,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.