나이스옥션 법원경매 광주 2025타경8169 [1] 광주광역시 북구 각화동 724 더샵광주포레스트 101동 34층3403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 각화동에 위치한 문화사거리 북측 인근에 소재하며, 본건 주변은 아파트지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 39층 중 제34층 제3403호(계단식,동향)로서, 외벽:몰탈페인팅 등, 내벽:벽지 등 마감, 창호:샤시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비,난방설비,승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리평지의 아파트 부지임.

인접 도로상태등

광대소각임.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경8169 (1)

소재지: 광주광역시 북구 각화동 724 더샵광주포레스트 101동 34층3403호

용도: 아파트

감정가: 489,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 22.57㎡ (약 6.83평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

토지/건물 일괄매각 대상

1.3. 건물 상세 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 39층 중 34층

사용승인일: 2023년 08월 01일

1.4. 단지 정보

아파트명: 더샵광주포레스트

총 동수: 6개동

총 세대수: 907세대

최고층: 39층

총 주차대수: 1405대 (지하 1201대, 지상 204대)

1.5. 경매 관련 정보

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에프에스2512유동화전문

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 북구 각화동에 소재하며, 문화사거리 북측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지가 밀집한 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

단지 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주요 도로망 접근성도 양호한 것으로 판단됩니다.

2.3. 생활 편의 및 기반 시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 커뮤니티공간 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 10월 16일 접수된 신한은행 근저당권(을1)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(소유권이전1번신탁등기말소, 하나은행 근저당권, 신한카드 가압류, 광주신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정)는 낙찰과 동시에 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권: 없음)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수할 보증금은 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

임대 관계가 미상인 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.5. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 591,262,923원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주거지로서의 특징

본 물건이 소재한 각화동은 아파트 단지가 밀집한 주거 지역입니다.

문화사거리 인근에 위치하여 지역 내에서의 접근성은 양호한 편입니다.

4.2. 주변 상업 시설

단지 주변으로 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

(세부적인 상권 정보는 제공되지 않았습니다.)

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

2023년 8월 사용승인된 신축 아파트로, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

101동 34층에 위치하여 조망권이 우수할 것으로 기대됩니다.

5.2. 단지 내 시설

단지는 최신식 커뮤니티 시설과 풍부한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

5.3. 면적 정보 (평수 포함)

전용면적 84.98㎡ (약 25.71평)으로, 4인 가족이 생활하기에 적합한 크기입니다.

분양 면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 전용면적 기준으로 시세 파악이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로 조사되어, 인수할 보증금이 없더라도 실제 점유 관계 및 명도 협의 과정에서 추가적인 확인 및 대응이 필요할 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건

'유동화 물건'으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건과 비교하여 절차상 또는 법률상 미묘한 차이가 존재할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

광주광역시 북구 각화동에 위치한 신축 아파트(2023년 완공)로, 34층의 고층에 해당합니다.

권리분석 상 특별히 인수해야 할 권리는 없으며, 말소기준권리 설정 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

주변 시세와 비교 시, 높은 층수와 신축이라는 장점을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계 미상이라는 점은 명도 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 완공 3년차의 신축 아파트.

* 광주광역시 북구 내 우수한 입지 조건.

* 34층 고층으로 인한 우수한 조망 및 쾌적성.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 소멸될 권리 다수.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 아파트가 2026년 7월 기준 4억 6,300만원에서 4억 9,000만원 사이에서 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 4억 8,900만원이며, 34층이라는 장점을 고려할 때 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 4억 9,000만원에서 5억 2,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

본 건의 예상 입찰가는 약 5억 1,000만원 수준을 목표로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.